Priemerné ceny nehnuteľností sa v 3. štvrťroku 2017 menili v rozsahu intervalu +/- 1,5 %. Realitný trh sa týmto dostal do vyrovnaného stavu, môžeme tak hovoriť o cenovej stagnácii, čo je pozitívny signál pre obchodovanie s nehnuteľnosťami.

Je stagnácia realitného trhu opäť príležitosťou na investovanie do nehnuteľností?

Rast cien 2-izbových bytov bol minimálny

V segmente 2-izbových bytov sme pri porovnaní priemerných absolútnych cien medzi 2. štvrťrokom a 3. štvrťrokom 2017 nezaznamenali takmer žiadnu zmenu. Výnimkou sú len mestá Trenčín a Prešov, kde priemerná cena týchto bytov medzištvrťročne rástla na úrovni 4 % až 5 %. Tieto mestá sa cenovo doťahujú na ostatné krajské mestá a znižujú tak cenový rozdiel. V prípade Trenčína je cena 2-izbového bytu (65 000 eur) už blízko k cene rovnakého bytu v Banskej Bystrici (69 000 eur), ale stále nižšia ako v Trnave alebo v Žiline.

„Po ukončení tretieho štvrťroku môžeme konštatovať, že 2-izbové byty zostali v medzištvrťročnom porovnaní takmer nezmenené“, uvádza Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk. „Priemer pre sledované krajské mestá je zmena na úrovni nárastu 0,9 %. Ak by sme vynechali mestá Trenčín a Prešov, tak nárast predstavuje len 0,36 %.“ V Bratislave rástli ceny 2-izbových bytov len v treťom bratislavskom obvode, kde priemerná absolútna cena bytu narástla zo 132 000 eur na 133 000 eur. V Košiciach bol zaznamenaný najvyšší nárast pri priemerných absolútnych cenách 2-izbových bytov v prvom košickom obvode, kde sa cena oproti predchádzajúcemu štvrťroku zvýšila o 2 000 eur. A najvýraznejšie rástli ceny už v spomínaných mestách – v Prešove, Trenčíne a tiež v Trnave. Priemerná cena 2-izbového bytu prepočítaná na meter štvorcový vykazuje rovnaké výsledky so zmenou nárastu +1,5 %. Bez Trenčína a Prešova je nárast priemernej ceny za m2 v 3. štvrťroku 2017 len 0,9 %.

V medziročnom porovnaní priemerných absolútnych cien 2-izbových bytov (porovnanie 3. štvrťrok 2016 vs 3. štvrťrok 2017) sa ešte stále vykazuje vyšší nárast cien, keďže koncom roka 2016 doznieval rast cien. Ustálenie medziročných nárastov očakávame až v poslednom štvrťroku 2017 v resp. v 1. štvrťroku 2018. Medziročný nárast pri 2-izbových bytoch za všetky krajské mestá predstavuje hodnotu 5,7 % v priemerných absolútnych cenách nehnuteľností.

Je stagnácia realitného trhu opäť príležitosťou na investovanie do nehnuteľností?

Ceny trojizbových bytov nerástli

Podľa dát portálu Nehnuteľnosti.sk podobne ako pri 2-izbových bytoch aj v segmente 3-izbových bytov platia rovnaké závery a percentuálne rozdiely v absolútnych priemerných cenách sú ešte menej výrazné. Znamená to, že medzištvrťročne ide o zvýšenie cien na úrovni len o 0,75 %. Ak by sme vynechali medzištvrťročného skokana, ktorým sa v prípade 3-izbových bytov stala Žilina, bol by nárast cien v 3. štvrťroku 2017 oproti 2. štvrťroku 2017 len na úrovni 0,33 %. V prípade Žiliny sa absolútna priemerná cena trojizbového bytu zvýšila medzištvrťročne z 91 000 eur na 97 000 eur, čo predstavuje najvýraznejší nárast v segmente takmer o 6,6 %.

Medziročne sa priemerné absolútne ceny trojizbových bytov zvýšili o 7,4 %. Rovnaká miera nárastu cien 3-izbových bytov bola zaznamenaná pri absolútnych priemerných cenách ako aj pri cenách za meter štvorcový.

Je stagnácia realitného trhu opäť príležitosťou na investovanie do nehnuteľností?

Trendy na slovenskom realitnom trhu – investičný nákup nehnuteľností

Pretrvávajúce výhodné podmienky na hypotekárnom trhu sú veľkou motiváciou najmä pre vyššiu strednú vrstvu obyvateľstva v strednom produktívnom veku k investičnému nákupu nehnuteľností, ktorý je znova veľmi populárnym fenoménom. „Táto časť obyvateľstva nepotrebuje riešiť svoje primárne bývanie a nákup ďalšej nehnuteľnosti, čo je typicky byt vo veľkých krajských mestách, berie ako dobrú a bezpečnú investíciu. Príjmy z prenájmu takejto nehnuteľnosti sú tak zaradené k dlhodobým výnosom rodiny. Zároveň bude táto nehnuteľnosť neskôr tvoriť dôchodkové zabezpečenie dnes produktívnych ľudí, alebo bude vkladom rodičov pre deti,“ uvádza Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk.

Aká je návratnosť investícií

V slovenských krajských mestách rástli dlhodobo predajné ceny nehnuteľností, ale ceny prenájmov buď stagnovali alebo sa zvyšovali menej ako ceny predajov. Návratnosť investovania do nehnuteľnosti sa tak časom postupne zhoršovala.Ak by sme pre základný výpočet návratnosti takejto investície použili zjednodušenú kalkuláciu v prípade 2-izbového bytu v Bratislave, čistá návratnosť tejto investície by sa pohybovala na hranici okolo 17 – 18 rokov. Pri kúpe investičného 2-izbového bytu v ostatných krajských mestách Slovenska by táto doba návratnosti bola 12 až 13 rokov. Ak by sme ale do výpočtu zahrnuli aj daň z príjmu, daň z nehnuteľnosti, časovú mieru neobsadenosti bytu, prevádzkové náklady, náklady na opravu a údržbu nehnuteľnosti, marketingové náklady atď. dostali by sme sa v Bratislave na hranicu návratnosti nad 25 rokov a v ostatných mestách Slovenska na 18-19 rokov. Pri takejto kalkulácii však treba brať do úvahy aj likviditu a atraktivitu mesta a lokality. Nie je teda prekvapením, že Bratislava je na tom z časového hľadiska návratnosti najhoršie, vzhľadom na to, že v hlavnom meste je najhorší pomer medzi kúpnou cenou nehnuteľnosti a cenou nájmu. Znížená atraktivita návratnosti je ale kompenzovaná stabilitou, silou trhu, menším rizikom prepadu a celkovou lepšou likviditou komodity na bratislavskom realitnom trhu.

Zhodnotené investície z minulosti

Výnos z nájmu je ale len jedna zložka, ktorá tvorí celkový výnos z nehnuteľnosti. K cene je nutné pripočítať aj zmenu ceny nehnuteľnosti, ktorá zvyčajne (lokálne – v SR, ako aj globálne z pohľadu vyspelých krajín) rastie.

Ak by sme napríklad v roku 2003 mali na nákup nehnuteľnosti k dispozícii 100 000 eur, mohli sme si za túto sumu kúpiť dva staršie 3-izbove byty v bratislavskej Petržalke. Ak by sme ich dnes predali, na účet by sme si mohli pripísať sumu približne vo výške 260 000 eur.

Alebo ak by sme sumu 100 000 eur v roku 2003 investovali do kúpy štyroch 2-izbových bytov v Košiciach, dnes by sme ich predajom zinkasovali sumu približne 300 000 eur. Náš čistý zisk by teda bol neuveriteľných 200 000 eur. Pravdepodobne najlepší obchod, sprevádzaným šťastným rozhodnutím, by sme urobili v prípade nákupu 2-izbových bytov v Nitre, ktorých by sme v roku 2003 s rozpočtom 100 000 eur mohli kúpiť až päť. Pri súčasnej priemernej cene nehnuteľností by sme za päť dvojizbových bytov v Nitre dnes dostali približne 400 000 eur a zisk by bol neuveriteľných 300 000 eur!

Tí, ktorí investovali pred 15 rokmi do nákupu bytov v krajských mestách, zarobili na Slovensku značný objem financií. Tieto výnosy neboli ohrozené ani hypotekárnou a realitnou krízou v rokoch 2008 – 2010, kedy ceny nehnuteľností dočasne klesli. Návratnosť investície do nehnuteľnosti je naďalej pre ľudí atraktívna a z dlhodobého hľadiska výnosná, a to aj napriek tomu, že na trh môžu prísť krízy a dočasné zlacňovanie nehnuteľností.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk, AIMmonitor – IAB Slovakia – Gemius – Nielsen Admosphere Slovakia, 09/2017, RU, PV, Visits