Ceny nehnuteľností rastú vo väčšej alebo menšej miere v celej Európskej únii, aj keď mnohé z krajín na konci minulého roka už zaznamenali spomalenie rastu, vrátane Slovenska. Na Slovensku ceny bytov rástli najmä mimo hlavného mesta. Rok 2017 však môžeme považovať za stabilné a kľudné obdobie, ktoré vládlo celému realitnému trhu. Naopak v Českej republike ceny nehnuteľností rástli výraznejšie aj minulý rok. Analytici portálu Nehnuteľnosti.sk sa pozreli na spoločné a rozdielne znaky oboch trhov s nehnuteľnosťami po uplynutí 25 rokov od osamostatnenia oboch republík.

Je slovenský realitný trh v lepšej kondícii ako český?

Pohľad do minulosti

Od spoločného štartovacieho bodu v roku 1993 sa trhy začali rýchlo rozvíjať rozdielne. Boli obdobia, kedy sa český realitný a finančný trh vzďaľoval od toho nášho. „Deväťdesiate roky znamenali roztvorenie nožníc, keď sa Českej republike darilo úspešnejšie lákať zahraničné investície, developerský trh bol rozvinutejší, a to v oblasti logistiky, kancelárií ako aj rezidenčnej výstavby. Historická centralizácia kapitálu znamenala lepšie štartovacie pozície aj pre domáce podniky. Slovenský realitný trh mal zase obdobia, kedy ten český rýchlejšie dobiehal,“ hodnotí situáciu Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk.

Realitná bublina v roku 2008 a súčasnosť

Oba trhy s nehnuteľnosťami zaznamenali boom okolo roku 2008 a následné spľasnutie realitnej bubliny. Rovnako slovenský aj český realitný trh zažívajú v ostatných rokoch výrazný nárast cien nehnuteľností, pričom český realitný trh patril k lídrom v celej EÚ. Podľa Eurostatu zaznamenal český rezidenčný trh medziročný nárast cien cez 12 % v treťom štvrťroku 2017. A v roku 2017 to nebolo jediné prvenstvo pre ČR. V rovnakom období to na našom trhu predstavovalo nárast cien „len“ 7,3 %. Realitný trh v ČR, okrem faktorov obdobných ako v SR a ostatných krajinách EÚ (nízke úrokové sadzby pri hypotékach, ekonomický rast spojený s rastom priemerných miezd), mal aj niektoré vlastné legislatívne a nástrojové vplyvy, ktoré mohli prispieť k rastu cien na trhu s nehnuteľnosťami, a tým dostať našich susedov, podľa štatistík Eurostatu, na čelo EÚ.

Bývanie v Prahe je drahšie o 20 až 30 %

Na oboch realitných trhoch má výsadné postavenie hlavné mesto. Bratislava aj Praha sa výrazne odlišujú cenami nehnuteľností a aktivitou od ostatných miest. Napriek najvyšším priemerným mzdám v týchto mestách (priemerná mzda sa v Prahe pohybuje na úrovni 1 435 €, v Bratislavskom kraji to je 1 313 €), je v oboch mestách aj najhoršia dostupnosť bývania. Ako uvádza analytik portálu Nehnuteľnosti.sk, Martin Lazík: „Súčasný stav cien pre porovnateľné nehnuteľnosti a lokality vychádza v hlavnom meste ČR o 20 až 30 % drahšie v prípade bytov ako v Bratislave. Ceny starších bytov sa v Bratislave pohybujú skôr na úrovni druhého najväčšieho českého mesta – Brna. Ak zoberieme do úvahy porovnateľné lokality v oboch mestách a aj rozlohu, tak v Bratislave kúpime starší 2-izbový byt za 115 000 €, zatiaľ čo v Prahe musíme siahnuť do vrecka oveľa hlbšie. Pražský starší dvojizbový byt si totiž zadovážime až za 154 000 €. Pre porovnanie rovnaký byt v Brne stojí 116 000 €. Na oboch realitných trhoch vidieť markantné rozdiely medzi mestami a vidiekom, kde je vysoká nezamestnanosť a nižšie platy.“

Zaujímavosťou je pokles developerskej aktivity v Prahe v roku 2016, dokonca pod aktivitu krízového obdobia. Tento vývoj však kopíroval aj slovenský trh, keď v roku 2016 aj 2017 (za prvé tri kvartále) klesol počet začatých bytov oproti roku 2015.

Je slovenský realitný trh v lepšej kondícii ako český?

Česi majú svoju menu pod kontrolou

Veľkým rozdielom medzi krajinami je mena, keď zachovanie českej koruny ponecháva Českej národnej banke (ČNB) viacero nástrojov ako regulovať svoj národný trh. Cenový vývoj na realitnom trhu v ČR tak mohol byť ovplyvňovaný aj kurzom českej koruny, ktorý bol pod intervenciou ČNB. Česká národná banka ukončila v apríli 2017 kurzový záväzok (držať výmenný kurz na úrovni 27 CZK/€). Odvtedy začala česká koruna posilňovať a dostala sa na dnešnú úroveň 25,30 CZK/€. Tento vývoj bol podľa mnohých analytikov predpovedateľný a mohol byť súčasťou špekulácií. Z pohľadu zahraničného investora je kurz domácej meny možným rizikom.

Úrokové sadzby na Slovensku sú lepšie

Ďalším počinom ČNB ako regulovať národný trh bolo zvýšenie základných úrokových sadzieb samostatne. Čo sa stalo v novembri 2017, keď prišlo k už druhému navýšeniu základných sadzieb počas tohto roka. ČNB má v snemovni zákon na zvýšenie svojich právomocí, aby mohla okrem iného lepšie regulovať trh s úvermi. Ten sa ale nedarí posunúť ďalej podľa jej predstáv. Možno aj to je dôvod, prečo ČNB siahla po nástroji, na ktorý má dosah a začiatkom augusta 2017 zvýšila základné úrokové sadzby, prvýkrát od roku 2008. Druhýkrát tak urobila už v spomínanom novembri 2017. Úrokové sadzby na hypotéky sa v českých bankách pohybujú o viac ako pol percentuálneho bodu vyššie ako u nás. Podmienky na hypotekárnom trhu sú teda mierne lepšie na Slovensku, vďaka o niečo nižším úrokovým sadzbám pri 3-ročnej a 5-ročnej viazanosti. Celkovo podmienky na hypotekárnom trhu patria na Slovensku po dlhom čase k jedným z najlepších v Európe. Podmienky pre získanie samotnej hypotéky sú veľmi podobné. Česká národná banka v apríli 2017 len odporučila poskytovateľom hypoték, aby poskytovali len 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, keďže jej zákonné postavenie nie je také, aby odporučenie bolo záväzné (pokutovateľné, vymáhateľné).

Daňové povinnosti

Rozdiel medzi slovenským a českým realitným trhom je aj v oblasti daňových povinností. Okrem dane z príjmu zostala v ČR v platnosti daň z prevodu nehnuteľnosti (u nás zrušená v roku 2004) a to na úrovni až 4 % z ceny nehnuteľnosti. Po novele z roku 2016 nazývaná daň z nadobudnutia, keďže sa daňovo povinnou osobou stal nadobúdateľ (nový vlastník).

Na záver

„Vzhľadom na podobnosť realitných trhov v oboch krajinách je pre slovenský realitný trh stále dôležité sledovať vývoj na tom českom. Mnohé trendy, zmeny a novinky sú badateľné aj u nás. Pre správne čítanie trendov však musíme poznať aj rozdielnosti, ktoré môžu spôsobiť lokálne výkyvy, a to najmä na úrovni legislatívnych rozdielností na oboch trhoch“, konštatuje Martin Lazík. V čom rozdiel nebadať je nákupné správanie Slovákov a Čechov v prípade nehnuteľností. Túžba mať svoje bývanie vo vlastníctve je absolútnou prioritou. Prekážkou nie je ani zaviazať sa bankám na niekoľko desiatok rokov. O tom svedčí aj fakt, že obe krajiny majú v súčasnosti vysoký podiel vlastníctva bytov v rukách fyzických osôb a nízke percento nájomných bytov. Odborníci odhadujú, že viac ako 40 % rezidenčných transakcií v Prahe sú investičné. Väčšina investičných bytov končí v krátkodobých nájmoch. Odhadovaná kapacita lôžok pre Prahu v platforme Airbnb je už rovnaká ako v hoteloch.