Aké máte možnosti brániť sa v takejto situácii podľa právneho poriadku, vám priblíži JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.

Nároky podľa zmluvy

Hneď na začiatku treba zdôrazniť, že kvalitne vypracovaná zmluva je dôležitým predpokladom pre možnosť úspešného domáhania sa nárokov v prípade predmetného omeškania. Pri posúdení nárokov v jednotlivých prípadoch má totiž Občiansky zákonník dispozitívne ustanovenia, teda pripúšťa odchylné výklady. Kľúčové je teda posúdenie dojednaní v konkrétnej zmluve.

Pri nadobudnutí novostavby prichádza do úvahy viacero zmluvných typov ako napr. zmluva o dielo, zmluva o budúcej kúpnej zmluve alebo zmluva o výstavbe.

Odstúpenie od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy je vo všeobecnosti možné z dôvodov zakotvených v zákone alebo z dôvodov, ktoré boli v zmluve dojednané zmluvnými stranami.

Odporúčame preto pri dojednávaní zmluvy venovať pozornosť detailnému vymedzeniu dôvodov na odstúpenie od zmluvy. Ako dôvod na odstúpenie od zmluvy môže byť zakotvené napr. nedodržanie harmonogramu výstavby nehnuteľnosti a podobne.

Pokiaľ sa v konkrétnom prípade jedná o zmluvu o dielo, podľa § 642 Občianskeho zákonníka: „Objednávateľ je oprávnený odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak je zrejmé, že dielo nebude včas hotové alebo nebude vykonané riadne, a ak zhotoviteľ neurobí nápravu ani v poskytnutej primeranej lehote.“

Zmluvná pokuta

Ďalším právnym inštitútom, na ktorý odporúčame pamätať pri uzatváraní zmluvy je zmluvná pokuta. Zmluvnú pokutu si zmluvné strany môžu dojednať pre prípad, že dôjde k porušeniu zmluvnej povinnosti, akou môže byť napr. aj omeškanie s odovzdaním nehnuteľnosti.

Pokiaľ bola zmluvná pokuta platne dojednaná bude zmluvná strana, ktorá povinnosť porušila (dodávateľ) zaviazaná zmluvnú pokutu v dojednanej výške zaplatiť, a to aj v prípade, že by druhej zmluvnej strane porušením povinnosti nevznikla žiadna škoda.

Zmluvná pokuta môže byť dojednaná vo forme fixnej jednorazovej sumy alebo môže byť dojednaná výška zmluvnej pokuty na každý deň omeškania.

Náhrada škody

Pokiaľ by v dôsledku porušenia povinnosti developera došlo u nadobúdateľa bytu k vzniku škody bolo by tiež možné v závislosti od konkrétnych okolností posúdiť nárok na náhradu škody. Škoda by mohla vzniknúť napr. v súvislosti s tým, že by bolo potrebné zabezpečenie ubytovania v období od dojednaného termínu odovzdania nehnuteľnosti do skutočného odovzdania a podobne.

Podľa § 420 Občianskeho zákonníka: „Každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti.“ Všeobecnej zodpovednosti by sa však developer zbavil, pokiaľ by preukázal, že škodu nezavinil.

Zdroj: Právnu poradňu pripravila advokátska kancelária AKMV www.akmv.sk