Ceny nehnuteľností stále rastú. Kedy praskne realitná bublina?

„Napriek tomu, že ceny nehnuteľností rastú z roka na rok, realitná bublina pravdepodobne nepraskne tak skoro,“ myslí si generálny riaditeľ Across Private Investments Maroš Ďurik. Aj podľa modelu Národnej banky Slovenska ceny nehnuteľností sú síce dnes vo fáze vzostupu, ale nejde o riziko alebo bublinu. Spúšťače krízy sa podľa analytičky Slovenskej sporiteľne Kataríny Muchovej líšia, zvyknú však reflektovať fundamentálne nezrovnalosti v danej ekonomike, či na trhu. „Často prítomnosť asymetrickej informácie cez nárast nedôvery spustí krízu. Práve proti tomu sa snaží pôsobiť dobre nastavená fiškálna a menová politika, väčšia transparentnosť trhových vzťahov ako aj makroprudenčná politika centrálnych bánk, ktorej cieľom je zabezpečiť zdravie finančného sektora,“ povedala K. Muchová.

Realitný trh podľa 18-ročných cyklov

Podľa ekonóma Freda Harrisona, ktorý varoval pred krízou v roku 2008, funguje realitný trh na báze 18-ročných cyklov. Svoje tvrdenie opiera o pozorovanie vývoja cien nehnuteľností počas uplynulých 300 rokov. Tvrdí, že kríza prichádza cyklicky, zväčša po 18 rokoch od predchádzajúcej. Každý cyklus je rozdelený do troch fáz. V prvej, sedemročnej fáze ide o pomalý rast cien nehnuteľností. V druhej, takisto sedemročnej fáze ide o rýchly rast cien nehnuteľností. V tretej, štvorročnej fáze ide už o prasknutie realitnej bubliny a obdobie recesie. Na základe tejto teórie F. Harrison upozorňuje na rok 2026. Tvrdí, že práve vtedy praskne realitná bublina a nastane štvorročná fáza poklesu cien. Podľa neho momentálne sme na konci sedemročného rastu cien bývania a pred nami je mierna recesia, za ktorou nasleduje výrazné zdražovanie.

Kedy investovať do nehnuteľností

„Počas fázy pomalého rastu kupujú nehnuteľnosť skúsení investori. V čase rýchleho rastu nehnuteľnosť predávajú. V tomto období, naopak, prichádzajú neskúsení investori, ktorých láka vidina rýchleho zárobku. Kúpa nehnuteľnosti počas neprirodzene rýchleho rastu je veľké riziko, pretože, čo nevidieť, môže prísť krach,“ povedal M. Ďurik. V druhom kvartáli tohto roku priemerné ceny bývania na Slovensku išli nahor medziročne o 6,4 %. Tempo rastu cien sa však podľa analytičky Poštovej banky Lucie Dovalovej spomalilo. Priemerné ceny nehnuteľností už prekročili historické maximá z druhého kvartála 2008 o 0,5 %. „Znamená to, že meter štvorcový nehnuteľnosti je drahší o sedem eur oproti maximám z roku 2008,“ povedala L. Dovalová. Veľa však podľa nej závisí od typu nehnuteľnosti. Kým ceny domov sú nižšie oproti predkrízovým úrovniam, byty už cenové maximá z roku 2008 prekročili.

Vývoj závisí od medzinárodnej politiky

Podľa Kataríny Muchovej je však potrebné zdôrazniť rázny nárast disponibilného príjmu v porovnaní s rokom 2008, ktorý priaznivo vplýva na lepšiu dostupnosť bývania. Rast cien nehnuteľností súvisí podľa nej s vysokým dopytom po bývaní. Je dôsledkom rastu príjmov obyvateľstva, ako aj stále dobrou dostupnosťou úverov. Poštová banka predpokladá, že ceny nehnuteľností budú aj po zvyšok tohto roku rásť, no dynamika rastu cien nehnuteľností sa bude zmierňovať vzhľadom na prísnejšie podmienky pri poskytovaní úverov. „Ťažko predvídať, kedy dôjde k poklesu cien nehnuteľností, keďže to závisí aj od viacerých externých faktorov, ktoré ovplyvňujú to, ako sa darí ekonomike SR,“ hovorí L. Dovalová. Veľa to záleží podľa nej od toho, ako sa vyriešia zahraničnoobchodné vzťahy medzi USA a Čínou, akou formou odíde Spojené kráľovstvo z Európskej únie, a taktiež od toho ako sa bude dariť nemeckej ekonomike, kam smeruje viac ako pätina slovenského vývozu.

Zdroj: Stavebné noviny