Jednou z nepríjemných situácií, ktorým bežne musia čeliť prenajímatelia bytov, je aj vysťahovanie neplatičov z prenajímanej nehnuteľnosti. Situáciu ešte viac komplikuje, ak s neplatičom v domácnosti býva aj neplnoleté dieťa. Ako takúto situáciu riešiť, vám poradí JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.

Skončenie nájmu

Pokiaľ bola na nehnuteľnosť uzatvorená nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka, je neplatenie nájomného dôvodom na vypovedanie nájomnej zmluvy. Podľa Občianskeho zákonníka: „Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.“ (§ 711 ods. 1 písm. d)

Uplynutím výpovednej doby dôjde k skončeniu nájmu, čím neplatič stratí oprávnenie na užívanie bytu a je povinný sa z bytu vysťahovať.

Pokiaľ k vysťahovaniu nedôjde dobrovoľne je vlastník bytu oprávnený podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. V prípade, že súd žalobe vyhovie, určí v rozsudku aj lehotu, dokedy je žalovaný povinný vysťahovať sa. V prípade nesplnenia súdom uloženej povinnosti sa môže vlastník bytu domáhať splnenia povinnosti v exekučnom konaní.

Kedy je potrebná bytová náhrada

Pokiaľ však z vyššie uvedeného dôvodu dôjde k skončeniu nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka u nájomcu, ktorý sa stará o maloleté dieťa, ktoré je členom jeho domácnosti (alebo o bezvládnu osobu), vzniká takémuto nájomcovi právo na bytovú náhradu, ak to pomery prenajímateľa umožňujú, tak konkrétne na náhradný byt.

Občiansky zákonník ďalej zakotvuje, že náhradný byt, ktorý by bol v takomto prípade poskytnutý, môže mať horšiu kvalitu aj menšiu obytnú plochu ako byt, ktorý je nájomca povinný vypratať. Náhradný byt sa tiež môže nachádzať aj mimo obce, v ktorej sa nachádza vypratávaný byt, avšak v takej vzdialenosti, aby bola možná denná dochádzka do práce.

Krátkodobý nájom bytu viac chráni prenajímateľa

Okrem uzavretia nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka prichádza do úvahy aj uzavretie zmluvy o krátkodobom nájme bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Podľa § 7 ods. 1 písm. b) zákona o krátkodobom nájme bytu môže prenajímateľ zmluvu vypovedať aj, ak: „nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace.“

Najdôležitejší rozdiel v súvislosti so skončením nájmu oproti právnej úprave nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka však spočíva v tom, že zákon o krátkodobom nájme bytu výslovne zakotvuje, že na nájom podľa tohto zákona sa nevzťahuje právna úprava Občianskeho zákonníka o bytových náhradách.

To znamená, že v prípade, ak sa jedná o nájom podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, nie je prenajímateľ pri skončení nájmu povinný poskytovať nájomcovi bytovú náhradu, a to ani v prípade, že sa nájomca v svojej domácnosti stará o maloleté dieťa.

Svojpomoc

Pokiaľ k vyprataniu bytu nedochádza dobrovoľne, zvažujú mnohí prenajímatelia aj využitie inštitútu svojpomoci, a teda vypratanie bytu sám bez dodržania vyššie popisovaného postupu (podanie žaloby na vypratanie). Takýto postup nie je odporúčaný, nakoľko môže byť považovaný za zásah do práv nájomcu, v niektorých prípadoch ho však súdy uznajú.

Napriek tomu, že prenajímateľ by po skončení nájmu nemal priestory vypratať svojpomocne, ale mal by podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti, sú v rozhodovacej praxi súdov známe aj prípady, kedy súdy uznali aj takéto svojpomocné vypratanie, pokiaľ bolo zachytené v notárskej zápisnici a pokiaľ nájomca užíval predmet nájmu neoprávnene, za súladné s právom a dobrými mravmi. Príkladom takéhoto rozhodnutí je napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR 28Cdo 2940/2005. Viac o právach prenajímateľa si prečítate aj v tomto článku.

Zdroj: Právnu poradňu pripravila advokátska kancelária AKMV