Pád katastra mohol skončiť aj horšie

„Nový stavebný zákon trh privítal. Napokon je to prvá väčšia zmena po päťdesiatich rokoch. V mnohých smeroch zjednodušuje stavebné konanie a zavádza takzvanú fikciu súhlasu. Avšak vznikli akoby dva právne režimy, lebo niektoré projekty dobiehajú podľa starého stavebného zákona. Dôležité je si tento súbeh ustrážiť,“ upozornila Dagmar Yoder, Local Partner,Deloitte Legal

„Akoby zmien nebolo málo, začiatkom roku realitný trh ochromil kolaps katastra,“ dodala. Našťastie existovala záloha katastra, inak mohli byť dôsledky kyberútoku horšie a dlhodobejšie. Developeri na Realitnom fóre 2025 priznali, že kyberútok ich prinútil dôsledne revidovať archívy a dohľadať chýbajúce dokumenty. Viacerí majú kópie dôležitých údajov z katastra a do zmlúv už pripájajú nefunkčnosť katastra ako vis maior – zásah vyššej moci.

Katarína Mikovínyová, Indirect Tax Senior Manager, Deloitte Tax účastníkov nepotešila sumarizáciou významných zmien v dani z príjmov a spomenula aj transakčnú daň. V spoločnej prednáške upozornili Michaela Firická, Senior Tax Manager, TPA Tax a Erik Krajňák, Assurance & Advisory Director, TPA Audit, že dva najväčšie kamene úrazu pri realitných transakciách sú podcenenie prípravy Letter of Intent (dokument, ktorý vyjadruje zámer strán uzavrieť budúcu zmluvu) a tzv. transferového oceňovania. Práve na druhé menované si často vedia „posvietiť“ daňové úrady.

Tatiana Prokopová, Office Managing Partner spoločnosti Squire Patton Boggs a predsedníčka výboru pre stavebné právo AmCham Slovakia, popísala konkrétne skúsenosti s novým stavebným zákonom a jeho digitálnymi nástrojmi.

Developerom odporúča prehodnotiť čakajúce projekty, ktoré by mohli radšej podať znovu a podľa nového zákona a zrýchliť tak konanie. Varovala aj pred tým, že pokuty za priestupy sú vyrubované podľa nových pravidiel, hoci projekty začali ešte počas platnosti pôvodného stavebného zákona.

Neistota v podnikateľskom prostredí už plodí dôsledky. Slovensko sa stráca z hľadáčika zahraničných nájomcov retailových, administratívnych a industriálnych budov. Dokonca aj tí, ktorí tu pôsobia, sú vo svojich aktivitách opatrnejší.

Kancelárie na periférii. Mesta a záujmu

Úplne zjavným prejavom obozretnosti je sektor kancelárií. Vo vynikajúcom paneli, ktorý moderoval Pavel Bartošík, Head of Leasing, CORWIN zaznelo, že výstavba kancelárií sa výrazne spomalila, ba dokonca na trhu je najnižší počet nových priestorov za ostatných 20 rokov.

Na konkrétnych údajoch to prezentoval Radovan Mihálek, Partner a Head of Office, Cushman & Wakefield: „Evidujeme 14,47% neobsadenosť, čo znamená, že nájomcovia majú výhodnejšiu vyjednávaciu pozíciu ako prenajímatelia.“ Firmy tak chcú nákladnejší fit-out priestorov, prípadne priamo priestory na mieru a podľa požiadaviek ESG. Namiesto správcu budovy vyžadujú „manažéra zákazníckych zážitkov, chcú budovať komunitu s inými nájomcami.“

Z obsiahleho prieskumu NowyStyl s názvom „Váš office. Váš názor“ citovala Dominika Fecková, Head of Sales: „Respondenti vnímajú kancelárie predovšetkým ako miesto stretávania, socializácie a tvorby firemnej kultúry. Za kľúčové atribúty považujú akustiku, prirodzené svetlo a ergonómiu vybavenia. Ľudí dnes nenalákate na ovocné stredy, ale na kvalitne a efektívne strávený čas s kolegami v príjemnom prostredí.“

Indikátorom stavu kancelárskeho trhu je i to, že všetky veľké transakcie za posledné obdobie realizoval verejný sektor. Relokujú sa najmä veľké firmy a inštitúcie a v blízkej budúcnosti to tak aj zostane, teda presunú sa zo starých do nových budov. Čo ale bude s opustenými kanceláriami?

Budovy na periférii mesta a kancelárie v starých budovách sú zároveň aj na periférii záujmu nájomcov. Diskutujúci sa zhodli, že by pomohla rýchlejšia zmena účelu využitia týchto stavieb, napríklad na nájomné bývanie.

Je nájomné bývanie občianska vybavenosť?

Za posledné dve dekády je nielen najmenší prírastok kancelárií, ale aj nových bytov. Zastarané normy a nové environmentálne pravidlá, často aj svojvôľa municipalít, okliešťujú architektúru a možnosti developerov, predražujú nehnuteľnosti a robia ich nedostupnými. „Nefunkčný kataster, zvýšenie DPH, transakčná daň, rôzne vyvolané investície a dĺžka povoľovacích procesov – to sú faktory, ktoré musíme ako developer zohľadniť. Musíme hľadať prienik medzi tým, čo klienti chcú a čo si môžu dovoliť. Trendom je zmenšovanie výmer v zmysle optimalizácie pôdorysov, aby veľa priestoru nezaberali nevyužité chodby,“ uviedol vo svojom vstupe Alan Pavúk, Deputy Head of Sales.

Diskutujúci sa zhodli, že rezidenčný trh je zdravý, nehnuteľnosti do približne 350-tisíc eur dostupné na hypotekárny úver sa predávajú dobre. Pri drahších a luxusnejších, ale cítiť stagnáciu a investori sa pozerajú po exotických lokalitách. Tenerife, Baleáry aj Dubaj.

Filip Žoldák, Partner v spoločnosti HERRYS povedal: „Aktuálne je ideálny čas na predaj staršieho bytu a kúpa bytu v novostavbe. Je to zároveň i najčastejší typ transakcie.“ Zároveň konštatoval, že za posledných 7 rokov sa ceny rezidenčných nehnuteľností zdvojnásobili. Dostupnosť bývania by pomohli zlepšiť nové projekty družstevného, nájomného bývania so štátnou podporou nájomného bývania. Ak by nájomné bývanie bolo vnímané ako občianska vybavenosť, mohli by tieto projekty stáť na mnohých pozemkoch s touto klasifikáciou.

Realitný expert Filip Žoldák — Realitné fórum 2025

Nový európsky Bauhaus má na čom stavať

„Postupne mizne stigma nájomného bývania, nehnuteľnosť už nemusíme len vlastniť. Na tento trend reaguje aj EÚ, ktorá bývanie považuje za jeden z piatich pilierov pre nové programové obdobie,“ uviedla Milota Sidorová, urbanistka, Team Europe

„Slovensko a Bulharsko nemajú architektonickú politiku, preto sme krajina nevzhľadných supermarketov a industriálnych hál. V zahraničí sa častejšie skloňujú pojmy verejný priestor, klimatická zmena, a pracuje s nimi aj Nový európsky Bauhaus, NEB,“ dodala.

NEB je iniciatíva Európskej komisie, ktorá spája umenie, dizajn, architektúru, udržateľnosť a inkluzívnosť s cieľom podporiť ekologickú transformáciu Európy.

Alan Pavúk z CORWIN dodal, že všetky spomenuté atribúty spĺňa ich projekt Palma: „Zachovávame štyri budovy bývalej továrne. Budú tu byty pre rôzne skupiny klientov, navrhnuté sú vnútrobloky a dostatok verejného priestoru, Od začiatku spolupracujeme s architektom Janom Gehlom a jeho štúdiom a budujeme projekt s dlhodobou víziou.“