Jediná vec, ktorej už viac nebude: Prečo je pôda najbezpečnejším prístavom pre vaše peniaze?

V článku sa ďalej dočítate:

• prečo pôda na rozdiel od stavieb nikdy nestárne a prečo predstavuje bezpečnú kotvu v každom investičnom portfóliu;
• kedy sa oplatí zariskovať s lacnou ornou pôdou a kedy je pre vás naopak lepšou voľbou hotový stavebný pozemok;
• podľa čoho spoznáte v územnom pláne „bezcennú“ lúku a ktoré skryté právne či technické vady môžu úplne znehodnotiť vašu investíciu;
• koľko vás bude reálne stáť ročná daň a údržba a prečo odborníci odporúčajú držať v pozemkoch len 10 až 20 % vášho majetku;
• v ktorých slovenských regiónoch sa dnes ukrývajú najlepšie príležitosti a ako dlho potrvá, kým váš pozemok v prípade potreby premeníte späť na hotovosť.

Investovanie do nehnuteľností patrí k obľúbeným spôsobom zhodnocovania majetku. Mnohí ľudia však zabúdajú na najzákladnejší prvok celého trhu. Je ním samotná pôda. Pôda predstavuje konečný a vzácny zdroj. Jej množstvo nikto nikdy nezvýši. To z nej robí vynikajúci nástroj na ochranu peňazí. V tomto článku vám poradíme, ako správne postupovať. Dozviete sa výhody aj riziká tohto typu investície.

Prečo si vybrať práve pozemok?

Hlavným lákadlom je trvácnosť. Budovy časom chátrajú a strácajú svoju funkčnú hodnotu. Vyžadujú si nové fasády či výmenu rozvodov. Samotná pôda však nepodlieha fyzickému opotrebeniu.

Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk zdôrazňuje jej unikátnosť. „Zásadnou výhodou pozemku je jeho fyzická a ekonomická nezničiteľnosť,“ hovorí Pružinský. Expert ďalej dopĺňa, že pôda nepotrebuje pravidelnú údržbu ani rekonštrukciu. Hodnota stavby bez investícií klesá. Hodnota pôdy však s rastúcou infraštruktúrou stabilne stúpa.

Odborník tiež pripomína, že pozemok slúži ako bezpečná kotva majetku. Investor ním chráni jadro svojich financií. Tento názor zdieľajú aj ďalší odborníci na trhu.

Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud, vidí výhodu v nízkej prevádzkovej náročnosti. „Investor nerieši nájomníkov, opravy, správu ani technický stav nehnuteľnosti,“ vysvetľuje Mecková. Podľa nej pôda na rozdiel od bytov „nestárne“. Pôda predstavuje ideálne miesto pre dlhodobé uloženie kapitálu.

Stavebná parcela verzus orná pôda

Mali by ste si vybrať „hotový produkt alebo špekuláciu“? To je základná otázka každého investora. Kúpa stavebného pozemku je konzervatívny a bezpečný krok. Parcela už má jasne určený účel v územnom pláne. Riziko je tu minimálne. Naopak, kúpa ornej pôdy pripomína skôr stávku na neistú budúcnosť.

Attila Mészáros, predseda Realitnej únie SR, vidí v obmedzenosti zdrojov veľký potenciál. „Pozemkov je stále menej a nové sa už nevytvoria,“ tvrdí Mészáros. Zároveň však varuje pred prehnanými očakávaniami pri lacnej pôde. Mészáros vysvetľuje, že pri ornej pôde investor zarába najmä na zmene jej statusu. Tento proces však môže trvať celé desaťročia. Niekedy úrady zmenu územného plánu neschvália vôbec.

Michal Pružinský označuje kúpu ornej pôdy za vysoko špekulatívnu investíciu. Odporúča preto spolupracovať s profesionálmi. Odborníci poznajú lokálne procesy a inžiniering. Pre bežného človeka je jednoznačne bezpečnejšou voľbou stavebný pozemok. Eliminuje totiž administratívne riziká, ktoré laik neovplyvní. Stavebný pozemok je síce drahší, ale môžete na ňom okamžite stavať.

Na čo si dať pozor pred kúpou

Nekupujte mačku vo vreci. Každý pozemok si musíte poriadne preveriť. Základným dokumentom je Územnoplánovacia informácia (ÚPI). Žiadajte ju priamo od príslušnej obce. Tento dokument vám presne povie, čo na parcele postavíte. Sledujte najmä funkčné využitie územia. Ak je pôda určená na rekreáciu, rodinný dom tam nepostavíte.

V územnom pláne si všímajte tri kľúčové regulatívy. Prvým je index zastavanosti. Určuje maximálne percento plochy, ktorú smie stavba zabrať. Druhým je výšková regulácia budov. Tretím je index zelene. Ten definuje minimálnu nezastavanú plochu na pozemku. Róberta Mecková radí nekupovať pozemok len podľa nízkej ceny. Rozhodujúci je reálny dopyt a budúci rozvoj okolia.

Právne vady dokážu investíciu úplne znehodnotiť. Attila Mészáros upozorňuje na častú chybu kupujúcich. Ide o chýbajúci právny prístup z verejnej komunikácie. Bez prístupovej cesty stavebné povolenie nedostanete. Preverte si aj vecné bremená a exekúcie. Pozor si dajte na spoluvlastnícke podiely. Tie často komplikujú akékoľvek nakladanie s pôdou. Pružinský preto odporúča využívať pokročilé analytické služby. Tie odhalia nielen aktuálne plomby, ale aj historické ťarchy.

Ročné náklady a mŕtvy kapitál

Investícia do pôdy má aj svoje nevýhody. Pozemok vám totiž negeneruje pravidelný mesačný príjem. Pružinský ho preto nazýva „mŕtvym kapitálom“. Jeho hlavnou úlohou je rast ceny v čase. Rozumný investor drží v pozemkoch približne 10 až 20 % aktív. Vyhnete sa tak riziku nedostatku hotovosti. Ostatné peniaze radšej investujte do akcií alebo bytov.

Ročné náklady sú však v porovnaní s bytom minimálne. Platíte len lokálnu daň z nehnuteľnosti. Pri stavebných parcelách sú to zvyčajne desiatky eur. Pri ornej pôde zaplatíte často len pár eur. Musíte však myslieť na údržbu. Zákon vám ukladá povinnosť brániť šíreniu buriny. Pravidelné kosenie vás vyjde na desiatky až stovky eur ročne. Mecková dodáva, že majiteľ nerieši žiadne technické revízie. Administratívna záťaž je teda skutočne nízka.

Atraktívne lokality a predaj

Kde sa dnes oplatí nakupovať? O lacnej pôde pri veľkých mestách už snívať nemusíte. Ceny tam odrážajú obrovský nedostatok voľných parciel. Pružinský vidí potenciál v miestach s novou infraštruktúrou. Zaujímajte sa o satelitné obce v okolí Žiliny či Trnavy. Perspektívne sú miesta vzdialené 20 minút cesty autom od centier. Druhým silným segmentom sú podhorské oblasti s cestovným ruchom.

Mészáros odporúča hľadať lokality s rastúcim počtom obyvateľov. Atraktivitu zvyšujú nové pracovné miesta v regióne. Na západnom Slovensku dominuje kvalitná orná pôda v Podunajskej nížine. Pri stavebných parcelách vedie okolie Bratislavy a Košíc. Ceny sú tu síce vysoké, ale investícia je bezpečná.

Nezabúdajte na otázku likvidity. Teda na to, ako rýchlo pozemok predáte. Kvalitná stavebná parcela sa predá za pár týždňov. Orná pôda v odľahlom regióne však kupca hľadá roky. Mecková pripomína, že pri poľnohospodárskej pôde je okruh kupujúcich menší. Predaj takejto nehnuteľnosti trvá pokojne aj 24 mesiacov. Vždy preto zvážte, kedy budete svoje peniaze opäť potrebovať.

Investovanie do pozemkov vyžaduje trpezlivosť a dôkladnú prípravu. Ak dodržíte rady odborníkov, ochránite svoj majetok. Vyhnete sa nástrahám a zabezpečíte si stabilnú budúcnosť. Pôda totiž zostane hodnotná aj pre ďalšie generácie.