Advokát Kurajda: Banka mi neschválila hypotéku. Môže si realitka nechať celú rezervačnú zálohu?

Hypotéka neprešla a realitná kancelária vám odmieta vrátiť rezervačný poplatok? Argumentuje zmluvnou pokutou a vy neviete, či na to má právo, keďže ste obchod neprekazili úmyselne? V právnej poradni sa pozrieme na to, čo hovorí Občiansky zákonník, kedy sú podmienky realitiek neplatné a aké konkrétne kroky musíte urobiť, aby ste neprišli o tisíce eur.

2 min. čítania

JUDr. Peter Kurajda

advokát

Banka mi neschválila hypotéku. Môže si realitka nechať celú rezervačnú zálohu?
Envato Elements

Podpísal som rezervačnú zmluvu a zložil realitnej kancelárii zálohu. Banka mi nakoniec neschválila hypotéku v plnej výške a z kúpy zišlo. Realitka mi odmieta vrátiť peniaze s odvolaním sa na zmluvnú pokutu. Má na to právo, ak som obchod neprekazil úmyselne? Marek, Piešťany

Dobrý deň,

rozhodujúci je obsah konkrétnej rezervačnej zmluvy. Treba rozlišovať medzi rezervačným poplatkom (preddavkom na kúpnu cenu či odplatou za rezerváciu) a zmluvnou pokutou. Od toho,
ako sú tieto inštitúty v zmluve dojednané, závisí, či záloha prepadá.

Kľúčové je, za akých podmienok má podľa zmluvy poplatok prepadnúť. Ak zmluva viaže prepadnutie na zavinené porušenie povinnosti z vašej strany, je namieste posúdiť, či neschválenie úveru bankou skutočne predstavuje porušenie, ktoré ste spôsobili.

V praxi je vysoko odporúčané, aby zmluvy obsahovali jasné dojednanie pre prípad, že kupujúci nezíska finančné prostriedky z banky. Ak je v texte zmluvy výslovne uvedené, že pri neschválení úveru sa peniaze vracajú, predávajúci je povinný vrátiť prijatú zálohu alebo rezervačný poplatok v plnej výške. Zo zmluvného dojednania musí byť zrejmé, že neschválením úveru záväzok zaniká bez sankcií.

Zmluvná pokuta musí byť podľa § 544 Občianskeho zákonníka dojednaná písomne a možno ňou sankcionovať len porušenie zmluvnej povinnosti.

Súdna prax pritom dlhodobo vychádza z toho, že samotné neuzavretie kúpnej zmluvy spravidla nie je porušením zmluvnej povinnosti, preto pokuta za „zmarenie obchodu“ v rezervačných zmluvách často neobstojí.

Ak vystupujete ako spotrebiteľ a realitná kancelária ako dodávateľ, takéto dojednanie môže byť neplatné aj ako neprijateľná zmluvná podmienka podľa § 53 Občianskeho zákonníka. Neprimerane vysoká pokuta môže byť napokon neplatná pre rozpor s dobrými mravmi.

Čo odporúčam v praxi?

Dôsledne si treba prečítať znenie rezervačnej zmluvy.
Zistite, či obsahuje podmienku financovania.
Následne doložte písomné zamietnutie úveru bankou.
Realitnú kanceláriu je potrebné písomne vyzvať na vrátenie zálohy.

Ak to realitná kancelária odmietne, je vhodné nechať si zmluvu posúdiť advokátom – šance na vrátenie peňazí bývajú v podobných prípadoch dobré.

_{Uvedené predstavuje všeobecné právne usmernenie, nie konkrétnu právnu radu. Pre posúdenie konkrétnej situácie odporúčame predloženie príslušných dokumentov advokátovi, prípadne notárovi.}