Zamilovali sa do atmosféry, potom prišla realita. Je kúpa chalupy v dnešnej dobe dobrý nápad?
Vlastná chata či chalupa je pre mnohých splneným snom, no zároveň ide o jednu z najväčších investícií. Oplatí sa rekreačnú nehnuteľnosť kúpiť, alebo je rozumnejšie využiť prenájom?
Katarína Runnová
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Kúpu chaty by ste si mali poriadne premyslieť.
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
V článku sa dozviete:
● s čím by ste mali počítať pri rekonštrukcii staršej chalupy,
● aké veci si určite nezabudnite skontrolovať pred kúpou,
● či sa dá na prenájme chalupy naozaj zarobiť,
● prečo vám môže banka pri kúpe chaty okresať hypotéku,
● či je pre vás vhodnejšia kúpa alebo prenájom chalupy.
Manželia Ján a Veronika dlhé roky túžili mať miesto, kam sa môžu skryť pred ruchom mesta a hektickým pracovným tempom. Po pol roku intenzívneho hľadania napokon našli vysnívanú chalupu na kopaniciach v okolí Myjavy.
Starší domček s neopísateľnou atmosférou si však vyžadoval podstatne viac, ako len občasné natretie plotu či kozmetické úpravy. Pôvodná idylická predstava o svojpomocnej oprave sa rozplynula už počas prvej zimy, keď im v chate zamrzla voda a prasklo potrubie.
„Zistili sme, že nás viac baví chalupu zariaďovať, venovať sa záhrade, ale o rekonštrukcii sme nemali ani šajnu. Pritom manžel je naozaj zručný,“ priznáva Veronika a dodáva, že do kompletnej obnovy nakoniec investovali nemalú sumu.
O to viac ich mrzelo, keď postupne zistili, že životné okolnosti im viac nedovoľujú tráviť na chalupe toľko času, ako by si želali. Nehnuteľnosť, do ktorej manželia vložili množstvo času, energie a úspor tak väčšinu roka zíva prázdnotou a Ján s Veronikou stoja na rázcestí a rozhodujú sa, čo ďalej.
„Staršia dcéra začala chodiť do školy, takže na chalupu sa dostaneme len cez prázdniny. Plánovali sme tam chodiť na predĺžené víkendy, ale odkedy sa nám narodila druhá dcéra, sme radi, keď si vyložíme nohy doma v Trnave na gauči,“ opisuje Veronika zmenu rodinných priorít.
Uvažujete nad kúpou rekreačnej nehnuteľnosti? Pozrite si aktuálnu ponuku chát a apartmánov po celom Slovensku.
Človek sa zamiluje do atmosféry a zabúda na to podstatné
Príbeh Jána a Veroniky nie je ojedinelý. Vývoj na trhu s rekreačnými nehnuteľnosťami ukazuje, že pred podobnou dilemou sa ocitá čoraz viac majiteľov. Odborníci z oblasti realít potvrdzujú, že hoci záujem o kúpu chát a chalúp pretrváva, správanie kupujúcich sa výrazne zmenilo a do popredia sa dostáva pragmatickosť.
„Už nestačí, že je nehnuteľnosť na peknom mieste. Ľudia oveľa viac riešia jej technický stav, dostupnosť, náklady na prevádzku, aj to, ako často ju budú reálne využívať,“ vysvetľuje Ivan Babušík, partner realitnej kancelárie Bosen Group.
Najväčšou chybou je podľa odborníka zamilovať sa do výhľadu či okolia a až potom riešiť podstatné veci. „Pri chatách sa častejšie stretávame s nevysporiadanými pozemkami, prístupom cez cudziu parcelu, nezapísanými prístavbami alebo so stavom, ktorý nezodpovedá dokumentácii,“ upozorňuje Babušík.
Ešte predtým, než sa necháte opantať atmosférou si preto skontrolujte list vlastníctva, vlastníctvo pozemku pod stavbou, prístup k nehnuteľnosti, ako aj zápis objektu v katastri.
Rovnako dôležitý je technický stav. Vlhkosť, strecha, komín, stará elektroinštalácia, studňa či žumpa dokážu zdanlivo výhodnú kúpu výrazne predražiť a skomplikovať jej užívanie. Svoje o tom vedia aj Ján a Veronika, ktorí zároveň upozorňujú, že potenciálny majiteľ chaty by nemal zabúdať ani na dobré susedské vzťahy. „My bývame od chalupy viac ako hodinu cesty autom. Máme veľmi milých susedov, ktorí nám skontrolujú chatu po daždi, alebo odhádžu sneh z prístupovej cesty, keď sa chystáme prísť,“ vysvetľujú manželia.
Napriek tomu, že chatu nevyužívajú tak, ako plánovali, k predaju sa zatiaľ stavajú s rezervou. Sú totiž presvedčení, že kúpa pozemku je dnes stále tou najlepšou investíciou. „Deti nám o pár rokov vyrastú a myslím si, že práve vtedy príde čas na chalupu,“ dúfa Ján.
Je kombinácia relaxu a biznisu len sladkou ilúziou?
Mnoho ľudí vstupuje do kúpy rekreačnej nehnuteľnosti s vidinou, že spoja príjemné s užitočným: niekoľko týždňov v roku strávia na chalupe s rodinou a zvyšok roka im bude zarábať na krátkodobom prenájme. Ivan Babušík však upozorňuje, že tento model má svoje úskalia a vyžaduje si hneď od začiatku jasnú stratégiu.
Kľúčové je vedieť, s akým zámerom chcete rekreačnú nehnuteľnosť kúpiť – či má slúžiť primárne na osobné účely, alebo ide o čisto investičný nástroj.
„Jednou z najväčších nástrah je konflikt medzi vlastným využívaním a výnosom z prenájmu. Práve počas Vianoc, Silvestra, prázdnin či najkrajších letných víkendov – teda v čase, keď je o chatu najväčší záujem a dajú sa dosiahnuť najvyššie ceny – ju chce majiteľ využívať pre seba. Ak si zablokuje najziskovejšie termíny, reálny výnos môže byť výrazne nižší, než pôvodne plánoval,“ vysvetľuje odborník z Bosen Group.
Ak sú však majitelia ochotní robiť kompromisy, takýto model môže fungovať. Príkladom je aj Košičan Samuel, ktorý zdedil trojizbovú drevenú chatu v Terchovej a prenajíma ju cez rôzne ubytovacie portály.
„S kamarátmi tam ideme len vtedy, keď je chata voľná. Nemôžem sa sťažovať – napríklad počas Silvestra zarobím toľko, čo za celé dva mesiace bežného prenajímania,“ opisuje Samuel. Priamo v Terchovej dokonca našiel ochotnú pani, ktorá má od jeho chaty kľúče a po nájomcoch vždy poupratuje.
Babušík v tejto súvislosti dodáva, že pri investičnom zámere treba preveriť aj fungovanie lokality mimo hlavnej sezóny. „Romantická cesta lesom vyzerá v lete očarujúco, no v zime sa k chate nemusíte dostať autom. Pre celoročný prenájom je to zásadný faktor,“ upozorňuje.
Trpkú skúsenosť v tomto smere majú aj Matúš s Laurou, ktorí zvažovali kúpu chatky pri Piešťanoch. Stála na vrchole kaskádovitého kopca a ponúkala nádherný výhľad na priľahlý les. Romantika sa však s príchodom horšieho počasia rýchlo rozplynula. „Obhliadku sme mali dohodnutú v upršaný deň a k chatke sme sa ani nedostali. Voda sa valila z kopca a okamžite sme vedeli, že toto nechceme,“ hovorí Matúš.
Kúpiť alebo len prenajímať?
Ak hľadáte čisto investičnú nehnuteľnosť s vysokým potenciálom rastu ceny, podľa Babušíka by ste sa mali orientovať na lokality s celoročným využitím, dobrou dostupnosťou a rozumnou vstupnou cenou. Naopak, pri ikonických a najdrahších adresách, ako sú Demänovská dolina, Donovaly či vybrané tatranské strediská, treba byť opatrný.
Dopyt je tam síce vysoký, no nákupné ceny sú už na strope a návratnosť nemusí zodpovedať očakávaniam. „Je potrebné odložiť emócie a spraviť si dôkladnú analýzu, či to z hľadiska výnosu dáva požadovaný zmysel,“ vysvetľuje realitný maklér.
Čo však v prípade, že hľadáte iba miesto na oddych a nechcete sa starať o prevádzku? Zmena optiky z „musím vlastniť“ na „stačí mi prenajať“ je dnes čoraz populárnejšia. Rastúci záujem o tento životný štýl potvrdzujú aj údaje Štatistického úradu SR – minulý rok poskytovalo ubytovanie na Slovensku vyše 6-tisíc zariadení (medziročný nárast o 17 percent), pričom rekreáciu s prenocovaním absolvovalo takmer 2,9 milióna Slovákov.
Práve krátkodobý prenájom ponúka mnohým rodinám voľnosť: namiesto viazania kapitálu a víkendov strávených kosením či údržbou si za zlomok ročných nákladov na vlastnú chatu môžete 3- až 4-krát do roka dopriať pobyt v špičkovej chalupe a zakaždým objaviť iný kút Slovenska.
Finančná pasca: Pozor na schvaľovanie hypotéky
Ak sa predsa len rozhodnete pre kúpu, po preverení právneho a technického stavu vás čaká kľúčová skúška – financovanie v banke. Kúpa rekreačnej nehnuteľnosti sa totiž z pohľadu poskytnutia úveru výrazne líši od kúpy mestského bytu.
„Pri investičnom zámere posudzuje banka najmä výnosové percento očistené o náklady a potenciál zhodnotenia v čase. Podstatný rozdiel je však vo výške hypotéky, ktorú môžete na nákup rekreačnej nehnuteľnosti získať,“ objasňuje Babušík.
Na toto úskalie upozorňuje aj finančný špecialista portálu Nehnuteľnosti.sk Michal Fukala. Na to, aby banka poskytla štandardnú hypotéku (financovanie do 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti so splatnosťou 30 rokov), musí objekt spĺňať prísne kritériá. Ak ich nespĺňa, banka môže žiadosť zamietnuť alebo skresať financovanie na 60 percent a splatnosť skrátiť len na 8 rokov, čo extrémne predraží mesačnú splátku.
Podľa Fukalu výrazne pomáha, ak nehnuteľnosť spĺňa čo najviac z nasledujúcich bodov:
● Chata je murovaná a vyzerá ako „štandardný“ rodinný dom;
● Má kuchynskú linku, kúpeľňu, spálňu, má vyriešenú prístupovú cestu a pripojenie na inžinierske siete (voda, elektrina);
● Nachádza sa v územnom pláne obce, čo znamená, že existuje zámer stavať v okolí klasické domy na bývanie;
● Obec vystaví potvrdenie o možnosti celoročného bývania;
● Má pridelené súpisné číslo a na liste vlastníctva je vedená ako rodinný dom, prípadne leží v intraviláne obce, teda v zastavanom území.
Zhrnutie
Na otázku, či sa oplatí chatu kúpiť, alebo si ju radšej prenajímať, neexistuje univerzálna odpoveď. Rozhodnutie by malo vychádzať z vašich možností, životného štýlu aj toho, ako často budete nehnuteľnosť skutočne využívať.
Pokiaľ milujete konkrétnu lokalitu, plánujete v nej tráviť väčšinu voľného času a chcete si v nej budovať rodinné zázemie, vlastná chalupa pre vás bude mať nevyčísliteľnú hodnotu. Ak však radi objavujete nové mesta, máte malé deti alebo nechcete voľné dni obetovať údržbe, prenájom je podstatne výhodnejšia a bezstarostná cesta.
Tip na záver
Nenechajte sa uniesť emóciami a pred podpisom zmluvy si položte niekoľko jednoduchých, ale zásadných otázok. Vďaka vlastným odpovediam zistíte, či je pre vás vlastná rekreačná nehnuteľnosť splneným snom, alebo skôr potenciálnou záťažou.
