Aké právne chyby robia makléri a predávajúci? Advokát varuje pred podceňovaním katastra a zmluvami z internetu
Kúpa či predaj nehnuteľnosti predstavuje pre väčšinu ľudí najvýznamnejšiu finančnú transakciu v živote. Práca realitného sprostredkovateľa preto láka flexibilitou aj atraktívnym zárobkom, no bez dostatočnej odbornej spôsobilosti sa neznalý nováčik vystavuje riziku drahých pochybení. Čo všetko musí ovládať špičkový profesionál, aké právne riziká hrozia klientom a ako získať potrebnú licenciu i vedomosti z praxe?
Daniela Malíková
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Aké chyby robia makléri pri predaji nehnuteľností?
Envato Elements
Vstup do sveta realít: Čo vyžaduje slovenská legislatíva?
Na samostatný a legálny výkon práce realitného makléra nestačí obyčajná voľná živnosť. Zákon striktne vyžaduje viazanú živnosť pod názvom Sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť).
„Ak osoba fakticky vykonáva profesiu realitného makléra, mala by aj osobne spĺňať minimálny kvalifikačný štandard tejto profesie. Nestačí, aby odbornú spôsobilosť formálne spĺňal iba majiteľ alebo zodpovedný zástupca realitnej kancelárie. Ak pracuje maklér ako SZČO, mal by mať viazanú živnosť a nie len voľné živnosti,“ objasňuje advokát a tajomník Realitnej únie SR JUDr. Mojmír Plavec.
Od novelizácie živnostenského zákona už nemusíte preukazovať dvojročnú odbornú prax. Spôsobilosť pre zisk viazanej živnosti preukážete dvoma spôsobmi:
- Vysokoškolským vzdelaním v odbore právo, ekonómia, stavebníctvo alebo architektúra.
- Úplným stredoškolským vzdelaním s maturitou, ku ktorému priložite úradné osvedčenie za absolvovaný štátom uznaný kurz realitný maklér.
Slovenskému trhu by však podľa odborníkov prospel ešte ucelenejší právny rámec. „Český model zavedením samostatného zákona priniesol povinné poistenie zodpovednosti makléra, povinnú písomnú sprostredkovateľskú zmluvu či povinnosť poskytovať aktuálny výpis z verejného registra,“ uvádza Mojmír Plavec ako príklad fungujúcej praxe z okolitých krajín.
Prečo absolvovať akreditovaný profesijný kurz?
Medzi vzdelávacími programami na trhu existujú zásadné rozdiely. Neakreditované semináre vám síce môžu poskytnúť čiastočný prehľad, no neoprávňujú vás na získanie viazanej živnosti.
| Parameter porovnania | Neakreditovaný seminár | Akreditovaný profesijný kurz |
| Garant kvality | Súkromná firma bez štátnej certifikácie | Ministerstvo školstva, výskumu, vývoja a mládeže SR |
| Hodinový rozsah | Pár hodín teórie (nepostačujúci rozsah) | 150 vyučovacích hodín (zákonný normatív) |
| Výstupný doklad | Informatívny certifikát | Úradné osvedčenie pre živnostenský úrad |
| Právne uplatnenie | Len voľné živnosti (nestačí na prácu makléra) | Podklad pre zisk viazanej realitnej živnosti v SR |
Ak to s kariérou v realitách myslíte vážne, akreditovaný profesijný kurz realitný maklér (aký organizuje napríklad Slovenská realitná akadémia – SORA) predstavuje najistejšiu cestu, ako získať štátom uznanú odbornú spôsobilosť a ucelené vedomosti z práva, daní, katastra či obchodu.
Najčastejšie právne chyby amatérov: Zmluvy z internetu a slepota pri katastri
Základným pochybením neskúsených maklérov býva podceňovanie právnej prípravy obchodu a spoliehanie sa na voľne dostupné dokumenty z webu. Prvá chyba pritom často nastáva ešte predtým, než maklér vôbec ukáže nehnuteľnosť prvým záujemcom.
„Za veľkú chybu považujem situáciu, keď si maklér s klientom vopred neujasní pravidlá spolupráce a neuzavrie zmluvu, alebo keď najskôr obchod rozbehne a až potom začne preverovať nehnuteľnosť,“ varuje Plavec.
Riziko pokračuje pri samotnej zmluvnej dokumentácii. „Často platí, že najdrahšia zmluva je tá, ktorú si stiahnete zadarmo z internetu. Univerzálny vzor nedokáže zohľadniť konkrétne okolnosti a riziká, ktoré pri realitných transakciách v praxi vznikajú.
Časté chyby sa týkajú najmä správneho nastavenia úhrady kúpnej ceny, čerpania hypotéky, splatenia úveru predávajúceho z úveru kupujúceho a nadväzujúcej zmeny záložných práv či podmienok uvoľnenia peňazí z úschovy. Formálne platná zmluva ešte nemusí byť bezpečnou zmluvou pre konkrétny obchod.“
Rovnako kľúčovou zručnosťou je schopnosť správne vyčítať údaje z listu vlastníctva (LV). Odborník sa riadi pravidlom A-B-C:
- A (Predmet prevodu): Kontrola parciel, stavieb a ich výmer.
- B (Vlastníci): Preverenie vlastníkov, podielov a titulov nadobudnutia.
- C (Ťarchy): Záložné práva, vecné bremená a predkupné práva.
„Mimoriadne dôležité sú aj plomby a poznámky. Plomba znamená, že evidované právo je dotknuté prebiehajúcou zmenou alebo konaním – pre mňa je to signál: ďalej nejdem, kým presne nezistím, čo sa na katastri deje. Poznámka zase informuje o určitej právne významnej skutočnosti alebo dokonca zakazuje s nehnuteľnosťou nakladať.
Samotný list vlastníctva však nepredstavuje celkový právny audit – pri transakcii sa preveruje podstatne širší okruh skutočností vrátane exekučných rizík či nájomných vzťahov,“ dodáva advokát.
Prečítajte si tiež: Čo robí realitný maklér? Kompletný sprievodca náplňou práce a zárobkom v roku 2026
Nepovolené stavby, skryté vady a zodpovednosť za škodu
V praxi sa makléri denne stretávajú s technickými či právnymi nedostatkami nehnuteľností. Ak zistíte, že rodinný dom má neohlásenú prístavbu, ponúknuť ho na predaj môžete, no nesmiete tento fakt zatajiť.
„Dobrý maklér problém pomenuje, preverí možnosti nápravy a klient presne vie, čo kupuje. Nedostatok buď otvorene premietne v kúpnej cene, alebo ho vyrieši ešte pred podpisom zmluvy. Stavebná amnestia trvá do konca marca 2029, takže aktuálne platia prechodné mechanizmy na jednoduchšie legalizovanie nepovolených stavieb,“ vysvetľuje Plavec.
Pri skrytých vadách (napríklad prasknutá zatekajúca strecha zistená niekoľko mesiacov po kúpe) zohráva maklér kľúčovú dôkaznú úlohu. Inzertné podklady, obhliadkový protokol a správy z komunikácie slúžia ako dôkaz o tom, čo bolo kupujúcemu prísľubované a čo zatajené.
Pri otázke zodpovednosti za škodu treba striktne rozlišovať medzi skrytými vadami a nedbanlivosťou sprostredkovateľa. „Ak ide o práva, ktoré nie sú evidované na liste vlastníctva, treba najprv skúmať, prečo ich kataster neeviduje a či sú účinné. Ak však ide o ťarchu, ktorá na liste vlastníctva zapísaná je a pri preverovaní ju niekto jednoducho prehliadne, ide už o podstatne závažnejšie pochybenie,“ zdôrazňuje advokát.
Nekalé praktiky, GDPR a sprísnený AML zákon
Vzdelaný maklér pozná hranicu medzi dravým obchodovaním a nekalou praktikou. Umelé vytváranie nátlaku prostredníctvom vymyslených záujemcov je zákonom postihnuteľné.
„Ak mám skutočne ďalších troch vážnych záujemcov, je úplne legitímne klientovi túto informáciu povedať. Ak si ich však vymyslím len preto, aby som vytvoril falošný pocit naliehavosti, dostávame sa do roviny klamlivých a agresívnych obchodných praktík. Realitka a maklér môžu byť pri kontrole vyzvaní preukázať pravdivosť svojich tvrdení,“ prízvukuje advokát.
Zároveň platí, že spracovanie osobných údajov pri realitnom obchode nepodlieha len GDPR pravidlám, ale aj štátnemu AML zákonu (ochrana pred praním špinavých peňazí). Realitné kancelárie majú priamu zákonnú povinnosť klientov identifikovať a overovať pôvod finančných prostriedkov aj bez osobitného súhlasu dotknutej osoby.
Maklér ako projektový manažér transakcie
Moderné realitné sprostredkovanie už dávno nie je o obyčajnom „ukazovaní bytov“. Profesionálny maklér prepája finančných poradcov, znalcov, katastrálne úrady a advokátov do jedného fungujúceho celku.
„Realitný trh je dynamické prostredie – nemenia sa len ceny, ale aj legislatíva, financovanie, stavebné pravidlá či očakávania klientov. Maklér je projektovým manažérom celej transakcie. Práve na tomto princípe je postavený aj akreditovaný kurz Realitný maklér Slovenskej realitnej akadémie (SORA).
Jeho cieľom je pripraviť účastníkov na reálny výkon profesie – aby dokázali identifikovať riziká a v správnom momente zapojili advokáta či znalca. Dobrý maklér totiž nemusí vedieť všetko. Musí však vedieť dosť na to, aby rozpoznal problém skôr, než sa z neho stane problém jeho klienta,“ uzatvára Mojmír Plavec.
Práve v tejto schopnosti včas identifikovať riziká a bezpečne previesť klienta celým procesom spočíva rozdiel medzi radovým predajcom a vyhľadávaným realitným profesionálom.
Kvalitné profesijné vzdelávanie a neustále prehlbovanie odborných znalostí tak nepredstavujú len splnením legislatívnej povinnosti, ale najlepšou investíciou do budovania dôveryhodnej kariéry a ochrany majetku vašich klientov.
Tento článok vznikol v spolupráci so Slovenskou realitnou akadémiou (SORA).
- Od moderných novostavieb až po kachličky vo vašej kúpeľni. Festival Living City ukáže, ako bude vyzerať bývanie budúcnosti
- Aké právne chyby robia makléri a predávajúci? Advokát varuje pred podceňovaním katastra a zmluvami z internetu
- Lacný byt z exekúcie vás môže vyjsť draho: Pozor na chyták s vysťahovaním aj zábezpekou
