Kúpiť jeden byt v hotovosti alebo 3 na hypotéku? Pozrite sa, ktorý plán vás spraví bohatým a ktorý vás zničí

V článku sa ďalej dočítate:

• ako presne funguje finančná páka a kedy reálne znásobí vaše zisky;
• kúpite radšej jeden byt v hotovosti alebo risknete tri na úver;
• kedy sa z hypotéky stane smrtiaca pasca pre váš rodinný rozpočet;
• aká výška bankových úrokov definitívne vymaže váš čistý zisk z prenájmu;
• prečo prichádzajúce demografické zmeny priamo ohrozujú budúcnosť trhu s nehnuteľnosťami.

---

Snívate o pravidelnom mesačnom príjme bez každodennej driny? Vlastniť investičný byt znie ako dokonalý plán na zbohatnutie. Realita však často prináša veľmi kruté prebudenie. Zle nastavená hypotéka vás rýchlo stiahne na úplné dno. Vysoké úroky dokážu úplne zožrať váš vysnívaný zisk.

Naopak, nákup za hotovosť bezpečne ochráni váš majetok. Znamená to však oveľa pomalší rast vášho bohatstva. Ako teda vyťažiť z trhu absolútne maximum? Spýtali sme sa priamo popredných slovenských finančných analytikov. Ich odpovede vám definitívne otvoria oči.

Čo presne znamená pákový efekt

Analytici veľmi často spomínajú pákový efekt. Tento pojem znie možno zložito. Princíp však vôbec neprekvapí nikoho. Pri kúpe nepoužijete iba vlastné úspory. Zvyšok sumy vám ochotne požičia banka. Zoberiete si napríklad klasickú hypotéku. Vložíte napríklad iba štyridsaťtisíc eur. Banka pridá ďalších stosedemdesiatisíc eur. Kúpite tak byt za dvestotisíc eur.

Ak cena bytu stúpne, zarábate vy. Zisk totiž počítate z celej celkovej sumy. Váš vklad dosiahne zhodnotenie oveľa rýchlejšie. Znie to ako dokonalá rozprávka. Páka má však svoje dva konce.

Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko hodnotí situáciu takto: „Páka však funguje aj opačne“. Analytik presne dodáva: „Pri poklese ceny nehnuteľnosti násobí stratu voči vlastnému kapitálu“. Straty rovnako rýchlo zničia váš kapitál. Odborníci preto varujú pred slepou dôverou.

Kedy táto finančná páka funguje

Finančná páka potrebuje veľmi presné podmienky. Odborníci spomínajú hneď tri dôležité čísla. Prvým kľúčovým číslom je čistý výnos. Nájomník vám platí pravidelné mesačné nájomné. Z toho zaplatíte drahé energie. Uhradíte aj povinný fond opráv. Zostane vám presný čistý výnos. Tento výnos musí prevýšiť úroky.

Hypotéka má svoju pevnú úrokovú sadzbu. Priemerná sadzba nedávno presahovala tri percentá. Ak zarobíte na nájme viac, vyhrávate. Vzniká tak naozaj pozitívny úrokový rozdiel. Váš majetok vtedy bezpečne rastie.

Richard Kováč zo Simplea presne hovorí: „Páka buduje váš majetok prostredníctvom postupného splácania istiny nájomníkom“. Druhým dôležitým faktorom je výška úveru. Bankári pre ňu používajú skratku LTV. Ide o pomer dlhu k hodnote. Vysoký úver vždy znamená vysokú splátku. Nižší úver vám poskytne väčšiu istotu.

Odborníci radia úver okolo šesťdesiat percent. Tretím faktorom je celková dĺžka splácania. Dlhšia splatnosť výrazne znižuje mesačnú splátku. Splácanie na tridsať rokov pomôže rozpočtu. Získate tak mimoriadne bezpečný finančný priestor. Inflácia postupne znehodnotí váš starý dlh.

Jeden byt bez dlhu alebo tri s úverom

Predstavte si celkom bežnú modelovú situáciu. Máte presne stopäťdesiatisíc eur. Kúpite jeden pekný byt v hotovosti. Nemáte absolútne žiadny dlh voči banke. Získate okamžitý a najmä kladný príjem. Pokojne spávate každú jednu noc. Nezávisíte vôbec od budúcich rozhodnutí banky. Rast úrokov vás vôbec netrápi.

Zuzana Pašková z Universal maklérsky dom vysvetľuje túto situáciu. Podľa nej tento prístup uväzní veľa peňazí v jednej budove a zníži kapitálovú efektivitu. Výnos z peňazí tak rastie pomalšie. Druhá možnosť láka skôr odvážnejších ľudí. Svoje peniaze rozdelíte na tri časti. Kúpite hneď tri rôzne investičné byty. Na každý si zoberiete osobitnú hypotéku. Zrazu spravujete majetok za pol milióna. Výnosy z nájmu platia vaše splátky. Pri raste cien získate obrovský zisk.

Zuzana Pašková upozorňuje na dôležitú vec. Zhrnula, že vyšší potenciálny zisk investor vždy vykupuje väčším nebezpečenstvom na trhu. Takýto plán má obrovský háčik. Odborníci varujú pred úplne novými trendmi. Demografia nášho štátu zažíva veľké zmeny. Populácia rýchlo starne a detí ubúda. Mladí ľudia odchádzajú študovať do zahraničia.

Richard Kováč zo Simplea varuje pred demografiou. Podľa neho v budúcnosti jeden pár zdedí aj tri staré byty od rodiny. Vznikne obrovský pretlak na trhu prenájmov. Kto reálne obýva tieto voľné byty? Okrem toho mestá menia svoju tvár. Obyvatelia idú za prácou do centier. Menšie mestá rýchlo strácajú svojich obyvateľov. Tam ceny nemusia vôbec nikdy rásť. Tri byty prinášajú trikrát viac starostí.

Porovnanie kúpy bytu za hotovosť alebo 3 bytov na hypotéku

^{Zdroj: Simplea}

Kedy sa z hypotéky stane pasca

Banka vám požičiava peniaze celkom rada. Úver však prináša aj veľké záväzky. Kedy situácia naberie veľmi zlý smer? Odborníci jasne hovoria o súbehu udalostí. Predstavte si tri byty na úver. Jeden nájomník zrazu veľmi nečakane odíde. V druhom byte napríklad praskne potrubie. Do toho banka prudko zvýši úroky. Zuzana Pašková z Universal maklérsky dom varuje: „Pri troch hypotékach sa totiž riziká násobia“.

Ďalej presne dopĺňa veľmi dôležitú myšlienku: „Stačí kombinácia prázdneho bytu, väčšej opravy a refixácie úverov“. Mesačné výdavky zrazu obrovsky stúpnu nahor. Hypotéky musíte predsa platiť každý mesiac. Banka určite nepočká na nového nájomníka. Ak nemáte rezervu, padnete na dno. Rezerva predstavuje absolútny základ vášho úspechu.

Odborníci radia nastaviť veľmi prísne pravidlá. Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko presne špecifikuje výšku rezervy. Radí odložiť si peniaze aspoň na šesť až dvanásť mesiacov bežných výdavkov rodiny. Odložte si peniaze na všetky splátky. Pridajte aj dostatočnú sumu na opravy. Nezabudnite ani na vlastné životné výdavky. Tisíce eur musia ležať na účte. Bez tohto vankúša nikdy zbytočne neriskujte. Inak byty predáte pod obrovským tlakom. Urobíte tak navyše v nevýhodnom čase.

Aké úroky ešte dávajú zmysel

Hranica vášho úspechu závisí od nájmu. Hrubý výnos z nájmu má limity. Na Slovensku dosahuje štyri až päť percent. Pri takomto výnose nesmie úrok rásť. Ak úrok prevýši výnos, máte problém. Vtedy dotujete byt z vlastného vrecka. Päťpercentná hypotéka už výrazne komplikuje situáciu. Model prestáva fungovať takmer úplne automaticky. Existuje niekoľko riešení tohto vážneho problému.

Musíte kúpiť byt veľmi výhodne lacno. Alebo musíte prenajímať byt mimoriadne draho. Ďalšou možnosťou je oveľa väčší vlastný vklad. V čase drahých úrokov meňte stratégiu. Fixujte si úrokovú sadzbu na dlhšie. Ochránite sa tak pred nečakaným rastom. Znížte celkový pomer úveru k cene. Testujte svoj plán veľmi mimoriadne prísne. Zvládnete platiť úrok vyšší o dve percentá? Ak znie odpoveď nie, úver neberte. Ochránite tak seba aj svoju rodinu.

Prekážky zo strany štátu a bánk

Národná banka Slovenska prísne stráži trh. Určuje prísne pravidlá pre úvery. Pri tretej nehnuteľnosti prichádza rázna brzda. Banka vám požičia maximálne sedemdesiat percent. Potrebujete teda oveľa viac vlastných peňazí. Experti spomínajú aj mnohé ďalšie skratky. Banka podrobne skúma váš celkový dlh. Dlh nesmie presiahnuť osemnásobok ročného príjmu. Splátky nesmú zožrať celý váš plat. Limit tvorí šesťdesiat percent čistého príjmu.

Banka navyše prísne hodnotí prenájom bytu. Neuzná vám úplne celú sumu nájomného. Počíta len s určitým malým percentom. Často vyžaduje daňové priznanie za rok. Do hry vstupujú aj štátne dane. Musíte sa správne rozhodnúť ako prenajímať. Fyzická osoba má určité daňové výhody. Má napríklad menšiu voľnú nezdaniteľnú časť.

Firma má zase iné možnosti odpisov. Zákony prechádzajú u nás rýchlymi zmenami. Vláda často schvaľuje úplne nové balíčky. Preto vždy vyhľadajte skúseného daňového poradcu. Poradí vám ešte pred samotnou kúpou. Zlý výber zbytočne zníži vaše zisky.

Demografické hrozby a rýchla urbanizácia

Trh s bytmi ovplyvňujú obrovské sily. Odborníci varujú pred rýchlou demografickou zmenou. Mladých ľudí u nás postupne ubúda. Veľa študentov volí zahraničné vysoké školy. Po štúdiu tam mnohí natrvalo zostanú. Rodiny majú dnes podstatne menej detí. Títo jedináčikovia zdedia majetok po rodičoch. Mnohí získajú aj byty po starých rodičoch. Vznikne tak úplne nová vrstva vlastníkov.

Ponuka bytov na prenájom extrémne stúpne. Dopyt však rovnako rýchlo vôbec neporastie. Prevaha ponuky stlačí ceny nájmov nadol. Súčasne sledujeme presun obyvateľov za prácou. Všetci chcú žiť v silných ekonomických centrách. Bratislava alebo Košice priťahujú nových ľudí. Krajské mestá si ešte udržia hodnotu.

Menšie mestá však trpia odlivom obyvateľov. Tam ceny bytov neporastú pravdepodobne vôbec. Starý byt v malej obci predstavuje riziko. Rýchlo sa stane veľmi stratovou položkou. Richard Kováč zo Simplea k tejto hrozbe dodáva: „Pravidlo, že cena nehnuteľností rastie plošne, definitívne prestáva platiť“. Spotrebuje peniaze na svoju neustálu údržbu. Navyše prichádzajú mimoriadne prísne ekologické normy. Štát prikáže drahé rekonštrukcie starších budov. Zisky z nájmu zhltnú nové okná. Preto musíte vyberať lokalitu extrémne obozretne.

Psychológia úspešného investovania

Úspech na trhu neprichádza úplne zadarmo. Investovanie vyžaduje mimoriadne pevnú a silnú vôľu. Emócie predstavujú najväčšieho nepriateľa každého investora. Ľudia často kupujú byty vo veľkej panike. Boja sa ďalšieho prudkého rastu cien. Potom urobia obrovskú chybu pri výbere. Preplatia starý byt v zlej lokalite.

Správny investor koná presne úplne opačne. Hľadá zaujímavé príležitosti s chladnou hlavou. Kalkulačka musí vždy vyhrať nad pocitmi. Každé jedno euro musíte dvakrát otočiť. Pripravte si radšej viacero rôznych scenárov. Zoberte do úvahy aj ten najhorší. Čo ak ceny bytov klesnú o pätinu? Zvládne váš rodinný rozpočet takýto šok?. Zostane vám dosť peňazí na bežný život? Tieto otázky musíte zodpovedať ešte dnes. Zajtra už môže byť naozaj neskoro. Trh neodpúšťa absolútne žiadne drahé chyby. Peniaze zarábajú iba veľmi trpezliví ľudia.

Praktické kroky pred samotnou kúpou

Rozhodli ste sa definitívne pre kúpu? Nasledujte presný postup overený mnohými expertmi. Najprv detailne zanalyzujte svoje vlastné financie. Spočítajte všetky svoje každomesačné rodinné výdavky. Zistite svoju skutočnú voľnú finančnú kapacitu. Následne navštívte nezávislého odborného finančného sprostredkovateľa. Porovnajte ponuky viacerých rôznych komerčných bánk.

Zistite všetky poplatky spojené s hypotékou. Nezabudnite na poplatky za znalecký posudok. Počítajte s poplatkom pre katastrálny úrad. Až potom začnite sledovať realitné portály. Marián Búlik upozorňuje na obrovskú chybu. Nikdy podľa neho nekupujte byt len preto, lebo vám banka požičia maximum.

Hľadajte nehnuteľnosť pod aktuálnou trhovou cenou. Takéto byty zvyčajne potrebujú menšiu rekonštrukciu. Vlastnou prácou zvýšite hodnotu tohto bytu. Následne hľadajte veľmi spoľahlivého a slušného nájomníka. Preverte si jeho predchádzajúcu platobnú disciplínu. Podpíšte naozaj kvalitnú a pevnú nájomnú zmluvu. Poraďte sa radšej so skúseným právnikom. Kvalitná zmluva ochráni váš cenný majetok.

Kto by si mal vybrať akú cestu

Máte pred sebou obidve spomínané možnosti. Ako si teda správne a bezpečne vybrať? Nákup za hotovosť slúži konzervatívnym ľuďom. Títo ľudia milujú svoju maximálnu istotu. Nechcú sledovať rozhodnutia centrálnych bankárov neustále. Netrápi ich vôbec zmena úrokových sadzieb. Chcú zarábať peniaze hneď od začiatku. Zisk majú na účte od prvého dňa. Ich peniaze sú však pevne zviazané. Zhodnotenie vlastného kapitálu rastie podstatne pomalšie.

Odborníci odporúčajú tento postup pre starších. Hypotéka vyhovuje skôr úplne iným povahám. Cielia na dlhodobé budovanie obrovského majetku. Musia mať veľmi stabilné a isté zamestnanie. Potrebujú železnú rezervu na naozaj horšie časy. Dokážu znášať krátkodobé a nečakané straty. Majú dostatok času na dlhé čakanie. Než otvoria inzeráty, robia niečo iné. Najprv idú za skúseným finančným expertom. Ten im presne spočíta ich možnosti. Zistia svoj reálny úverový strop v banke. Urobia si záťažový test svojich financií.

Až potom začnú hľadať vhodný vysnívaný byt. Najväčšia chyba je postupovať úplne opačne. Splácať dlh však budete vždy vy sami. Investujte preto vždy len s chladnou hlavou. Len tak budete môcť pokojne spávať. A váš majetok bude bezpečne pomaly rásť.

Záverečné zhrnutie kľúčových pravidiel

Zhrňme si teda všetky dôležité informácie. Kúpa bytu predstavuje mimoriadne dôležité rozhodnutie. Hotovosť znamená absolútny pokoj a istotu. Získate stabilný príjem bez zbytočných stresov. Hypotéka otvára dvere k väčšiemu bohatstvu. Prináša však so sebou značné riziká.

Pákový efekt nefunguje vždy iba pozitívne. Vysoké úroky ničia vaše očakávané zisky. Bez finančnej rezervy riskujete úplne všetko. Štát a banky majú svoje vlastné limity. Demografia a odliv mladých menia trh. Ceny nebudú rásť večne a donekonečna.

Musíte sledovať aj iné finančné trhy. Akcie a dlhopisy ponúkajú skvelé alternatívy. Vždy počítajte s tou najhoršou možnosťou. Pripravte si dostatok vlastných voľných peňazí. Zverte svoje rozhodnutie do rúk odborníkov. Neponáhľajte sa pri výbere ideálnej nehnuteľnosti. Trpezlivosť prináša tie najlepšie investičné výsledky. Prajeme vám veľa úspechov pri investovaní.

• 
  Kúpiť jeden byt v hotovosti alebo 3 na hypotéku? Pozrite sa, ktorý plán vás spraví bohatým a ktorý vás zničí
• 
  Kúzlo dizajnu: Ako prerobiť chaotické podkrovie na detskú izbu, z ktorej dieťa tak ľahko nevyrastie
• 
  Realitné prípady: Katarína zdedila národnú kultúrnu pamiatku. Predaj domu bez súhlasu štátu sa mohol skončiť fiaskom