Energetický certifikát bytu pri predaji: Čo vám hrozí, ak ho nemáte a na čo si dať pozor?

Mnohí predávajúci (a dokonca aj niektoré realitné kancelárie) ho považujú za formalitu a zbytočný papier. To je však drahý omyl. Ignorovanie tejto povinnosti vás totiž môže stáť tisíce eur na pokutách, priviesť k zdĺhavému súdnemu sporu a v najhoršom scenári vyústiť až do odstúpenia od kúpnej zmluvy.

Čo je energetický certifikát a kedy je povinný?

Podľa zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov je energetický certifikát oficiálny dokument, ktorý hodnotí, koľko energie nehnuteľnosť spotrebuje na vykurovanie, prípravu teplej vody, chladenie, vetranie a osvetlenie. Funguje podobne ako energetický štítok na chladničke či práčke – radí budovu do triedy od A0 (najúspornejšia) až po G (najmenej úsporná). Súčasťou úspešného predaju bytu či domu by malo byť vyhnúť sa scenáru, kedy spravíte najčastejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti.

Zákonná povinnosť vyhotoviť certifikát platí pri:

• predaji rodinného domu, bytu alebo komerčného priestoru,
• prenájme nehnuteľnosti novému nájomcovi,
• kolaudácii novostavby alebo pri významnej rekonštrukcii (zateplenie, výmena okien, zmena vykurovania).

Aké sú výnimky?

Certifikát nemusíte riešiť pri samostatne stojacich budovách s úžitkovou plochou pod 50 m², pri nehnuteľnostiach daných do užívania pred 1. januárom 1947 (bez neskoršej rekonštrukcie), pri pamiatkovo chránených budovách či rekreačných objektoch užívaných menej ako 4 mesiace v roku.

Pokuta až do 3 000 €: Kto vás skontroluje?

Dodržiavanie zákona dohliada Slovenská obchodná inšpekcia (SOI) v spolupráci s Úradom pre reguláciu sieťových odvetví (ÚRSO). Podnet na kontrolu pritom môže dať ktokoľvek – napríklad nespokojný kupujúci či dokonca konkurencia.

• 500 € až 3 000 € – pre právnické osoby, podnikateľov a realitné kancelárie, ktoré certifikát nezabezpečia alebo neuvedú energetickú triedu v inzercii.
• Až do 2 000 € – pre fyzické osoby (vlastníkov nehnuteľnosti) za priestupky spojené s nepredložením certifikátu či chýbajúcim údajom v inzeráte.

A pozor! Ak už certifikát vypracovaný máte, povinnosť uviesť energetickú triedu platí už pri zverejnení inzerátu na realitných portáloch.

Najväčšie riziko: Zrušenie kúpnej zmluvy a vrátenie peňazí

Pokuta od inšpekcie je nepríjemná, no najväčšie finančné nebezpečenstvo číha niekde úplne inde. Energetický certifikát sa totiž spravidla nepredkladá katastru pri podávaní návrhu na vklad, kvôli čomu nad ním mnohí mávnu rukou.

To však neznamená, že kupujúci naň nemá nárok. Správny právny postup je základ –odporúčame prečítať si náš manuál, kde vysvetľujeme, čo musí obsahovať kúpna zmluva a kedy je neplatná. Kupujúci musí dostať platný certifikát najneskôr v deň podpisu kúpnej zmluvy.

• 1. Krok: Predaj nehnuteľnosti bez odovzdania certifikátu.
• 2. Krok: Zistenie vysokých nákladov / klasifikácia ako skrytá vada a uvedenie do omylu.
• 3. Krok: Súdny spor a nárok na náhradu škody.
• 4. Krok: Odstúpenie od kúpnej zmluvy a povinnosť vrátiť kúpnu cenu.

Ak certifikát kupujúcemu neodovzdáte a po prvej zime zistí, že náklady na kúrenie sú astronomické, môže situáciu napadnúť na súde. Ak sa chcete vyhnutiu právnym rizikám pri prevode venovať dopredu, pozrite si nášho sprievodcu o tom, ako sa chrániť pri kúpe nehnuteľnosti a pripraviť kvalitnú kúpnu zmluvu. Byt či dom bez požadovaného certifikátu totiž z právneho hľadiska trpí vadou a kupujúci bol uvedený do omylu ohľadom reálnych prevádzkových nákladov. Výsledkom môže byť súdny príkaz na dodatočnú zľavu z kúpnej ceny (napr. 5 000 až 10 000 €) alebo dokonca odstúpenie od kúpnej zmluvy, pri ktorom musíte kupujúcemu vrátiť celú kúpnu cenu.

Predávate byt v paneláku? Zistite, či už certifikát neexistuje

Ak predávate byt v bytovom dome, nemusíte hneď platiť certifikát zo svojho vrecka. Veľká časť zateplených bytových domov už energetický certifikát vyhotovený má – vypracováva sa totiž pre celý bytový dom naraz pri kolaudácii rekonštrukcie.

1. Oslovte správcu alebo Spoločenstvo vlastníkov bytov: Opýtajte sa správcu bytového domu, či existuje platný certifikát pre vašu budovu. Ak áno, stačí si vyžiadať jeho kópiu.
2. Skontrolujte register: Všetky oficiálne certifikáty sa evidujú v registri Ministerstva dopravy SR, kde sa dajú dohľadať podľa adresy nehnuteľnosti.
3. Čo ak bytovka certifikát nemá? Správca má zo zákona povinnosť ho zabezpečiť. Ak tak neurobí, môžete si dať vypracovať certifikát na samostatnú bytovú jednotku u autorizovaného odborníka.

Koľko stojí certifikát a ako dlho platí?

Vypracovanie energetického certifikátu trvá zvyčajne od 3 dní do 2 týždňov a vyžaduje si obhliadku nehnuteľnosti odborníkom s autorizáciou.

• Cena za byt: približne 150 € až 200 €
• Cena za rodinný dom: približne 170 € až 250 € (v závislosti od výmery a dostupnosti projektovej dokumentácie

Platnosť energetického certifikátu je 10 rokov. Ak však počas tohto obdobia urobíte na nehnuteľnosti významnú stavebnú úpravu, ktorá zmení jej energetiku (napr. dodatočné zateplenie, výmena starých okien či inštalácia nového kotla/tepelného čerpadla), certifikát stráca platnosť a do 2 mesiacov musíte zabezpečiť nový.

• 
  Kam s bicyklom, kosačkou či pneumatikami? Zistite, kde výhodne prenajať pivnicu alebo garáž
• 
  Ako si zariadiť pohodlnú spálňu a vybrať textílie pre kvalitný odpočinok?
• 
  Bez nekonečného kosenia a údržby: Pod Sitnom vzniká v lone prírody bývanie pre dokonalý víkendový relax