PR ČlánokBývať lepšie nemusí znamenať platiť viac. Kedy sa oplatí vymeniť starší byt za novostavbu?
Veľká časť Bratislavčanov býva vo vlastnom byte už desiatky rokov. Ide o majetok, ktorého hodnota sa dlhodobo drží a v závislosti od lokality aj naďalej stúpa. Pri množstve starších bytov však treba rátať s otázkou rekonštrukcie. Aktuálny vývoj zároveň ukazuje, že ich ceny na sekundárnom trhu sú často porovnateľné s novostavbami. Tie pritom ponúkajú bývanie na úplne inej úrovni. Príkladom je aj nový projekt Devina 9 v Devínskej Novej Vsi, ktorým developer ITB prináša vysoký štandard bývania aj do dostupnejšieho segmentu.
Devina 9 reaguje na rastúci dopyt po hodnotnej novostavbe v rámci širších lokalít Bratislavy.
ITB Development
Dáta z bratislavského realitného trhu naznačujú, že hodnota staršieho bytu pred rekonštrukciou dokáže v mnohých prípadoch pokryť kúpu úplne novej nehnuteľnosti s najmodernejšími technológiami aj parkovaním.
Podľa dát Realitnej únie SR z leta tohto roku sa pohybovala cena bežného trojizbového bytu v Ružinove s rozlohou okolo 70 m² tesne pod sumou 290-tisíc eur. Hoci ide o priemer predajných cien, pri ktorých rozhodujú faktory ako adresa, reálny stav bytu a bytovky, poschodie či dispozície, suma ilustruje hodnotu, ktorú majú mnohí vlastníci v hlavnom meste viazanú vo svojom staršom bývaní.
Na druhej strane sa na trhu objavujú novostavby v širších bratislavských štvrtiach, pri ktorých sa cenový rozdiel so staršími bytmi v lokalitách ako Ružinov či Nové Mesto výrazne znižuje. V novo predstavenom projekte Devina 9, ktorý vyrastie vo vybudovanej časti Devínskej Novej Vsi pri vlakovej stanici, sa zvýhodnená predpredajová ponuka trojizbových bytov spolu s parkovacím miestom začína približne na úrovni 280-tisíc eur.
Ide pritom o byty s výmerami až nad 80 m² vrátane vlastného exteriérového priestoru, pri ktorých developer ITB garantuje vysoký štandard už v základnej cene. Po dokončení tak ponúknu komfortné a energeticky úsporné bývanie bez potreby ďalších výrazných investícií.
Rekonštrukcia staršieho bytu versus novostavba
Pri rozhodovaní o kúpe staršieho bytu v etablovanej lokalite, resp. jeho výmene za byt v novostavbe v niektorej z rozrastajúcich sa štvrtí mesta, nevstupuje do úvahy len samotná predajná či kúpna cena. Pri staršom byte treba do dlhodobého plánovania rozpočtu započítať aj časom nevyhnutné, finančne náročné rekonštrukcie. Len pre porovnanie, ceny majstrov vzrástli od roku 2020 o vyše 50 %, ceny materiálov na rekonštrukciu asi o 45 %.
Často pritom nestačí vymeniť rokmi opotrebovanú kuchynskú linku či vynoviť kúpeľňu. Mnohé staršie byty si postupne vyžiadajú nové rozvody, elektroinštaláciu, tienenie, či riešenie čoraz akútnejšieho problému prehrievania počas leta.
Ceny za dodatočnú montáž klimatizácie pri systémoch pre dve až tri miestnosti dosahujú už tisíce eur. K tomu sa skôr či neskôr pridajú plánované zásahy do bytového domu cez fond opráv – tepelná izolácia fasády, výmena výťahu, stúpačiek či rekonštrukcie spoločných priestorov.
Pri staršej nehnuteľnosti je preto kľúčové brať do úvahy náklady na najbližších 5 až 10 rokov. Niektoré vlastnosti bývania pritom rekonštrukcia ani nikdy nezmení, napr. chýbajúci balkón, komplikované parkovanie či kvalitu priestoru pred domom.
V modernej novostavbe mnohé z týchto problémov rieši už samotná technológia budovy a premyslená architektúra interiéru aj exteriéru. Príkladom je opäť rezidenčný projekt Devina 9, ktorý je navrhnutý v energetickej triede A0. Byty majú už v základnom štandarde bez ďalších doplatkov stropné chladenie a vykurovanie, podlahové kúrenie v kúpeľni či prípravu na exteriérové žalúzie. Zdrojom tepla budú chillery s tepelnými čerpadlami v kombinácii s plynovými kotlami.
„Energeticky efektívnejšia budova a moderné vykurovanie či chladenie majú nemalý ekonomický význam z hľadiska dlhodobých prevádzkových nákladov domácnosti. Komfort bývania tak ide ruka v ruke s finančnou úsporou, čo je v súčasnosti čoraz dôležitejší faktor pri rozhodovaní o kúpe bytu,“ vysvetľuje COO spoločnosti ITB Development Filip Matovič.
Všetky byty v Devine 9 budú obsahovať aj ďalšie prvky, ktoré takisto svedčia o tom, že ide o najvyššiu kvalitu vo svojej triede – napr. nadštandardné laminátové podlahy, interiérové dvere, obklady či značkovú sanitu.
Zázemie v zabývanej mestskej časti
Projekt Devina 9 rozšíri už dnes fungujúcu časť Devínskej Novej Vsi so školami, škôlkami, zdravotnou starostlivosťou, športoviskami a službami. Sedem budov so spolu 624 bytmi a apartmánmi postupne postaví developer ITB v susedstve zástavby rodinných domov na ulici Jána Jonáša. Ide o lokalitu vzdialenú len 5 minút od vlakovej stanice, blízko diaľničného spojenia s centrom mesta, ďalších možností MHD aj cyklotrás.
Ku každej z jedno- až štvorizbových bytových jednotiek bude patriť vlastný exteriérový priestor – balkón, terasa alebo predzáhradka. Medzi bytovými domami vzniknú zelené vnútrobloky, oddychové zóny, detské ihriská, športoviská, vodné prvky či centrálne námestie a zelený park.
Devina 9 počíta aj so službami, ktoré v bežných rezidenčných projektoch nie sú samozrejmosťou. Obyvatelia budú mať k dispozícii priestor na coworking, fitness a yoga room, spoločenskú miestnosť, práčovňu so sušiarňou, cyklozázemie s možnosťou údržby bicyklov či umyváreň pre psov. Na projekte aj dispozíciách jednotlivých bytov ITB pracovalo so skúseným tímom ateliéru Architekti Šebo Lichý.
„Sme presvedčení, že projekt Devina 9 prináša mimoriadne priaznivý pomer ceny, kvality a dlhodobej úžitkovej aj investičnej hodnoty. Veríme, že sa nám podarilo na základe našich dlhoročných skúseností, a to nielen s obľúbenými Čerešňami, priniesť ďalší projekt bývania, ktorý je vo svojej triede a lokalite opäť jedinečný,“ hodnotí v mene developera ITB Filip Matovič.
O predpredaj prvej etapy je veľký záujem – zvýhodnené podmienky stále pokračujú
Prvá etapa Deviny 9 prinesie v troch bytových domoch celkovo 223 bytov a apartmánov. Štart výstavby je naplánovaný na druhý štvrťrok roku 2027 a predpokladaný termín kolaudácie je v roku 2030.
Ako prvý vstúpil v septembri do predpredaja dom Bona, v ktorom sú vybrané byty v limitovanej ponuke dostupné za zvýhodnených predpredajových podmienok. Záujem o ne je veľký. Už za prvé tri týždne si tu našlo majiteľov viac ako 60 % bytov z úvodnej ponuky. Developer ITB preto otvoril pre kupujúcich už aj registráciu na predpredaj bytov v ďalšej budove projektu Astra.
Aktuálne dostupné byty v rámci zvýhodnenej predpredajovej ponuky je možné získať úhradou zálohy, ktorá je stanovená na 9,9 % kúpnej ceny bytu, pričom rezervačný poplatok vo výške 2 999 eur s DPH je jej súčasťou. Zvyšok kúpnej ceny bude uhradený po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia.
Prehľad práve dostupných bytov vrátane predpredajových cien, ako aj registráciou do ďalšej fázy predpredaja nájdu záujemcovia na webovej stránke projektu Devina 9.
Skladba prvej etapy reaguje na potreby širokého spektra kupujúcich – od jednotlivcov a párov hľadajúcich prvé bývanie či ľudí pracujúcich z domu až po mladé rodiny alebo starších obyvateľov Bratislavy, ktorí vyhľadávajú blízkosť prírody, či chcú vymeniť starší byt za kvalitnú modernú novostavbu. Viac ako 60 % jednotiek v prvej etape budú tvoriť jedno- až dvojizbové byty, približne tretinu trojizbové.
