Za posledných päť rokov dosiahli investície do sektora hotelov v strednej a východnej Európe (SVE) hodnotu 4,2 mld. eur – ide takmer o polovicu z celkového objemu investícií do sektora za posledných 20 rokov. Podľa realitno – poradenskej spoločnosti Cushman & Wakefield a medzinárodnej advokátskej kancelárie CMS, ktorá analyzuje základné investičné trendy v krajinách SVE, magnetom na investície sa stali hlavné mesta, v ktorých sa za roky 2015 až 2019 zrealizovalo až 72 % obchodov.

Východ ponúka vyššie výnosy

Hotelový sektor v našom regióne dosiahol vlani historicky najvyššiu úroveň s objemom investícií vo výške 1,4 mld. eur. Majiteľa zmenilo 55 hotelov s kapacitou viac ako 10-tisíc izieb. Počiatočné očakávania na tento rok hovorili o ďalšom raste investícií do hotelov a o postupnom uzatváraní už dohodnutých a rozpracovaných projektov. Súčasná pandémia koronavírusu zastavila investície aj v tomto sektore a je stále náročnejšie odhadnúť objem investícií na rok 2020.

Hotelom vládnu hlavne európski súkromní investori

Hlavnými hnacími silami investícií v roku 2019 boli vyššie výnosy, ktoré náš región investorom ponúka v porovnaní so západnou Európou a dlhodobý potenciál rastu v segmente. Najvyššiu mieru zhodnotenia investícií ponúkali hotely v Sofii a Bukurešti, kde investori získali výnosy na úrovni 7 až 7,5 %. V SVE v minulom roku vládli európski investori. Ich investície do hotelov tvorili až 84 % z celkového objemu transakcií, zaznamenal sa však aj rastúci záujem kupujúcich z Izraelu a Južnej Kórei. Medzi investormi rástla konkurencia, pričom dôležitými faktormi boli flexibilita a schopnosť rýchlej reakcie, ako aj schopnosť ponúknuť dostatočne vysokú, niekedy až agresívnu cenu. Najviac kupujúcich tvorili súkromní investori, ktorí pružne reagovali na ponuky. Inštitucionálni investori a investori kótovaní na burzách získali menej ako polovicu (43 %) investícií v objeme 620 mil. eur.

Vedie Česká republika

Na Slovensku sa hodnota transakcií v segmente hotelov zdvojnásobila z 8,9 mil. eur v roku 2018 na 17,1 mil. eur v roku 2019. Stredobodom záujmu investorov sa stala Česká republika s hodnotou investícií vo výške 620,4 mil. eur (podiel 43 % v regióne SVE6), rekordy zaznamenali Bulharsko a Rumunsko, kde trhy medziročne rástli o 490 % a 212 %. Najobľúbenejšími hotelmi pre investorov v regióne SVE boli hotely strednej a vyššej kategórie, ktoré predstavovali 42 % objemu transakcií.

Najväčšia transakcia v regióne SVE bol nákup hotela InterContinental Prague za 225 mil. eur.

Bratislava s nadštandardnými výnosmi

Investície do hotelov v Bratislave priniesli investorom vlani výnosy približne 6,5 %. „Bratislava sa tak stala tretím najvýnosnejším miestom pre investície do hotelového segmentu v našom regióne,“ hovorí Michal Huťan, partner a vedúci real estate tímu CMS Slovensko. Za Bratislavou sa umiestnili Praha, Budapešť i Varšava, kde investori získali výnosy vo výške 5 až 6 %. „Pre porovnanie, hotelové investície vo Viedni priniesli vlani výnos 5 %. Hlavnými dôvodmi vyšších výnosov v našom regióne boli napríklad rozsiahle investície v oblasti realitného trhu vo Varšave, či nižšia sadzba DPH za ubytovacie služby v hoteloch v Maďarsku a na Slovensku,“ dopĺňa Michal Huťan.

Bratislava je jedným zo štyroch hlavných miest v našom regióne, v ktorom vlani naďalej rástli v príjmy za izbu a to o 19,8 %. Naša metropola zaznamenala aj najvyššiu priemernú dennú sadzbu s nárastom o 22,1 % oproti predchádzajúcemu roku. Nadpriemerný rast výnosov bol na Slovensku spôsobený dvoma hlavnými faktormi. Po prvé, DPH na ubytovacie služby klesla od januára minulého roku z 20 na 10 %. Táto zmena pomohla zvýšiť čistý príjem z obsadenosti izieb. Po druhé, významnú úlohu zohralo organizovanie Majstrovstiev sveta v ľadovom hokeji v máji 2019. Vďaka tomuto podujatiu sa zvýšila priemerná denná sadzba za izbu o 32,8 % za mesiac.

COVID-19 priniesol zlom v investíciách

Po úspešnom roku 2019 boli počiatočné očakávania v roku 2020 ešte silnejšie, odhadovali sa na hodnotu 2 mld. Eur. Tento optimizmus sa však výrazne zmiernil prepuknutím pandémie koronavírusu a sektor cestovného ruchu, ako aj globálna ekonomika sa dostali pod výrazný tlak. Vzhľadom na prebiehajúcu pandémiu COVID-19 sa teraz pozastavuje niekoľko obchodov, ktoré sa mali v tomto roku podľa očakávaní uzavrieť. Na začiatku roka bolo dokončených šesť veľkých transakcií v celkovej hodnote 297 mil. eur, pričom primárne išlo o investície v Budapešti. „Investori sa však momentálne rozhodujú, či vo svojich akvizíciách budú pokračovať,“ upozorňuje Michal Huťan.

Prebiehajúca pandémia bude mať v tomto roku nepochybne výrazný vplyv na hotelierstvo v SVE. Podľa vedúceho hotelových transakcií pre kontinentálnu Európu v Cushman & Wakefield Frederica Le Fichouxa vzhľadom na situáciu spôsobenú koronavírusom bude s určitosťou vytváraný väčší tlak na vytváranie flexibilných štruktúr spolupráce, ktoré dokážu zvládnuť neočakávané situácie. Investície za rok 2019 však naznačujú úroveň, ktorú je náš región schopný dosiahnuť po vyriešení súčasnej krízy a po zotavení sektoru.

Zdroj: Cushman & Wakefield

Zdroj foto: TMR, a.s.