Ako sa chrániť pri prenájme nehnuteľnosti

Na niektoré možnosti ochrany prenajímateľa, ktoré právna úprava zakotvuje, upozorňuje advokátka  JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.

Záložné právo

V prípade problémov s platením nájomného zakotvuje Občiansky zákonník na zabezpečenie nájomného pre prenajímateľa záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v prenajatom priestore a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Výnimku predstavujú veci, ktoré sú vylúčené z výkonu rozhodnutia.

Záložné právo však zanikne, ak sú veci z prenajatej nehnuteľnosti odstránené skôr, ako boli spísané osobou poverenou súdom (predovšetkým exekútorom), preto by si prenajímateľ mal pre tento úkon zabezpečiť zodpovednú osobu. Výnimkou je odstránenie vecí na úradný príkaz, ak prenajímateľ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone úradného príkazu.

Okrem zabezpečenia nájomného nie je možné toto záložné právo aplikovať na prípadné iné dlhy nájomcu voči prenajímateľovi, ako napr. nárok na náhradu škody a podobne.

Zádržné právo

Ak je nájomná zmluva uzavretá podľa Občianskeho zákonníka a nájomca sa sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, hoci nájomné nie je zaplatené alebo nie je zabezpečené jeho zaplatenie, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo. V takomto prípade musí do ôsmich dní žiadať o súpis osobou poverenou súdom (napr. súdnym exekútorom). Ak v lehote nepožiada, musí veci vydať nájomcovi.

Pozor na obnovenie nájomnej zmluvy

Pokiaľ sa prenajímateľ a nájomca nedohodne inak, končí nájom štandardne uplynutím doby, na ktorú bol dojednaný.

Mnohí prenajímatelia si však neuvedomujú, že ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde v lehote do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu do jedného roka sa obnovuje na rovnakú dobu, na ktorú bol pôvodne dojednaný a nájom dojednaný na dlhšie obdobie ako rok sa obnovuje iba na rok.

Toto ustanovenie o obnovení nájmu sa nevzťahuje na nájom bytu, ale vzťahuje sa na nájom iných nehnuteľností, ako napr. rodinný dom, pozemok, garáž a podobne. Preto v prípade, že prenajímateľ nemá záujem v nájomnom vzťahu pokračovať, je potrebné ustriehnuť plynutie uvedenej 30 dňovej lehoty.

Náhrada škody

Pokiaľ nájomca poškodil prenajatú vec, spôsobil jej nadmerné opotrebenie, je nájomca zodpovedný za škodu, ktorá prenajímateľovi vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škodu, ktorú spôsobili osoby, ktorým umožnil prístup k prenajatej veci. Nezodpovedá však za náhodnú škodu na veci.

V tejto súvislosti upozorňujeme, že prenajímateľ sa môže domáhať náhrady len do šiestich mesiacov od vrátenia prenajatej veci, čiže v našom prípade od odovzdania danej nehnuteľnosti. Po uplynutí tejto lehoty jeho nárok zanikne.

Zmluva o krátkodobom nájme bytu

Rizikom pre prenajímateľa môže byť aj komplikované ukončenie nájmu dojednaného podľa Občianskeho zákonníka výpoveďou. Nakoľko vypovedať nájom bytu je možné iba z dôvodov zakotvených v Občianskom zákonníku (alebo dojednaných v zmluve), zákonná výpovedná lehota je pomerne dlhá (tri mesiace od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď) a proces môže skomplikovať aj to, že  v niektorých prípadoch je prenajímateľ povinný zabezpečiť bytovú náhradu. Problematike skončenia nájmu sme sa čiastočne venovali už dávnejšie.

V súvislosti s týmto rizikom prenajímania nehnuteľností dávame do pozornosti hlavne možnosť uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (a nie podľa Občianskeho zákonníka). Výhodou nájomnej zmluvy uzavretej podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je kratšia výpovedná doba aj absencia povinnosti prenajímateľa zabezpečiť bytovú náhradu. Prenajímateľ by však mal mať na pamäti, že tento typ zmluvy je možné využiť len pri byte a on by mal byť v súvislosti s týmto príjmom evidovaný na príslušnom daňovom úrade.

Peňažná zábezpeka

Okrem toho zákon  o krátkodobom nájme bytu zakotvuje aj právnu úpravu peňažnej zábezpeky. Tú si zmluvné strany môžu dojednať pre prípad, že prenajímateľovi vzniknú pohľadávky voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za energie, z dôvodu škody spôsobenej na byte a zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Maximálna výška zábezpeky je trojnásobok mesačného nájmu a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Ak dôjde k použitiu zábezpeky, je ju nájomca povinný doplniť do dojednanej výšky do jedného mesiaca od doručenia písomnej výzvy prenajímateľa.

Zdroj: AKMV

Zdroj foto: Dreamstime