1. Správne určenie predajnej ceny

Pokiaľ ste sa už nadobro rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, pristupujte k určeniu ceny zodpovedne. Pri jej nesprávnom nastavení si totiž môžete spôsobiť množstvo nepríjemností. Nehnuteľnosť nie je dobré nadhodnotiť, teda nie je dobré uviesť neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite.

Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. Tým sa potom spomaľuje celý proces predaja a potenciálny kupujúci často stratí záujem. Je preto dôležité určovať reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu nehnuteľnosti a jeho lokalite. Skúste sa informovať o nedávno zrealizovaných predajoch podobných nehnuteľností vo vašom okolí, prípadne sa porozhliadnuť na realitných portáloch. Na určenie ceny nehnuteľnosti môžete využiť aj našu cenovú kalkulačku.

2. Príprava zariadeného bytu na predaj

Cieľom je predať nehnuteľnosť, čo najrýchlejšie a za najlepšiu cenu, treba ju teda vopred pripraviť, aby ju kupujúci videl ako svoje potenciálne bývanie, čisté, útulné a bez akýchkoľvek nedostatkov. Pozrite si, ako pripraviť nehnuteľnosť na predaj, aby sa rýchlo a výhodne predala.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

3. Postup pri predaji holobytu

Ak predávate nehnuteľnosť, ktorá je vysťahovaná, alebo má hotové iba podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory, mali by ste pri predaji svoje argumenty zamerať na odprezentovanie všetkých jej výhod. Môže byť medzi nimi výhodná lokalita, parkovacie miesto v cene, rozmery bytu, na akú svetovú stranu je byt otočený, prípadne jeho presvetlenie. Výhodou je aj to, že kupujúci si môže sám, alebo s pomocou architekta zariadiť byt podľa svojich predstáv. Pre zatraktívnenie bytu môžete využiť aj home staging.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

4. Vytvorenie dokonalého inzerátu

Pre nehnuteľnosť musíte zostaviť inzerát, ktorý pritiahne čo najviac záujemcov. Zamerajte sa na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a veľkosťou objektu a vyhnite sa zbytočným frázam, ktoré by ho naopak mohli od kúpy odradiť.

V tejto fáze, ale aj v ktorejkoľvek ďalšej, sa oplatí využiť bezplatné poradenstvo od profesionálov. V prípade záujmu stačí vyplniť tento krátky formulár.

5. Kvalitné fotografie

Po príprave nehnuteľnosti nasleduje fotografovanie. Ak ste využili home staging, fotografa vám zabezpečí ich firma. Keď ste si upravili nehnuteľnosť svojpomocne, ostávajú fotografie na vás. Ak nie ste skúsený fotograf, ani nemáte nikoho takého vo svojom okolí, odporúčame sa obrátiť na profesionála, ktorý vám dokáže snímky aj graficky upraviť.

6. Prezentácia bytu počas obhliadok

Obhliadky so záujemcami sú skutočne dôležitým krokom. Musíte pri nich čo najlepšie odprezentovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no neodporúčame veci zbytočne preháňať, ani si vymýšľať nepravdivé veci, skôr či neskôr by sa vám to vypomstilo. Pre obhliadky si vymedzte voľný čas najmä v poobedných a večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je totiž iba jeden a vy chcete, aby bol dokonalý.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

7. Právne náležitosti

Predaj bytu logicky zahŕňa viaceré právne náležitosti, bez ktorých by nebol zrealizovateľný. Budete potrebovať viacero zmlúv a potvrdení, tieto úkony je nevyhnutné vybaviť pred predajom a počas neho:

Rezervačná zmluva – Ak už máte kupcu, odporúčame uzavrieť rezervačnú zmluvu. Nie je povinná, ale chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu. Výhoda pre vás, ako predávajúceho, je tá, že keby kupujúci po podpísaní zmluvy a zložení zálohy vycúval od kúpy, rezervačná záloha zostane vám. Je to z toho dôvodu, že za čas, počas ktorého ste byt držali, sa mohli nájsť noví záujemcovia.

Kúpna zmluva na byt – Ďalší krok je uzavretie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcom predaji (pri financovaní pomocou úveru). Kúpna zmluva je na rozdiel od rezervačnej zmluvy, povinným dokumentom. Kúpnu zmluvu vám musí overiť notár. Musí obsahovať:

Označenie zmluvných strán (Identifikácia predávajúceho a kupujúceho
Zadefinovaný predmet kúpy (špecifikácia danej nehnuteľnosti)
Určenie kúpnej ceny a spôsob platenia
Miesto a dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy
Vlastnoručné podpisy predávajúceho a kupujúceho, pričom ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, podpisy na zmluve musia byť úradne overené

Prečítajte si tiež: Chráňte sa pri kúpe nehnuteľnosti: Sprievodca prípravou kvalitnej kúpnej zmluvy

Prepis vlastníckych práv – Nasleduje prepísanie vlastníckych práv na katastri, pričom budete potrebovať aj sprievodný list ku kúpnej zmluve a potvrdenie o bezdlžnosti, ktoré preukáže, že nemáte žiadne záväzky voči správcovi nehnuteľnosti.

Záložná zmluva – Pri financovaní formou hypotéky banka spravidla vypracuje aj záložnú zmluvu. Tá sa podpisuje medzi predajcom, kupujúcim a bankou. Je k nej potrebný list vlastníctva a znalecký posudok. Predávajúceho táto zmluva nepostihuje, keďže pomocou nej sa banka zabezpečuje pred rizikom, že by kupujúci nebol schopný splácať hypotéku.

Prepísanie vlastníckych práv na katastri – Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až spomínaným vkladom do katastra. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.

8. Odovzdanie bytu novému majiteľovi

Po týchto úkonoch ostáva ešte spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Do protokolu budete zaznamenávať: Údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov). Medzi posledné kroky patrí prepísanie energií, médií – internetu, televízie, telefónu, plateného parkovacieho miesta a v prípade bytu aj nahlásenie zmeny vlastníka správcovskej spoločnosti.

^{Zdroj: Dreamstime}

9. Prepis energií a médií

Pod prepisom energií na nového majiteľa rozumieme zmenu odberateľa energií, akými sú elektrina, plyn alebo voda. Pre prepis energií je dôležitý spísaný protokol medzi novým a pôvodným majiteľom nehnuteľnosti. V zásade ide o kúpno-predajnú zmluvu, kde určíte, kto je pri preberaní bytu či domu prítomný. V protokole uvádzate skutočnosti, ako stav vodomerov (teplá, studená voda), stav plynomera, stav elektromera, spotreba elektrickej energie ale aj merače priamo na vykurovacom zariadení (radiátory v byte). Formulár protokolu poskytuje každý poskytovateľ energie, aj online, musí byť však vystavený list vlastníctva. Ak nie je, postačí aj kúpno-predajná zmluva s podpismi overenými notárom kupujúceho i predávajúceho.

Ak nehnuteľnosť predávate, na prepis energií by ste mali myslieť minimálne 30 dní pred ukončením odberu energie. Ideálny stav v prípade predaja nehnuteľnosti je ten, keď sa pôvodný majiteľ v jeden deň z odberu energií odhlási a nový majiteľ v ten deň prihlási. Samozrejme, zmenu môžete vykonať aj dodatočne. V prípade elektriny je potrebné túto zmenu nahlásiť do 3 dní od odhlásenia pôvodného majiteľa. Celá zmena odberateľa energií môže prebehnúť telefonicky, vďaka zákazníckej podpore poskytovateľov energií. Alebo môžete prepis vybaviť fyzicky v ktoromkoľvek zákazníckom centre poskytovateľa. Pri zmene majiteľa odberu pitnej vody a tepla v prípade bytu môže zrealizovať prepis správca bytového domu.

Po spracovaní dokumentov dostanete potvrdenie s ukončovacou faktúrou preplatku alebo nedoplatku.

Pri prepise médií, teda internetu, televízie či telefónu, je viacero možností. Predávajúci s kupujúcim sa pri predaji môžu dohodnúť, či objednané služby u poskytovateľov prepíšu z jedného vlastníka na druhého alebo ju pôvodný vlastník zruší, prípadne si ju môže prepísať na inú adresu. Nový majiteľ si nahlási káblovú televíziu, internet či telefónnu linku nanovo alebo si ju len prehlási z inej adresy. O podrobnostiach sa dozviete z webových stránok jednotlivých poskytovateľov alebo priamo v ich pobočkách alebo zákazníckych centrách.

Prečítajte si tiež: Predaj bytu krok za krokom: Od ocenenia až po podanie ruky novému majiteľovi

10. Oznámenie správcovskej spoločnosti

Povinnosťou starého aj nového vlastníka je nahlásiť zmenu aj správcovskej spoločnosti. Spravidla sa to robí tak, že predávajúci navštívi správcu spolu s novým vlastníkom. Pri tejto návšteve je potrebné mať so sebou doklad totožnosti kupujúceho aj predávajúceho, zmluvu o prevode nehnuteľnosti alebo list vlastníctva, opísané stavy meračov vody, tepla a pod.. Nový vlastník musí oznámiť aj počet osôb v byte a termín od ktorého bude uhrádzať poplatky. Na základe týchto skutočností vystaví správca nový zálohový predpis pre vlastníka nehnuteľnosti a automaticky týmto krokom pristúpi k zmluve o výkone správy.

Po prevode vlastníctva bytu nemá doterajší vlastník právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv dotknutej nehnuteľnosti.

Predajca by nemal zabudnúť aj na priznanie príjmu z predaja nehnuteľnosti v daňovom priznaní.

Potrebujete pri predaji nehnuteľnosti pomôcť a poradiť? → Využite naše bezplatné poradenstvo, stačí vyplniť formulár:

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk

Zdroj foto: Nehnuteľnosti.sk, Dreamstime