S realitkou či bez nej

Viac byrokracie leží na pleciach tých, čo nehnuteľnosť predávajú, nájsť byt na predaj je väčšinou jednoduchšie ako ho predať. Všetky náležitosti okolo kúpy bytu sú záujemcovia schopní vybaviť sami, mnohí z nich absolvujú tento proces na vlastnú päsť, vyžiaduje si to však kopu času a úsilia. V prípade oslovenia realitky sú kupujúci týchto krokov ušetrení.

Ujasnite si, aké sú vaše finančné možnosti

Väčšina ľudí plánuje nové bývanie riešiť hypotékou, treba si však najskôr ujasniť, v akej cenovej rovine sa pohybujete, aby ste mohli svoju novú nehnuteľnosť komfortne splácať s finančnou perspektívou na najbližšie roky. Najlepšie je pri žiadosti o hypotekárny úver poradiť sa priamo v banke, od ktorej si chcete požičať, prípadne u nezávislého hypotekárneho špecialistu, ktorý má oveľa väčší prehľad o podmienkach aj o rozdieloch v posudzovaní žiadateľov na celom bankovom trhu. Vopred si preverte vaše finančné limity. Ak rezervujete takú nehnuteľnosť, ktorú si nemôžete finančne dovoliť, respektíve vám na ňu banka nepožičia, zbytočne uhradíte rezervačný poplatok a prídete tak o tisícky eur. Úverové štandardy sú pritom v jednotlivých bankách rôzne a tak sa oplatí vyžiadať si ponuku vo viacerých.

Rátajte maximálne s 80 percentami

Dnes už platia prísnejšie pravidlá ohľadom maximálnej výšky hypotéky, preto treba zvažovať kúpu nového bývania až vtedy, kedy máte našetrených aspoň 20 – 30 % ceny nehnuteľnosti alebo ich treba dofinancovať ďalším úverom. Nezabúdajte, že okrem splátok budete musieť zvládnuť aj všetky vaše pravidelné výdavky.

Prehľad o cene predávaných nehnuteľností

Pred oslovením predajcu si spravte prehľad na realitnom trhu a navštívte niektorý z realitných portálov. Pozrite si nehnuteľnosti s rôznymi lokalitami a porovnajte predajné ceny, zamerajte sa na byty či domy s podobnou veľkosťou a stavom.

Pozor na dlhoveké ponuky

Ak sa vám páči nehnuteľnosť, ktorú ste už videli na rôznych realitných portáloch a „zavadili“ ste o ňu v posledných týždňoch už viackrát, mali by ste byť opatrní. Môže to byť znamením, že jej cena je nadhodnotená. Obhliadka vám môže napovedať, či je to len zle nastavená cena alebo nehnuteľnosť skrýva nejaké riziko.

Lokalitu vyberajte podľa vlastných požiadaviek

Rozdiely medzi lokalitami môžu byť priepastné nielen v rôznych regiónoch, ale aj v rámci jedného mesta. Voľba závisí predovšetkým na vašich potrebách, zamyslite sa, či dáte prednosť väčšiemu priestoru na kraji mesta, alebo radšej menšiemu bližšie k vašim bodom záujmu, aby ste potom neminuli rozdiel v cene na každodenné rozvážanie autom na dlhé trate. Dôležité je tiež premyslieť, či kupujete nehnuteľnosť „len“ na pár rokov, alebo na dlhšiu etapu svojho života.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Dobrá lokalita nie je len o polohe

Pri výbere miesta vášho bývania sa neorientujte len na blízkosť k centru. Niektoré mestské a obecné štvrte môžu mať kvalitnú infraštruktúru, dostatok parkovacích miest i občiansku vybavenosť. Lokalita, kde v pešej dostupnosti pohodlne nakúpite, nájdete škôlky, školy, inštitúcie či rôzne služby bude mať určite vyššiu cenu, je to však pre dlhodobé bývanie veľmi cenné. Berte do úvahy aj potenciálny rozvoj, teda či miestne zastupiteľstvo v okolí neplánuje zrekonštruovať cestu a chodníky, otvoriť novú školu či škôlku, alebo súkromný investor nákupnú zónu s kultúrno-spoločenským centrom.

Preverte si právny stav nehnuteľnosti

V prvom rade je rozumné preskúmať, či nehnuteľnosť kupujete od skutočného majiteľa, či je nehnuteľnosť bez tiarch, bremien alebo iných obmedzení. Neuškodí preskúmať ani termín nadobudnutia nehnuteľnosti predávajúceho, čo je vlastne aj súčasťou znaleckého posudku nehnuteľnosti. Pri preverení sa zamerajte najmä na nasledovné:

List vlastníctva – preverte si, či na nehnuteľnosti neviaznu ťarchy alebo akékoľvek iné práva tretích osôb. V tejto súvislosti je potrebné venovať pozornosť „časti C ťarchy“ na liste vlastníctva, ktorý je možné dohľadať cez Katastrálny portál alebo Geoportál. Pre istotu si list vlastníctva dohľadajte sami a nespoliehajte sa na list predložený predávajúcim, pretože môže byť neaktuálny, prípadne aj pozmenený. Medzi najčastejšie ťarchy patrí napríklad záložné právo v prospech financujúcej banky súčasného vlastníka, záložné právo v prospech iných subjektov ako bánk, exekučné záložné právo alebo vecné bremeno, často napríklad právom doživotného užívania nehnuteľnosti, alebo na liste vlastníctva svieti poznámka, najčastejšie o prebiehajúcom súdnom konaní.

Spoluvlastníctvo – komplikácie môžu nastať aj pri kúpe nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, či už podielovom spoluvlastníctve alebo bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (tzv. BSM). Zbystriť pozornosť je potrebné v prípade, že na liste vlastníctva je ako vlastník uvedený iba jeden z manželov, a to aj napriek tomu, že nehnuteľnosť bola nadobudnutá počas manželstva. V prípade podielového spoluvlastníctva je potrebné myslieť na zákonné predkupné právo spoluvlastníkov. Odporúčame preto požiadať predávajúceho, aby preukázal, že spoluvlastníci si predkupné právo neuplatnili.

Preverenie vlastníka – treba si potvrdiť, či je predajca naozaj vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti. Pokiaľ je to možné, odporúčame si nechať po právnej stránke s advokátom preveriť aj platné nadobudnutie vlastníckeho práva nielen samotným predávajúcim, ale aj jeho predchodcom a to aspoň 10 rokov spätne.

Okolie – V prípade kúpy domu alebo bytu je potrebné venovať pozornosť aj pozemku, na ktorom je dom alebo byt postavený a prípadne aj okolitým pozemkom. Zistite, či stavba náhodou nezasahuje aj na susedné pozemky, či je zabezpečený prístup k stavbe z prístupovej cesty i charakter okolitej zástavby. Informácie o možnostiach budúcej výstavby v okolí je možné získať na príslušnom stavebnom úrade a niektoré informácie sú dostupné aj z územného plánu obce, prípadne aj územného plánu zóny (ak je spracovaný). Viaceré obce majú územný plán zverejnený aj na svojej webovej stránke, prípadne je možné informovať sa na príslušnom stavebnom úrade.

^{Zdroj: Dreamstime}

Technický stav nehnuteľnosti

Cena domu sa odvíja aj od toho, či je postavený z tehál alebo panelov, tehlový dom ponúka ľahšie zmeny dispozície a lepšie izolačné vlastnosti ako panel. Dnes už však rozhoduje aj zateplenie, pri ktorom si treba zistiť, kedy a ako bolo realizované. Na cenu vplýva aj vek bytovky, to, či byt má alebo nemá balkón, aký atraktívny výhľad ponúka alebo to, či ide o krajný byt alebo nie. Rozhodne by ste sa mali pýtať na technický stav rozvodov, stúpačiek, výťahu, strechy, zateplenia, zistiť si energetický certifikát budovy a aké sú prevádzkové náklady na energie.

Cena za dodatočné opravy

Pri obhliadke starších domov a bytov sa pozrite na stav okien a podláh. Možno s ich výmenou počítate automaticky, ale možno nie. Všímajte si aj mokré fľaky v horných rohoch miestnosti, ktoré môžu znamenať, že nie je v poriadku izolácia a bytovka vlhne. Platí, že aktuálne je na realitnom trhu najväčší záujem o nehnuteľnosti po kompletnej rekonštrukcii, alebo o tie, ktoré prešli aspoň čiastočnou rekonštrukciou.

Susedia a údržba nehnuteľnosti

Stav bytovky vám napovie, akí ľudia v nej bývajú, či sa o svoj vchod a okolie starajú a či sa budete v ich prítomnosti cítiť dobre. Pýtajte sa na to, akými investíciami bytovka prešla, čo ju čaká, aký je stav financií vo fonde opráv, či je v nej zabezpečená ochrana, napríklad funkčným kamerovým systémom. Prekuknúť susedské vzťahy počas obhliadky je často nemožné, niekedy však stačí byť len pozorný. Ak vám na lokalite záleží, je dobré popýtať sa susedov, ako sa im býva.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Na čo sa pripraviť pri vybavovaní hypotéky

Vybavenie hypotéky nemusí byť zložitý proces, najmä ak viete, na čo všetko sa máte pripraviť. V prvom rade musíte mať jasno v tom, akú nehnuteľnosť idete kupovať a v akom cenovom limite.

Prvým krokom je návšteva banky. Môžete prísť priamo, bez ohlásenia, alebo si môžete z domu na hypotekárnej kalkulačke vypočítať výšku úveru, potom zvoliť vami preferovanú pobočku a telefonicky si dohodnúť stretnutie. Pri prvej návšteve vám spravidla bude stačiť doklad totožnosti. Pracovník pobočky si s vami prejde žiadosť o úver, pobavíte sa o tom, aká by mala byť jeho výška, ako dlho ho budete splácať a koľko peňazí potrebujete. Banka si preverí Sociálnu poisťovňu a registre, preto väčšinou nie je nutné, aby ste so sebou nosili potvrdenie o príjme.

Hypotéku vyberajte nielen podľa úrokov

Nízke úroky už dávno nie sú jediné kritérium smerodajné pre získanie výhodnejšej hypotéky. Treba zvážiť hlavne nasledujúce faktory:

Pomer LTV – 100 % a 90 % hypotéky sú minulosťou, tých 80 % sa dnes poskytuje tiež o niečo menej. Príležitosť získať hypotéku, ktorá pokryje čo najväčšiu časť obstarávacej ceny nehnuteľnosti, je stále vzácnejšia a čoraz viac klientov hľadá banku, kde by im poskytli aspoň 80 % úver.

Doba splatnosti – V minulosti využívaná 40-ročná splatnosť sa už stala raritou. V súčasnosti sa najviac využívajú 30-ročné lehoty, pri starších žiadateľoch aj kratšie, ktorých cieľom je ukončenie splácania ešte pred dovŕšením 70. roku života daného žiadateľa.

Dĺžka fixácie – Ďalší z faktorov, ktorého dôležitosť naberá na váhe. Obzvlášť kvôli tomu, že jednotlivé dĺžky fixácie ovplyvňujú výšku ponúknutých úrokov a tým zároveň aj celkové náklady na splatenie hypotéky. Najnižšie úroky sú pri 3 a 5-ročných fixáciách, najvyššie zas pri najnižšej 1-ročnej alebo naopak pri najdlhšej 10-ročnej fixácii.

Výška poplatkov – Pri výbere hypotéky treba dať pozor hlavne na poplatky, najmä v prípade ponúk s najnižšími úrokmi. Práve pri nich môžu banky vyvažovať rekordne nízke sadzby vyššími poplatkami. Pri zrátaní všetkých poplatkov vyžadovaných v rámci schválenia a následného poskytnutia úveru môže konečná čiastka poskočiť aj na 100 €.

Cross-sell – Najnižšie dostupné sadzby je v niektorých bankách možné získať iba v prípade kombinácie žiadosti o hypotéku s využitím iných služieb, resp. produktov, napríklad uzavretir poistenia, zavedenie sporenia alebo otvorenie nového účtu v danej banke, ktoré prebehne súčasne so schválením hypotéky. Tieto služby však tvoria pre klienta ďalšie náklady a treba si prerátať, či ich zakúpením za svoj úver nezaplatíte v konečnom dôsledku viac, ako keby ste si zobrali hypotéku s vyšším úrokom, ale bez dodatočných podmienok.

^{Zdroj: Dreamstime}

Potrebné dokumenty

Ak je návrh hypotéky v poriadku a ste s ním spokojný, môžete spoločne s bankou pristúpiť k objednaniu znalca. Od podania žiadosti po deň, keď na účet nabehnú finančné prostriedky, ubehnú vo väčšine prípadov asi dva týždne. Pri kúpe nehnuteľnosti budete okrem dokladu totožnosti potrebovať ešte tieto dokumenty – kúpnu zmluvu, znalecký posudok vrátane listu vlastníctva.

Koľkokrát do banky

V ideálnom scenári nemusíte banku navštíviť viac ako dva- alebo trikrát. Samozrejme, ak budete mať nejasnosti alebo si budete chcieť overiť detaily, môžete pobočku navštíviť aj viackrát. Na vybavenie úveru jednotlivca stačí len vaša prítomnosť, ak o hypotéku žiadajú partneri alebo manželia, je dobré, keď aj pobočku navštívia spoločne.

Schválenie hypotéky a prevod prostriedkov

O schválení a odobrení hypotéky sa dozviete prostredníctvom SMS a kontaktovať vás bude aj poradca z banky. Keď ste úspešne zvládli proces žiadosti, hypotekárny úver máte schválený a splnili ste prípadné podmienky banky k čerpaniu úveru, už nič nebráni tomu, aby vám previedli peniaze z úveru na účet predávajúceho, uvedený v kúpnej zmluve.

Vinkulácia prostriedkov

Bežne idú peniaze z hypotéky priamo predávajúcemu, sú však aj prípady, keď je možné využiť vinkuláciu prostriedkov. Vinkulácia je proces, ktorý banka používa v komplikovanejších prípadoch ako prostriedok istoty pre kupujúceho i predávajúceho. Funguje to tak, že na účte klienta sa vytvorí rezervácia a financie banka prevedie predávajúcemu až po splnení určitých podmienok. Napríklad tej, že kupujúci sa stane vlastníkom nehnuteľnosti. Garantom tejto služby je samotná banka a klient za ňu musí uhradiť poplatok.

Prepis vlastníckych práv

Vlastníkom nehnuteľnosti sa stávate nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až vkladom do katastra. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.

Odovzdanie bytu novému majiteľovi

Na záver ostáva ešte spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Do protokolu budete zaznamenávať: Údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov). Medzi posledné kroky patrí prepísanie energií, médií – internetu, televízie, telefónu, plateného parkovacieho miesta a v prípade bytu aj nahlásenie zmeny vlastníka správcovskej spoločnosti.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk

Zdroj foto: Nehnuteľnosti.sk