Exekúcie nehnuteľností: Všetko, čo potrebujete vedieť o exekúciách majetku

Čo je exekúcia a aký má účel?

Slovenský právny poriadok definuje exekúciu ako právny proces, ktorý slúži na realizáciu núteného výkonu súdnych alebo iných rozhodnutí s cieľom uspokojiť pohľadávku veriteľa. Vykonávať ju môže iba exekútor zapísaný v Slovenskej komore exekútorov, ktorý má právo viesť exekúciu na základe poverenia súdom, resp. štátnym orgánom. K exekúcii pristupuje po tom, čo dlžník neuspokojil pohľadávku ani po opakovanej výzve veriteľa a súd priznal veriteľovi právo na začatie exekučného konania. „Ak si dlžník neplní svoje peňažné alebo nepeňažné povinnosti, ktoré mu vyplývajú zo súdneho rozhodnutia alebo z iného exekučného titulu (napr. z notárskej zápisnice s doložkou vykonateľnosti, z rozhodcovského rozhodnutia), veriteľ je spravidla prinútený vymáhať pohľadávku prostredníctvom súdneho exekútora. Podstatou exekúcie je vymôcť plnenie povinnosti, ak si ju dlžník neplní dobrovoľne,“ informuje advokát JUDr. Mojmír Plavec z Realitnej kliniky.

Dôvody začatia exekúcie

Exekútor môže na podnet súdu začať exekučné konanie na základe nezaplatenia akejkoľvek pohľadávky. Častým dôvodom sú nedoplatky v zdravotnej poisťovni alebo v Sociálnej poisťovni. K exekúcii môžu viesť aj nízke nedoplatky vo výške niekoľkých desiatok eur. Príčinou exekúcie sú aj dlžoby spôsobené neschopnosťou splácať úver. Dôvodom vedenia exekúcie býva tiež neuhradenie pokuty uloženej štátnym orgánom. Známe sú takisto prípady začatia exekúcie kvôli neuhradeniu pokuty uloženej za cestovanie vo verejnej doprave bez cestovného lístka.^{Zdroj: twmoves.com}

Kedy začína exekúcia?

K začatiu exekučného konania je potrebný exekučný titul, ktorý slúži ako podklad na zahájenie celého procesu. Predchádza mu návrh na vykonanie exekúcie, ktorý podá fyzická alebo právnická osoba. „Oprávnený podá návrh na vykonanie exekúcie na exekučný súd (Okresný súd Banská Bystrica). Súd zašle poverenie na vykonanie exekúcie príslušnému exekútorovi a ten upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie,“ hovorí JUDr. Mojmír Plavec.

Ako prebieha exekúcia?

Priebeh exekúcie sa opiera o ustanovenia vyplývajúce zo zákona a z Exekučného poriadku. Ten sa zmieňuje aj o právach a povinnostiach povinného, voči ktorému sa vedie exekučné konanie. K právam povinného patrí aj podanie návrhu na zastavenie exekúcie. „Povinný môže do 15 dní od doručenia upovedomenia o začatí exekúcie podať návrh na zastavenie exekúcie. O zastavení exekúcie rozhoduje buď exekučný súd, napr. ak bol exekučný titul (napr. súdne rozhodnutie) zrušený, alebo exekútor, napr. ak sa vedie exekúcia majetku fyzickej osoby a do 5 rokov od začatia alebo od posledného zexekvovania majetku sa nepodarilo zistiť majetok alebo príjmy, ktoré by mohli byť postihnuté exekúciou a ktoré by stačili aspoň na úhradu trov exekútora. Exekučný súd alebo exekútor môžu rozhodnúť o zastavení exekúcie iba na základe zákonných dôvodov uvedených v Exekučnom poriadku,“ vysvetľuje realitný advokát. Ak sa exekúcia na návrh povinného nezastaví, exekútor pokračuje vo vymáhaní plnenia zvolenou formou.^{Zdroj: law.com}

Spôsoby vedenia exekúcie

Exekútor zvolí formu plnenia pri začatí exekučného konania. Pred jej výberom preskúma finančné a majetkové pomery dlžníka, na základe čoho rozhodne, ktorý spôsob vedenia exekúcie zvolí. Istou mierou k tomu môže prispieť aj dlžník, ktorého komunikácia s exekútorom môže ovplyvniť výber spôsobu vedenia exekúcie natoľko, aby bola pre neho čo najvýhodnejšia. „Exekúciu možno vykonať viacerými spôsobmi uvedenými v Exekučnom poriadku, napr. predajom hnuteľných alebo nehnuteľných vecí, zrážkami zo mzdy, odstránením stavby a pod.,“ objasňuje JUDr. Mojmír Plavec.

Peňažné plnenie – Exekútor vydá príkaz na plnenie pohľadávky, na základe ktorého musí dlžník do daného termínu uhradiť dlžnú sumu aj trovy exekučného konania. Po dohode s exekútorom môže dlžnú sumu splácať formou splátok.

Zrážky zo mzdy – Dlžníkovi sa každý mesiac zráža zo mzdy istá finančná čiastka. Zrážky nesmú byť nikdy v plnej výške mzdy, najviac vo výške 1 až 2 tretín z mesačného príjmu, nakoľko dlžníkovi musí byť ponechaná suma aspoň na úrovni životného minima.

Nepeňažné plnenie formou prác – Pri nepeňažnom plnení je dlžníkovi uložená povinnosť vykonať stanovené práce. Exekučný príkaz môže povinnému nariadiť opraviť strechu, zatepliť dom alebo zabezpečiť výkon nejakej služby.

Predaj cenných papierov – Podiel dlžníkov, ktorí disponujú cennými papiermi, je na Slovensku nízky. Pri tejto forme plnenia je pohľadávka plnená prostredníctvom zisku z predaja cenných papierov.

Predaj hnuteľného majetku – Pri predaji hnuteľného majetku siaha exekútor na automobil, spotrebiče alebo nábytok. Výber hnuteľného majetku, ktorý bude odpredaný, závisí vždy od výšky danej pohľadávky.

Exekúcia nehnuteľnosti – Plnenie pohľadávky ziskom z predaja nehnuteľnosti je využívané pri „väčších exekúciách“, pri ktorých sa vymáhajú väčšie čiastky. Plnenie pohľadávky formou exekúcie nehnuteľnosti je naplnené vydražením bytu alebo domu exekučnou dražbou.^{Zdroj: pixabay.com}

Kedy môže exekútor siahnuť na dom?

Exekúcia nehnuteľnosti je často krajným riešením uplatňovaným vtedy, keď na zaplatenie dlžôb nestačí peňažné plnenie alebo zisk z predaja hnuteľného majetku. Exekútor ani nemôže zabaviť nehnuteľnosť, ak nie sú splnené podmienky na jej exekúciu. Podľa aktuálne platnej legislatívy nemôže siahnuť na dom alebo iný nehnuteľný majetok, ak ho dlžník využíva za účelom trvalého alebo prechodného pobytu a ak výška vymáhanej pohľadávky nie je dostatočne vysoká. „Exekúciu predajom nehnuteľnosti možno vykonať len vtedy, ak oprávnený s exekúciou predajom nehnuteľnosti súhlasí a ak sa preukázalo, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného (dlžníka). Ak by išlo o tzv. drobnú exekúciu, predaj nehnuteľnosti nie je možný. O drobnú exekúciu ide v prípade, keď sa vymáha peňažná pohľadávka do 2000 € a povinný má v nehnuteľnosti hlásený trvalý alebo prechodný pobyt,“ dopĺňa expert z Realitnej kliniky. Ak nehnuteľnosť dlžníkovi neslúži ako bydlisko alebo miesto podnikania a výška pohľadávky presahuje 2000 €, exekútor má právo uspokojiť pohľadávku predajom nehnuteľnosti.

Exekučná dražba nehnuteľnosti

Exekučný poriadok umožňuje exekútorovi vymáhať plnenie pohľadávky predajom nehnuteľného majetku formou exekučnej (nútenej) dražby. Nútená dražba nehnuteľnosti sa pripraví na základe dražobnej vyhlášky vydanej exekútorom, ktorý ju rozposiela všetkým dotknutým osobám vrátane dlžníka, ktorý musí v stanovenom termíne uvoľniť nehnuteľnosť a umožniť jej obhliadku. Ak sa predmetnú nehnuteľnosť podarí vydražiť, exekútor spíše zápisnicu a odošle ju súdu na schválenie. Ak budú mať osoby, v (ne)prospech ktorých bola vedená exekúcia nehnuteľnosti, námietky k výsledkom dražby, všetky sa zapíšu do zápisnice. Súd ich preskúma a vydá rozhodnutie o (ne)uznaní výsledkov dražby. V prípade kladného posúdenia exekútor zaplatí veriteľovi dlžnú sumu. Pokiaľ je zisk z predaja nehnuteľnosti vyšší ako pohľadávka vrátane trov a poplatkov spojených s exekúciou, zvyšnú čiastku poukáže dlžníkovi.

Prevod nehnuteľnosti počas exekúcie

Dlžník sa môže vyhnúť predaju nehnuteľnosti exekučnou dražbou zastavením exekúcie na základe odobreného návrhu na zastavenie exekúcie alebo zaplatením dlžnej čiastky, resp. dohodnutím splátok do 15 dní od doručenia upovedomenia o začatí exekučného konania. Ak tieto možnosti nevyužije, nehnuteľnosť bude vydražená. Dlžník počas vedenia exekúcie a po vydaní dražobnej vyhlášky nemôže s nehnuteľnosťou nakladať inak ako za účelom bežného využitia na bývanie alebo na podnikanie. Prepis majetku počas exekúcie nie je možný aj kvôli exekučnému záložnému právu na nehnuteľnosť. „Exekučné záložné právo má najmä tzv. zabezpečovaciu funkciu. Často má psychologický efekt. Až keď povinný vidí, že na liste vlastníctva je poznámka o exekučnom záložnom práve, tak pohľadávku zaplatí, aby nedošlo k exekučnej dražbe,“ vysvetľuje JUDr. Mojmír Plavec a k právam dlžníka nakladať s exekvovanou nehnuteľnosťou dodáva, „povinný môže po doručení upovedomenia o začatí exekúcie uskutočniť iba bežné právne úkony, medzi ktoré prevod nehnuteľnosti nepatrí. Takýto prevod môže byť zrealizovaný iba s predchádzajúcim písomným súhlasom exekútora.“^{Zdroj: pixabay.com}

Koniec exekučného konania

Vydražením nehnuteľnosti a uhradením dlhov ziskom z predaja nehnuteľného majetku sa exekučné konanie uzatvorí. Exekučný poriadok umožňuje skončiť konanie aj skôr, ak sú splnené zákonom stanovené podmienky. Exekúcia sa môže predčasne zastaviť úmrtím dlžníka, ktorý po sebe nezanechal žiadny majetok. Výnimočným prípadom je zastavenie exekúcie na návrh oprávneného, ktorý už nepožaduje plnenie pohľadávky na základe exekučného titulu.

Všetky náležitosti ohľadom exekúcie nehnuteľnosti a priebehu exekučného konania sa riešia elektronicky. Žiadosť o odklad exekúcie, návrh na zastavenie exekúcie alebo námietky voči výsledkom dražby môže dlžník komunikovať len elektronickou formou. Elektronicky prebieha aj preverovanie exekúcií a zoznamu dlžníkov vo verejne prístupnom Centrálnom registri exekúcií, ktorý eviduje všetky právoplatné neskončené exekúcie.

Zdroj: nehnutelnosti.sk

Foto: twmoves.com, law.com, pixabay.com