Tajomstvá nehnuteľností #26: A čo keby sme kúpili kaštieľ!

Keď si chcete kúpiť kaštieľ, kúriu, mestskú redutu, kúpeľný dom, prípadne inú nehnuteľnosť takéhoto rangu, zaiste máte dostatočné finančné krytie. Ako cudzie zdroje prichádzajú do úvahy rôzne granty, eurofondy, dotácie. Ojedinele aj bankové produkty, to platí predovšetkým pri podnikateľských zámeroch. Podľa našich skúseností je ale spoliehanie sa na externé financovanie často predpokladom neúspechu, v lepšom prípade rozpačitou návratnosťou.

Finančné riziká pri kúpe kaštieľa

Práve minimum skúseností s investíciami do netradičných nehnuteľností – bez ohľadu na ich stavebnotechnický stav – býva príčinou počiatočného nadšenia, ktoré veľmi rýchlo vystrieda sklamanie až frustrácia. Nedeje sa to iba pri nehnuteľnostiach. V segmente luxusných automobilov (v cene okolo 200 tisíc eur) nie je núdza o ponuky jazdených vozidiel, ktoré majú nájazd ani nie 10 tisíc kilometrov. Pôvodne si ich kúpili ľudia ako „imidžovky“, lenže zakrátko zistili, že ich nedokážu živiť a musia ich, zväčša so značnými stratami, po pár mesiacoch predávať. Pri kaštieľoch bývajú cenovky oproti luxusným automobilom ešte o jednu nulu rádovo vyššie. Urobiť neuváženú investíciu môže vyjsť naozaj veľmi draho.

V našej praxi sme posudzovali pre potenciálnych investorov rôzne nehnuteľnosti tohto typu. Od barokového kaštieľa s výmerou vyše 5.000 m2, cez kamenné gotické domy na Malej Strane v Prahe až po rôzne renesančné objekty. Neboli to iba honosné nehnuteľnosti vo výbornom stave. Práve naopak, väčšinou išlo o objekty, ktoré mali väčšie či menšie stavebné nedostatky a niektoré boli až v stave klinickej smrti. V nižšej investičnej kategórii sme sa tiež stretli s relatívne lacnými kúriami alebo víkendovými domami vyššej šľachty z minulosti, ktoré nahlodáva zub času a občas sa mihnú v realitnej inzercii.

^{Približne 100 ročná kúria v pôvodnom stave. Zdroj: Kvalitnebyvanie.sk}

Základom je dôsledný audit nehnuteľnosti s množstvom odborníkov

Aj keď je našou primárnou činnosťou preverovanie stavebno-technického stavu nehnuteľností, ani zďaleka to neznamená posúdenie iba statiky, izolácií či strechy. Takéto audity (due diligence) musia byť vykonané komplexne, pričom potenciálny kupujúci by mal čo najpresnejšie zadefinovať svoje očakávania, t. j. čo chce na konci investície dosiahnuť. Bude v kaštieli bývať s rodinou? Spraví z neho hotel? Plánuje sa uchádzať o eurofondy? Prerobí ho na súkromnú školu, luxusný domov dôchodcov, alebo ho chce nechať úplne schátrať? Vybrať si firmu, ktorá bude schopná podať informáciu o skutkovom stave v kontexte plánov investora, je absolútna priorita. Kľudne sa môže stať, že pre niektoré typy zadaní takú firmu na Slovensku ani nezoženiete.

Pre názornosť komplexnosti problematiky uvedieme (v abecednom poradí) aspoň základný prehľad odborníkov, ktorých je vhodné prizvať ešte predtým, ako pristúpite k rokovaniam o predajnej cene.

Arborista – stav stromov a témy spojené s vegetáciou

Architekt – špecialista na historické stavby

Archivár – dobové záznamy a výkresy, kroniky, historické fotografie, maľby a pod.

Geodet – správnosť údajov na LV, aktuálnosť, ťarchy, bremená, súvisiace pozemky a okolie, les (urbariát), vodné toky, využívanie súkromného majetku verejnosťou, súvisiaca infraštruktúra

Geológ (inžiniersky, hydro-) – prieskumy, sondy, vplyv podzemnej vody, únosnosť podložia, prítomnosť plynov

Inžinier-špecialista na ekonomiku stavieb – náklady životného cyklu stavby, vytvorenie najmenej troch ekonomických scenárov predikcie vývoja

Inžinier-technológ – problematika stavebných materiálov, hmôt a chemických interakcií

Inžiniering – partnerstvo s obcou/mestom, Ministerstvo kultúry SR, prípadne ďalšie orgány

Pamiatkar – KPÚ (NKP, KP, pamiatková zóna, regulácie)

Projektant protipožiarnej ochrany – analýza rizík terajšieho stavu aj prípadných zámerov

Projektant rozhodujúcej stavebnej časti – technická realizovateľnosť zámerov

Safety špecialista – ochrana statusu quo (bleskozvod, víchrice, požiare, lom skla)

Security špecialista – závisť voči nadobúdateľovi, vandalizmus, squat, poistenie

Statik – špecialista na historické stavby a konštrukcie

Stavebný inšpektor – posúdenie aktuálneho stavebnotechnického stavu (due diligence), vrátane nosných konštrukcií, izolácií, materiálov (trvácnosť, zachovateľnosť), inžinierskych sietí atď., pasportizácia

Súkromný bankár (finančný poradca) – analýza finančných tokov a priebehu financovania, príjmy a náklady budúcich období, externé zdroje financovania

Súkromný konzultant investora – jeho pravá ruka, musí byť schopný odbornej komunikácie so všetkými participantmi, diskrétny, schopný tvorby analýz a syntéz, tvorca správnych doplňujúcich otázok. Nájsť takto zdatnú osobu je reálny problém

Títo všetci by primeraným spôsobom mali – každý za svoju oblasť – povedať potenciálnemu kupcovi, ako to s ponukou v základných rysoch vidia. Okrem administratívneho a technického aspektu by mali padnúť hrubé odhady z hľadiska financií. Tieto vstupné informácie môžu kategoricky zatriasť s predajnou cenou, ktorá býva nastavená veľmi optimisticky (pre predávajúceho) a často je príčinou, prečo sú niektoré ponuky tohto typu dlhoročné ležiaky.

Dôkladné posúdenie investície do kaštieľa je len začiatok

Modifikované Paretovo pravidlo 20/80 – námaha pred investíciou so zohľadnením 100 % investičných nákladov je stále iba 20 % výsledku. Na zdarné ukončenie stavebných prác, kolaudáciu, sfunkčnenie a začiatok ostrej prevádzky bude potrebných zvyšných 80 % úsilia, ktoré zahŕňajú faktory námahy, zanietenosti, administratívnej záťaže, času, vhodného nastavenia procesného riadenia atď. Práve preto nejde pri týchto zámeroch o peniaze na prvom mieste.

Termíny – tu si dovolím uviesť môj vlastný výrok: „Dnes je dnes, ale o rok nebude o rok.“ Akékoľvek časové odhady, harmonogramy, sľuby či časové očakávania môže znegovať jedna nečakaná udalosť. Našim klientom odporúčame aplikáciu predlžujúceho koeficientu najmenej 1,3 pre pesimistický scenár a 2,0 pre optimistický scenár.

Je zrekonštruovaný kaštieľ lepšia voľba?

Ak si poviete, že toto je priveľa a oveľa jednoduchšie bude kúpiť už zrekonštruovaný objekt, tak nabádame na opatrnosť. Takýto úmysel je reálny vstup na mínové pole. Stačí si položiť otázku: prečo by ten, kto už má celú rekonštrukčnú tortúru za sebou, chcel takúto nehnuteľnosť predať formou (polo)verejnej ponuky? Najskôr preto, lebo vie, že niektoré veci nefungujú v súlade s kostolným poriadkom alebo ekonomickými očakávaniami.

^{Nádvorie kaštieľa pred obnovou, súčasťou posúdenia by malo byť aj vyhodnotenie interakcie koreňovej sústavy dominantného stromu so základmi budovy Zdroj: Kvalitnebyvanie.sk}

Prečo to na Slovensku s historickými nehnuteľnosťami málokedy funguje?

S kúpou historických nehnuteľností je minimum skúseností. Často sa vyskytuje hurá-systém, kedy si niekto majetný kúpi realitnú hračku, prípadne podcení risk manažment. Po pár mesiacoch vytriezvie. Nedokážu to súkromní investori (paralelu s kúpou imidžových áut sme zmienili vyššie) a zlyháva aj štát. Kaštieľ v Rusovciach je exemplárny prípad, ako sa to nemá robiť. Po rokoch právnych sporov sa štát naivne potešil zo súdneho rozsudku, aby nastali roky marazmu bez svetielka na konci tunela. Bombastické plány s trenčianskoteplickým Kursalonom majú obdobný výsledok. Je pritom jedno, či ide o klasický prevod vlastníctva alebo dlhodobý prenájom (na 30 či 100 rokov).

Kedy môže investícia do kaštieľa fungovať?

Uvedomelí záujemci sa obklopia kolektívom skutočných odborníkov, počúvajú ich, dajú si spraviť seriózne prieskumy (za ktoré zaplatia nemalé peniaze) a ak ku kúpe napokon pristúpia, urobia tak iba po dôkladnom zvážení. Tých odborníkov samozrejme nehľadajú na sociálnych sieťach, ani medzi kamarátmi. Veľmi dobrý výsledok sa podaril napríklad v Haliči pri Lučenci.

Čo s tým máme my?

My sme tí, ktorí sú „schovaní“ pod jednou položkou z mnohých (stavebný inšpektor). Náplňou našej práce je rozsiahly audit, ktorý vykonáva kolektív odborníkov. Súborne posudzujeme skutkový stav všetkých stavebných prvkov a konštrukcií, nastoľujeme otázky pre ďalších špecialistov, ktorí nadväzujú na naše zistenia. Napriek tomu, že ide o stovky osobohodín práce, sme stále iba zlomková súčasť kolektívu odborníkov, ktorí povedia potenciálnemu kupujúcemu, či ide o ponuku, ktorou má význam sa zaoberať, alebo treba hľadať inde.

Pri zámere kúpiť si kaštieľ musíte mať peniaze. Ale čím je nehnuteľnosť drahšia a menej tradičná, tým viac ide finančná bonita záujemcu do úzadia (lebo je samozrejmosťou) a o úspechu investície rozhodujú iné faktory.

Seriál Tajomstvá nehnuteľností vám prináša firma Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností.

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zaujímajú vás aj iné príbehy z našej praxe? Spoznajte všetky Tajomstvá nehnuteľností