Tajomstvá nehnuteľností #28: Je vymaľované! Ale ako?

Napriek tomu, že maliarska činnosť pokrýva široké spektrum – od obyčajného náteru steny valčekom, cez batikovanie až po protipožiarne nástreky oceľových nosných konštrukcií –, nie je táto činnosť komplexne zastrešená technickou normou. To znamená, že posúdenie výsledku má vo výraznej miere subjektívny charakter. Páči, nepáči, to je dobré, to treba opraviť. V sústave normatívnych predpisov nájdeme také, ktoré sa týkajú samotných náterových hmôt, ich chemického zloženia, odolnosti, ako ich skúšať atď. Ale ako má vyzerať tá najobyčajnejšia situácia – výmaľba steny v obývačke – na to exaktný predpis nemáme. Na nasledujúcej fotografii je zachytená stena v populárnom developerskom projekte v bratislavskom downtowne.

Na stenu sa pozeráme kolmo, zo vzdialenosti zhruba tri metre, a to v okamihu, kedy na ňu dopadá svit zapadajúceho slnka pod veľmi ostrým uhlom. Horná a celá pravá časť steny je v tieni. Na zatienených plochách voľným okom nepozorovať žiadne deformity. V spodnej osvetlenej časti je deformít ako maku, aj keď na prvý pohľad to nemusí byť postrehnuteľné.

^{Zdroj: Kvalitné bývanie}

Keď sa pozrieme na stenu pozornejšie (odporúčame zväčšiť si náhľad), spozorujeme viaceré „puchieriky“. Otázka znie: Je takáto kvalita vymaľovania akceptovateľná, alebo je to dôvod na opravu? Odpoveď treba formulovať z viacerých hľadísk.

^{Zdroj: Kvalitné bývanie}

1. Spôsob hodnotenia

Bežné maľby a nátery sa majú posudzovať z primeranej vzdialenosti, kolmo na hodnotenú plochu, a to počas denného difúzneho svetla, nie s umelým nasvetlovaním, nie pri zapnutom osvetlení miestnosti. Toto sa v niektorých priestoroch objektívne nedá dosiahnuť (chodby, záchody, kúpeľne, šatníky) a vtedy treba vytvoriť situáciu čo najpodobnejšiu. V čase odfotografovania steny na ňu svietilo silné priame slnečné svetlo pod ostrým uhlom, čo nie je stav, pri ktorom by sa mal výsledok posudzovať.

2. Kvalita samotného maľovania

Pri hodnotení výsledku sa kontroluje, či je maľba na všetkých plochách celistvá, hladká a zliata. Či je podklad dokonale prekrytý maliarskym náterom. Či majú všetky maľované plochy rovnaký odtieň a či sú bez mechanického poškodenia. Povrch má byť jednoliaty, bez matných/lesklých fľakov, bez stôp po štetcoch, valčekovaní alebo striekaní. V tomto kontexte možno konštatovať uspokojivý výsledok.

3. Technologická príprava

Proces maľovania nezačína kúpou plechovky s farbou a namočením štetca do nej. Ani odhodlanie nie je to najdôležitejšie. Tým sú zásady správnej realizačnej praxe. Zahŕňajú viacero prípravných činností, ktorých splnenie dáva predpoklad na očakávaný (kvalitný) výsledok. Z tých najdôležitejších spomenieme

• čistotu steny – odstránenie prachu, špiny, mastnoty a iných nečistôt vplýva na priľnavosť náteru,

• opravu nedostatkov – praskliny, hrbolce, diery a pod. by mali byť vyplnené a rovnomerne zahladené,

• ochranu proti vlhkosti a maľovanie pri správnej teplote – nadmerná vlhkosť podkladovej omietky, príp. stierky a veľmi nízka teplota v miestnosti sú dobré predpoklady pre výsledný neúspech,

• použitie náteru správnej konzistencie a chemického zloženia – farby sa líšia najmä vhodnosťou použitia, krycou schopnosťou, stupňom bielosti (obsah síranu bárnatého), odolnosťou voči oteru atď. Vybrať si farbu iba podľa ceny je veľmi zlý nápad,

• brúsenie a vyhladenie podkladu – povrch stien má byť primerane hladký a rovný.

Častým problémom býva „zabudnutie“ penetračného náteru/nástreku, čo môže spôsobiť premenlivú absorbčnú schopnosť a vznik saturačných fľakov na výslednom diele. Na uvedenej fotografii je na nezatienenej zóne evidentné, že brúsenie a vyhladenie podkladu pred maľovaním mohlo byť vykonané s oveľa lepšou odbornou starostlivosťou.

4. Zmluvná dokumentácia

V developerských zmluvách sa takmer nikdy neuvádzajú podrobnosti o maľovaní, najčastejšie, ak vôbec, sa objavuje vágna formulácia typu: „Steny budú vymaľované 2x bielou farbou“. Vágne zmluvné dojednania končia v reálnej praxi vágnou kvalitou. Obdobne tomu bolo aj v tomto prípade. Tu je dôležité podotknúť, že rovnako vágne bývajú aj opisy povrchov omietok či stierok, ktoré sú pre kvalitu výsledného vymaľovania rovnako dôležité.

5. Renomé developera

Developer, ktorému záleží na svojej povesti, a ktorý neponúka tuctové bývanie, sa neriadi iba základnými požiadavkami. Ide ďalej a požaduje od svojich dodávateľov vyššiu materiálovú aj remeselnú kvalitu. V prípade situácie, ktorú sme zachytili na fotografii, by mal vysvetliť kupujúcemu kontext a ak mu na svojom renomé záleží, stav na vlastné náklady vylepší. Žiaľ, bolo by naivné predpokladať, že toto je obraz bežnej praxe.

6. Očakávania v kontexte predajnej ceny nehnuteľnosti

Čím drahšiu nehnuteľnosť kupujeme, tým vyššiu kvalitu očakávame. Je to podobné ako s lacným a drahým jedlom. Hotdogu zo staničného bufetu sa dá prepáčiť oveľa viac ako degustačnému menu z michelinovskej reštaurácie, aj keď ani jedno jedlo nemá presne predpísané, ako má chutiť. Na uvedenej fotografii je zachytená stena v byte s „michelinovskými“ cenami. Bude preto zaujímavé sledovať, ako k námietke developer pristúpi.

Maľovať vie (skoro) každý

Keď sa opýtame maliara a jeho 4-ročnej dcéry, čo dnes robili, obaja povedia, že maľovali. Maliar na stavbe, jeho dcéra v škôlke. Maľovať dokáže teda hocikto, avšak výsledok môže byť tiež hocijaký. Na uvedenej fotografii je zrejmou chybou iba hrboľatá hrana steny (červený obdĺžnik), pretože viditeľné puchiere sú pozorovateľné iba v situácii, ktorá pre štandardné posúdenie nie je prípustná, t.j. silné priame osvetlenie pod ostrým uhlom.

Výnimkou by bolo, keby takýto spôsob posudzovania bol vopred zmluvne dohodnutý. Ak má kupujúci požiadavku na zvýšenú kvalitu výsledku (alebo iný spôsob kontroly, napríklad reflektorom), musí si jej splnenie vopred zmluvne dohodnúť. Treba počítať, že to nebude mať dopad iba na maliarov. V dnešnej ukážke by bola potrebná iná kvalita podkladu (stierka, omietka). Treba však podotknúť, že ak predávajúci celkovo prezentuje takýto byt ako vysoký nadštandard (a tomu prispôsobuje cenu), potom je marketing v evidentnom rozpore s faktickým stavom.

Ak sa chystáte maľovať svoj byt/dom svojpomocne, pamätajte na prvé pravidlo maľovania: Správna príprava povrchu je základným predpokladom pre úspešné dokončenie malieb a náterov na akýchkoľvek plochách. A pokiaľ kupujete nový byt/dom od developera, dajte si pred podpisom zmluvy podrobne rozpísať, čo sa skrýva za definíciou typu „2x biely náter stien a stropov“.

Seriál Tajomstvá nehnuteľností vám prináša firma Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností.

_{Vyhlásenie o zodpovednosti}

_{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

_{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

_{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zaujímajú vás aj iné príbehy z našej praxe? Spoznajte všetky Tajomstvá nehnuteľností. Vďaka nim sa dozviete, na čo si treba dávať pozor pri kúpe nehnuteľnosti či už ide o novostavbu alebo starší byt či dom.