Seriál rozhovorov: Vo Zvolene prestavujú bývalé internáty na byty

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk

Ako hodnotíte situáciu na realitnom trhu vo Zvolene?

Ružena Babicová, AKM Kapital: V tomto období zaznamenávame nedostatok bytov v ponuke a z toho vyplývajúce vysoké ceny nehnuteľností.

Marta Severínyová, SEVOReal: Na zvolenskom realitnom trhu je veľmi malá ponuka a vysoký dopyt. Ceny nehnuteľností preto za posledné 2 roky vzrástli. Z môjho pohľadu sa však zvýšili hlavne ceny bytov. Pri cenách rodinných domov a pozemkov sme u nás taký nárast cien nezaznamenali.  Ak niekto rozmýšľa nad predajom, mal by tak urobiť v tomto období, kým sú ceny na tak vysokej úrovni. Momentálne sa niektoré ponuky nehnuteľností ani nedostanú na webové stránky realitných kancelárií. Makléri majú svoju databázu záujemcov o kúpu a akonáhle sa objaví nejaká nová ponuka, kontaktujú ich. Preto sa v súčasnosti často stáva, že nehnuteľnosť predá RK už pri prvých obhliadkach, a to bez toho, aby takúto nehnuteľnosť inzerovali.

Michal Zdycha, Krásne bývanie: Naďalej pociťujeme tlak na ceny na sekundárnom trhu starších bytov. Ceny sa v niektorých lokalitách vyrovnali s aktuálne predávanými novostavbami. Absentuje kvalitná ponuka bytov a pre kupujúcich nastalo tzv. vypredanie. Nehnuteľnosti zaujímavé svojou lokalitou, dispozíciou či technickým stavom sa predávajú rýchlo a predávajúci je pánom transakcie. Sledujeme, že aj menej kvalitné nehnuteľnosti profitujú z nárastu cien a predávajúci sa snažia zo situácie pochopiteľne čo najviac vyťažiť. Kompletne rekonštruované staré byty sú v prepočte ceny za m2 porovnávané s aktuálnou ponukou novostavieb. To podporuje developerov v pokračovaní ich projektov.  

Trh je akcelerovaný dobiehajúcimi prostriedkami záujemcov, ktorí dokončujú obchody z vrcholu úverového boomu, teda majú  už schválené prostriedky, alebo disponujú zdrojmi z predchádzajúcich predajov. Všetci tí, ktorí vedeli, že budú riešiť svoje bývanie v nasledujúcom období, urýchľovali v tomto roku svoje rozhodnutia a snažili sa získať čo najviac z ešte dostupných úverov. V tejto fáze však už možno pozorovať, že pre časť záujemcov o kúpu je financovanie väčšou výzvou ako v predchádzajúcich mesiacoch, čo sa určite prejaví minimálne v stagnácii cien menej kvalitných nehnuteľností.

Róbert Hiriak, ABC realitná: Situácia na realitnom trhu vo Zvolene je momentálne taká, že dopyt značne presahuje ponuku.

Je u vás dostatok ponuky, prípadne čo v nej chýba? Sú vo vašom regióne developeri aktívni a stavajú nové projekty?

Michal Zdycha: Pohľad na ponuku novostavieb vo Zvolene nabáda k určitému optimizmu, čo sa týka možností pre záujemcov. Rezidencia Hron na Strážskej ceste hlási 70 % predaj prvej časti a developer povzbudený úspešným predajom a ohlasmi obyvateľov chystá začiatok výstavby druhej etapy. Atraktivitu bývania pri vode potvrdzuje aj bytový dom River Zvolen v časti Rákoš pri brehu rieky Hron, aj tu developer hlási úspešný predaj, cez 70 %. Obidvom spomenutým projektom v ďalšom predaji rozhodne pomôže schválená prestavba križovatky na frekventovanom vjazde do Zvolena od Sliača a Banskej Bystrice na okružnú križovatku, po ktorej už dlho volajú obyvatelia celého Zvolena. Banskobystrický samosprávny kraj ju plánuje dokončiť v budúcom roku. Ambicióznym projektom na opačnej strane mesta je bytový komplex Pod Pustým hradom. Ponuka prvého bloku A bude k dispozícii podľa plánov developera od apríla 2019. Koho nepresvedčila ponuka novostavieb v rozvíjajúcich sa častiach mesta, môže siahnuť po osvedčenej lokalite Zlatého potoka a projekte Darinka, čo sú byty, ktoré vznikli prerobením budov bývalého internátu  a školy Stredného odborného učilišťa. Nedávno sa uskutočnil predaj budov internátov Technickej univerzity na sídlisku Záhonok (Sekier) a môžeme v blízkej budúcnosti očakávať podobný projekt ako momentálne predstavuje Darinka.

Ak porovnáme situáciu s predchádzajúcimi rokmi, tak môžeme konštatovať, že dopyt po kvalitnom bývaní vygeneroval zaujímavú ponuku pre všetkých, čo plánujú investovať do moderných bytov. Ponuka nie je zameraná len pre najbohatších záujemcov, ale smeruje najmä na mladé rodiny či staršie páry, ktoré hľadajú pokoj a príjemné prostredie. Samozrejme, v každom projekte novostavieb sú aj luxusnejšie byty a je o ne záujem.

Róbert Hiriak: Developeri sú aktívni, máme vo Zvolene niekoľko nových projektov. Stále je to však mimo možností väčšiny klientov, ktorí sa v konečnom dôsledku rozhodnú pre starší byt, ktorý si prerobia. Práve toto využívajú majitelia tých starších bytov na zvýšenie ceny.     

Marta Severínyová: Ponúk je veľmi málo, hlavne bytov, čo trvá už druhý rok. Developeri nevyužívajú túto situáciu dostatočne. Vo Zvolene je síce dosť nových projektov, ale väčšinou cenovo ešte stále nedostupných pre najširšiu skupinu záujemcov o kúpu, a to mladých ľudí a strednú vrstvu. Ak by sa vo Zvolene začali stavať aj byty pre priemerne zarábajúcich ľudí, ceny starších bytov by klesli.

Ružena Babicová: V ponuke chýbajú hlavne byty, od jednoizbových až po štvorizbové. Developeri sú aktívni, rekonštruujú sa staršie ubytovacie kapacity, aj stavajú novostavby, cena ale vychádza okolo 1 400 €/m2, čo nie je dostupné pre každého klienta.

_{Zdroj: Adobe Stock}

Ako vnímate zavedenie nových pravidiel na získanie hypotekárnych úverov Národnej banky Slovenska od 1. júla 2018 – ako sa to odrazilo na správaní realitného trhu?

Marta Severínyová: Zavedenie nových pravidiel sa zatiaľ na realitnom trhu veľmi neodzrkadlilo. Ceny začali stúpať už oveľa skôr, a to z dôvodu nedostatočnej ponuky nehnuteľností. Samozrejme, že je stále ťažšie vybaviť hypotéku na kúpu, nakoľko banky sprísnili podmienky. Na druhej strane sa tým môže znížiť riziko osobného bankrotu pre klientov, ak by hypotéku neboli schopní splácať.  Preto by mali skôr kontaktovať finančného makléra, ktorý by záujemcom poradil, do akej ceny by mali hľadať nehnuteľnosť.

Ružena Babicová: Spôsobilo to paniku kupujúcich a snahu kúpiť nehnuteľnosť za akúkoľvek cenu v obavách, že budúci rok už úver kupujúci nevybavia.

Róbert Hiriak: Pravdupovediac, Zvolen je miesto, kde pokles dopytu nepocítite len tak zo dňa na deň. Nezachytili sme, že by nám obchody vyslovene padali na tom, že niekomu banka úver neposkytla, ale je to aj preto, že máme skvelý tím finančných poradcov, ktorým tieto veci dávame riešiť.    

Michal Zdycha: Paradoxne pritvrdzovanie pravidiel hnalo dopyt po úveroch smerom nahor. Ciele NBS obmedziť zadlžovanie obyvateľstva to z krátkodobého hľadiska určite nenaplnilo a ceny to zdvihlo. Kvalifikácia kupujúcich, či môžu získať financovanie podľa ich predstáv, však už zasiahla do predajov a časť ľudí z trhu stratila možnosť kúpiť nehnuteľnosť v blízkej budúcnosti. Regulácia však stratila efekt v tom, že časť ľudí je nútených kombinovať dofinancovanie kúpy drahšími spotrebnými úvermi, čo ich z dlhodobého pohľadu robí viac zraniteľnými pre prípadné nečakané životné udalosti. Banky sa snažia úvery predávať a prispôsobiť túžbe ľudí bývať. V mestách, kde je dostatok práce a sú dobré platy, nemožno očakávať pokles cien, ani pokles tempa zadlžovania. Ovplyvní to však mladé rodiny, sociálne slabších obyvateľov, ktorí pri absencii štátnej podpory výstavby nájomných bytov budú mať horšie šance získať prvé bývanie za primeranú cenu.

Pokračuje vo Zvolene trend sťahovania sa na dedinu alebo zaznamenávate skôr záujem o bývanie v meste?

Róbert Hiriak: Je to veľmi individuálne, ako sa hovorí, sto ľudí – sto chutí. Nemôžem povedať, že by to bolo tak alebo tak. Skôr je to o akejsi postupnosti, kde na začiatku máme mladý pár, ktorý hľadá 1- alebo 2- izbový „štartovací” byt a idú bývať do mesta. A postupne ako si zakladajú rodiny, hľadajú niečo väčšie, 3- či 4- izbové byty, prípadne domy. Tie sú, samozrejme, finančne dostupnejšie v priľahlých obciach, kde je aj dobrá dopravná dostupnosť a občianska vybavenosť.   

Michal Zdycha: Dopravná situácia je výzvou asi v každom väčšom meste a myslím si, že mnohí ľudia sa pozerajú triezvejšie na tzv. únik z miest. Kto túži po rodinnom dome v meste a má na to prostriedky, bude bývať v meste. Ponuka pozemkov je však limitovaná. Kto musí viac sledovať rozpočet, obzerá sa po okolitých obciach, kde ceny pozemkov v porovnaní s centrom mesta klesnú o desiatky percent. Približne 20 minút autom od Zvolena môže rodina bývať v novom rodinnom dome v cene novostavby 3- izbového bytu. No treba zobrať do úvahy nevyriešený obchvat mesta, dopravnú dostupnosť, denné dochádzanie, občiansku vybavenosť a samozrejme školy pre deti. 

Ružena Babicová: Stále zaznamenávame záujem o domy na vidieku, keďže pri súčasných cenách sa často vyplatí predať väčší byt v meste a s malým dofinancovaním kúpiť rodinný dom v okolí Zvolena.

Marta Severínyová: U strednej generácie je tendencia hľadať bývanie mimo mesta. V okolitých obciach mesta je bývanie lacnejšie a môžu si dovoliť kúpiť aj väčšiu nehnuteľnosť. Mladí a starší ľudia zas skôr hľadajú bývanie v meste, najlepšie v centre.  Mladí ľudia z dôvodu, že všetok mestský život majú priamo na dlani a starší ľudia skôr z praktického hľadiska – chcú bývať v blízkosti obchodov a lekárov.

Máte aktuálne v ponuke vašej realitnej kancelárie nejakú „nezvyčajnú“ nehnuteľnosť? 

Michal Zdycha: Venujeme sa rezidenčným nehnuteľnostiam a za nezvyčajné považujeme, ak
sa niečo kvalitné dlho zdrží v ponuke.

Róbert Hiriak: V ponuke máme skôr nehnuteľnosti zaujímavejšie vďaka svojej všestrannosti. Je ich možné využiť na rekreáciu, trvalé bývanie alebo aj ako investíciu na prenájom.      

Ružena Babicová: Zaujímavá je určite banková hala – Legiodom. Je to nádherná bývalá banková hala s trezorom v centre mesta Zvolen. Jedná sa o lukratívny priestor s rozlohou 230 m2 a vynikajúcou polohou. Exkluzívna je aj vďaka tomu, že sa jedná sa o chránenú historickú budovu bývalej Legiobanky.

Druhú časť rozhovorov s realitnými kanceláriami vo Zvolene nájdete tu.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk