Ako úspešne prenajímať byt? Praktický návod pre začínajúcich aj skúsených prenajímateľov

Prenajímanie bytu môže byť výborným zdrojom pasívneho príjmu, ale len ak k nemu pristupujete systematicky a profesionálne. V tomto článku sa dozviete, ako úspešne prenajímať nehnuteľnosť, vyhnúť sa problémovým nájomníkom a zabezpečiť si stabilný príjem z prenájmu.

V článku sa dozviete:

• ako pripraviť byt na prenájom a stanoviť správnu cenu,

• ako efektívne inzerovať a prilákať kvalitných nájomníkov, 

• ako správne preveriť potenciálnych nájomníkov, 

• čo všetko by mala obsahovať nájomná zmluva,

• ako riešiť problémy s nájomníkmi,

• na aké daňové povinnosti nezabudnúť pri prenájme.

Prenájom nehnuteľnosti je podnikanie ako každé iné – vyžaduje si dôkladnú prípravu, správne nastavené procesy a profesionálny prístup. Bez ohľadu na to, či prenajímate svoj prvý byt alebo ste už skúsený prenajímateľ, tento komplexný sprievodca vám pomôže optimalizovať celý proces prenájmu, maximalizovať váš zisk a minimalizovať riziká.

1. Príprava bytu na prenájom

Príprava bytu na prenájom významne ovplyvní nielen výšku možného nájomného, ale aj typ nájomníkov, ktorých dokážete prilákať. Tento krok vám môže ušetriť množstvo problémov a nákladov v budúcnosti. Práve preto je dôležité venovať dostatok času a pozornosti každému aspektu tejto fázy: 

Technický stav bytu

Technický stav bytu je základom úspešného prenájmu. Predtým, než začnete s inzerciou, je nevyhnutné zabezpečiť kompletnú kontrolu všetkých inštalácií. Začnite revíziou elektrických rozvodov a plynových zariadení, ktoré musia byť nielen funkčné, ale aj bezpečné. Skontrolujte vodovodné batérie, odpady a kúrenie, pretože tieto prvky bývajú častým zdrojom problémov. Nezabudnite na kontrolu okien a dverí vrátane všetkých zámkov a kovaní.

Úprava a vybavenie bytu

Dôležitou súčasťou prípravy je estetická stránka bytu. „Niekedy stačí menšia rekonštrukcia alebo úprava bytu, aby sa výrazne zvýšila jeho atraktivita pre potenciálnych kupujúcich. Mnohí záujemcovia totiž nemajú dostatočnú predstavivosť a pri obhliadke ich môže odradiť nevyhovujúci stav bytu," vysvetľuje realitný maklér FinGO reCloud Branislav Čuri.

Čerstvý náter stien v neutrálnych farbách dokáže priestor výrazne zhodnotiť a prilákať kvalitnejších nájomníkov. Venujte pozornosť aj podlahovým krytinám – ich stav a čistota ovplyvňujú celkový dojem z bytu. Ak zvažujete renováciu, zamerajte sa najmä na kúpeľňu a kuchyňu, ktoré sú pre väčšinu nájomníkov kľúčové pri rozhodovaní. 

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Stanovenie ceny nájmu

Pri stanovovaní ceny nájmu je potrebné zohľadniť viacero faktorov. Začnite analýzou trhu a porovnaním cien podobných bytov v okolí. Nezabudnite však, že cena by mala reflektovať nielen lokalitu, ale aj stav a vybavenie vášho bytu. Do kalkulácie zahrňte všetky fixné náklady spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti, ako sú dane, poistenie či príspevky do fondu opráv.

Pre správne nastavenie ceny je užitočné poznať aj sezónne výkyvy na trhu s prenájmami. Napríklad v univerzitných mestách je najväčší dopyt po bytoch v období pred začiatkom akademického roka, kedy môžete dosiahnuť vyššie nájomné. Naopak, v zimných mesiacoch býva dopyt nižší. 

TIP: Viac o tom, ako správne oceniť vašu nehnuteľnosť, si môžete prečítať v článku Neodhadli ste správne cenu svojho bytu? Pozrite sa, ako správne oceniť vašu nehnuteľnosť a v prípade potreby môžete využiť aj našu online kalkulačku.

2. Marketing a inzercia

Efektívna prezentácia vašej nehnuteľnosti je základom úspešného prenájmu. Kvalitný marketing vám pomôže nielen rýchlejšie nájsť nájomníkov, ale aj dosiahnuť lepšiu cenu za prenájom. Investícia do profesionálnej prezentácie sa vám môže mnohonásobne vrátiť. V tejto fáze sa zamerajte na: 

Vytvorenie atraktívneho inzerátu

Pri tvorbe inzerátu začnite kvalitnou fotodokumentáciou. Najlepšie fotografie vznikajú za denného svetla, keď je byt uprataný a pripravený na prezentáciu. Fotografie by mali zachytiť všetky miestnosti z najvýhodnejších uhlov, pričom je dôležité ukázať reálny stav bez skrývania nedostatkov. Ako totiž vysvetľuje Branislav Boďa, šéf produktového oddelenia portálu Nehnuteľnosti.sk, na ľudí negatívne vplýva, keď sú fotografie urobené počítačom a zobrazujú možný budúci stav nehnuteľnosti namiesto toho aktuálneho. Fotografie sú často prvým kontaktom potenciálnych nájomníkov s vaším bytom a môžu rozhodnúť o tom, či prejavia záujem o osobnú obhliadku.

V popise nehnuteľnosti buďte konkrétni a pravdiví. Uveďte presnú lokalitu, dostupnosť služieb v okolí a dopravné spojenie. Detailne opíšte dispozíciu bytu, jeho vybavenie a technický stav. Nezabudnite spomenúť všetky benefity, ktoré byt ponúka, ako napríklad balkón, pivnicu či parkovacie miesto. Jasne komunikujte podmienky prenájmu vrátane výšky nájomného, energií a požadovaného depozitu.

Výber inzertných kanálov

Pri výbere inzertných kanálov je dobré využiť kombináciu rôznych platforiem. Realitné portály ponúkajú najširší dosah a profesionálne prostredie, kde záujemcovia cielene hľadajú prenájmy. Napríklad na portáli Nehnuteľnosti.sk aktuálne ponúka svoj byt či dom na prenájom takmer 15-tisíc inzerentov. Stačí sa prihlásiť a pridať inzerát.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Sociálne siete môžu priniesť rýchlu odozvu, ale vyžadujú si väčšiu opatrnosť pri preverovaní záujemcov. Spolupráca s realitnou kanceláriou môže ušetriť čas a priniesť kvalitných nájomníkov, musíte však počítať s províziou.

3. Výber nájomníkov

Správny výber nájomníkov je kľúčovým faktorom úspešného prenájmu. Dôkladné preverenie potenciálnych nájomníkov vám môže ušetriť množstvo problémov a nepríjemností v budúcnosti. Je to investícia času, ktorá sa vám mnohonásobne vráti.

Proces preverovania

Proces preverovania by mal začať už pri prvom kontakte. Všímajte si spôsob komunikácie záujemcu, jeho ochotu poskytnúť potrebné informácie a dokumenty. Pri osobnom stretnutí sa zamerajte na celkové vystupovanie a konzistentnosť poskytovaných informácií. Dôležité je zistiť účel prenájmu a počet osôb, ktoré budú v byte bývať.

Od serióznych záujemcov si vyžiadajte doklady potvrdzujúce ich schopnosť platiť nájomné. Môže ísť o pracovnú zmluvu, výplatné pásky alebo iné doklady o príjme. Užitočné sú aj referencie od predchádzajúcich prenajímateľov. Nebojte sa overiť si poskytnuté informácie a kontaktovať uvedené referencie.

Ak sa rozhodnete pre spoluprácu s realitnou kanceláriou, opäť máte vo vrecku výhodu. Ako totiž v podcaste portálu Nehnuteľnosti.sk vysvetľuje tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec, realitky preveria zhruba 15 registrov, v ktorých by sa mohli nachádzať záznamy o akýchkoľvek „prešľapoch“ vášho nového nájomcu. „Kontrolujeme verejné registre ako sú register exekúcií, konkurzov, daňových dlžníkov, nedoplatkov na zdravotnom či sociálnom poistení a podobne,“ menuje Plavec.

4. Právne náležitosti

Na prenájom nehnuteľnosti sa vzťahuje množstvo právnych predpisov a povinností, ktoré by mal poznať každý prenajímateľ. Správne nastavenie zmluvných vzťahov a dodržiavanie legislatívnych požiadaviek vás ochráni pred potenciálnymi spormi a finančnými stratami.

Nájomná zmluva

Kvalitná nájomná zmluva je základom bezproblémového prenájmu a ochranou pre obe strany. Pri jej príprave venujte pozornosť každému detailu a v prípade potreby sa poraďte s právnikom. 

Nájomná zmluva musí obsahovať presné identifikačné údaje oboch strán a detailnú špecifikáciu predmetu nájmu. Jasne stanovte dobu nájmu a podmienky jeho prípadného predĺženia. Dôležité je presne definovať výšku nájomného, spôsob a termíny platieb, ako aj rozdelenie zodpovednosti za úhradu energií a služieb spojených s bývaním.

Vzor nájomnej zmluvy nájdete aj na Nehnuteľnosti.sk, kde si ho môžete zadarmo stiahnuť a preštudovať, aby ste vedeli, čo máte očakávať pri samotnom podpise. 

Depozit

Osobitnú pozornosť venujte depozitu, teda vratnej kaucii. V zmluve špecifikujte jeho výšku, účel a podmienky vrátenia. Štandardom je depozit vo výške jedno- až dvojmesačného nájomného. Jasne definujte, za akých okolností môže byť depozit použitý na úhradu škôd alebo dlžného nájomného.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Preberací protokol

Preberací protokol zachytáva aktuálny stav bytu. Ide o detailný súpis prípadných poškodení doplnený kompletnou fotodokumentáciou priestorov aj zariadenia. Súčasťou protokolu sú aj odpisy všetkých meračov energií. Protokol, ktorý podpisujú obe strane, slúži ako dôkazový materiál v prípade budúcich sporov o stave nehnuteľnosti. Jeden exemplár si vždy ponechajte. 

5. Správa prenájmu

Profesionálna správa prenájmu zahŕňa množstvo priebežných činností a vyžaduje si systematický prístup. Pravidelná kontrola platieb a včasná komunikácia s nájomníkmi sú základom úspešného prenájmu.

Bežná agenda

Úspešná správa prenajatej nehnuteľnosti stojí na niekoľkých pilieroch. Medzi najdôležitejšie patrí dôsledné sledovanie platieb a vedenie finančnej evidencie, pravidelná komunikácia so správcom bytového domu a kontrola stavu nehnuteľnosti. Rovnako dôležité je vedenie dokumentácie a pravidelné prehodnocovanie výšky nájomného podľa aktuálnej situácie na trhu.

Riešenie problémov

Ako vysvetľuje Mojmír Plavec, najčastejšou obavou prenajímateľov je neplatenie nájomného zo strany nájomcu. V prípade akýchkoľvek problémov s platbami či porušovaním podmienok nájmu reagujte promptne. Začnite tým, že nájomcovi pošlete písomnú výzvu. Ak sa situácia nezlepší a nájomca vám neobjasní, prečo nezaplatil za užívanie vašej nehnuteľnosti, buďte pripravení pristúpiť k právnym krokom na ochranu svojich záujmov vrátane možnosti ukončenia nájomného vzťahu.

Pri riešení požiadaviek nájomníkov buďte proaktívni. Rýchla reakcia na nahlásené problémy a ich efektívne riešenie pomáha budovať dobrý vzťah s nájomníkmi. Zabezpečte pravidelnú údržbu bytu a jeho zariadenia.

6. Finančné a daňové aspekty

Popri príjmoch z prenájmu je potrebné myslieť aj na finančné a daňové povinnosti, ktoré z neho vyplývajú. Správne nastavený systém evidencie a znalosť možností daňovej optimalizácie vám pomôžu maximalizovať zisk z vašej investície.

Vedenie evidencie

Prvým krokom k správnemu vedeniu evidencie je vytvorenie prehľadného systému zachytávajúceho všetky finančné toky spojené s prenájmom. To zahŕňa nielen príjmy z nájomného, ale aj pravidelné platby ako poistenie nehnuteľnosti, príspevky do fondu opráv či náklady na údržbu. Pre každú transakciu je dôležité uchovávať potrebné doklady, ktoré poslúžia ako podklad pre daňové priznanie.

Okrem bežnej finančnej evidencie je potrebné viesť aj dokumentáciu o technickom stave bytu a jeho vybavení. Zaznamenávajte si všetky opravy, výmeny zariadení či väčšie investície do nehnuteľnosti. Táto evidencia vám nielen uľahčí prípadné uplatnenie nákladov v daňovom priznaní, ale poslúži aj ako prehľad o hodnote a stave vašej investície.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Povinnosť registrácie

Ak začnete prenajímať nehnuteľnosť a nemáte živnosť ani nie ste registrovaný na daňovom úrade, musíte sa tam zaregistrovať, informuje finančná správa. Na registráciu máte čas do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste začali byt prenajímať.

Daňové povinnosti

Ak prenajímate nehnuteľnosť na základe uzavretej nájomnej zmluvy, pričom nejde o prenájom vykonávaný na základe živnosti, príjem z prenájmu podlieha dani, a je potrebné priznať ho v daňovom priznaní, vysvetľuje finančná správa. V priznaní si môžete odpočítať len tie výdavky, ktoré viete dokázať účtovnými dokladmi a priamo súvisia s prenájmom.

Zhrnutie

Prenájom nehnuteľnosti môže byť výnosnou investíciou, ale vyžaduje si systematický prístup a profesionálne nastavené procesy. Venujte dostatok času príprave, výberu nájomníkov a právnym náležitostiam. Pravidelne kontrolujte stav bytu a udržiavajte profesionálny vzťah s nájomníkmi. S dobrým systémom sa prenájom bytu môže stať stabilným zdrojom pasívneho príjmu s minimom starostí.

Autor
Katarína Runnová

Katarína Runnová vyštudovala marketingovú komunikáciu a reklamu na Univerzite Konštantína Filozofa v Nitre. V médiách pôsobí od roku 2018. Vyše tri a pol roka pracovala ako ekonomická redaktorka v Hospodárskych novinách. Od mája 2023 pôsobí v redakcii Aktuality.sk, kde ako redaktorka ekonomického oddelenia pokrýva maloobchodné a spotrebiteľské témy. Od decembra 2024 píše pre portál Nehnuteľnosti.sk o predaji, kúpe a prenájme nehnuteľností.