Minulý týždeň predstavil premiér Robert Fico prvotný projekt štátneho systému nájomného bývania, ktorý vyvolal značnú diskusiu medzi odborníkmi na realitný trh. Ide o iniciatívu, ktorá má ambíciu zlepšiť dostupnosť bývania pre širšie vrstvy obyvateľstva, najmä pre mladé rodiny a ľudí pracujúcich v potrebných profesiách.

Pri prezentovaní bytov Fico uviedol aj konkrétny príklad nákladov v prípade jednoizbového bytu. Nájom bytu s rozlohou okolo 30 m² je 326 eur. Hypotéka na takýto byt by bola 430 eur, k čomu ešte treba prirátať potrebu dať 20 % z kúpnej ceny z vlastných zdrojov. Komerčný nájom by stál viac ako 500 eur. „Pri plnom príspevku zamestnávateľa je cena za takýto byt len 260 eur,“ uviedol predseda vlády. Momentálne môže zamestnávateľ prispieť sumou 4 eurá na m², ale suma sa bude valorizovať na 5,20 eur na m².

Ponúkame vám pohľad viacerých odborníkov, ktorí sa vyjadrujú k možným dopadom tohto projektu na slovenský realitný trh, porovnávajú navrhované ceny s tými trhovými a hodnotia, či ide o systémové riešenie alebo len o politický marketing.

Experti odpovedali na nasledujúce otázky:

1. Považujete ceny, ako uviedol premiér, za výrazne nižšie, ako sú v skutočnosti trhové?

2. Do akej miery môže tento systém štátneho nájomného bývania ovplyvniť celý trh nehnuteľností na Slovensku?

3. Koľko by musel štát „postaviť“ takýchto bytov, aby to malo reálny vplyv teda tlak na zníženie cien nehnuteľností?

4. Považuteje tento systém štátom podporovaného nájomného bývania za systémové riešenie alebo skôr len za politický marketing?

Michal Pružinský, Head of Sales – Real estate Nehnuteľnosti.sk

1. Ceny prenájmov 1-izbových bytov v danej mestskej časti sa aktuálne pohybujú okolo 550 eur mesačne. V prípade kúpy by cena takéhoto bytu bola okolo 140-tisíc eur, splátka hypotéky tak bude pri súčasných úrokových sadzbách vyše 500 eur mesačne, pričom kupujúci musí mať k dispozícii takmer 30-tisíc eur, aby mu banka poskytla hypotéku.

2. Štátom podporované nájomné bývanie môže poskytnúť alternatívu pre určitú skupinu obyvateľov, predovšetkým pre mladé rodiny či ľudí s nižšími príjmami. Avšak, pokiaľ ide o celkový vplyv na trh, dnes hovoríme o relatívne malých číslach v porovnaní s celkovým objemom dostupných nehnuteľností.

3. Zatiaľ čo na Slovensku tvorí nájomné bývanie len približne 6 % z celkového bytového fondu, v EÚ je to 25 % a napríklad v susednom Rakúsku dosahuje podiel nájomných bytov až 42 %. Kým sa nepriblížime aspoň k priemerným číslam EÚ, tak vplyv na ceny nehnuteľností bude minimálny.

4. Pokiaľ by sa štátne nájomné bývanie rozšírilo v dostatočnom objeme a bolo dostupné v regiónoch s vysokým dopytom, teda najmä vo väčších mestách, mohlo by to pomôcť zmierniť tlak na rast cien nehnuteľností a ponúknuť alternatívu pre širšiu skupinu obyvateľov. V súčasnosti však ide len o prvé kroky.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR

1. Výška komerčných nájmov pri jednotlivých typoch bytov v projekte Ovocné sady je v súlade s tým, čo uviedol premiér. Ľudia v systéme štátneho nájomného bývania síce nebudú platiť zlomok z komerčného nájmu, ale ich mesačná úspora aj tak bude atraktívna, t.j. na úrovni niekoľkých stoviek eur.

2. Systém štátneho nájomného bývania môže pomôcť znížiť ceny komerčných nájmov a znížiť tlak na zdražovanie bytov, t.j. zlepšiť dostupnosť bývania pre bežných ľudí. Do akej miery sa to stane, bude závisieť od počtu bytov v tomto systéme.

3. Na to, aby vznikol tlak na zníženie cien nehnuteľností, nemusí štát ročne postaviť 25 tisíc bytov, ako sme to pred pár rokmi počuli z úst niektorých politikov. Mali by to však byť aspoň tisícky. Pripomeňme, že minulý rok sa ich na Slovensku dokončilo 17,6 tisíc.

Už teraz je jasné, že vplyv štátnych nájomných bytov na dostupnosť bývania bude selektívny. V lokalitách, kde budeme takéto bytovky hľadať ako ihlu v kope sena, sa sotva niečo zmení. Naopak, tam, kde bytové domy v systéme štátneho nájomného bývania budú rásť ako huby po daždi, nehnuteľnosti zlacnejú.

4. Systém štátom podporovaného nájomného bývania má potenciál stať sa systémovým riešením. Nezaťažuje financie štátu, zlepšuje dostupnosť bývania pre bežných ľudí a dokáže zamestnávateľom pomôcť pri zvládaní problému s nedostatkom zamestnancov. Riešiť deficit zdravotných sestier, učiteľov či policajtov je celospoločenský záujem. Podmienkou zostáva, aby do systému pribudol dostatočný počet bytov.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Roman Bičiar, realitný maklér Reality Bičiar

1. V prípade plnej dotácie od zamestnávateľa to môže byť zaujímavé, je otázne, či firmy na to budú mať pri podmienkach, ktoré majú na Slovensku (vyššia daň, transakčná daň atď.).

2. V najbližšej dobe si nemyslím, že to ovplyvní.

3. Tak na Slovensku chýba zhruba 400-tisíc bytov. Takže veľa.

4. Riešenie to môže byť pre skupiny ľudí, ktorých treba motivovať, keďže máme podhodnotené stavy napríklad v školstve či zdravotníctve. Na druhej strane vidím problémy v postavení zákona, pri ktorom sa môžu firmy zapojiť do výstavby. Ďalej sa obávam, že nie každý zamestnávateľ si bude môcť dovoliť tieto benefity pri podmienkach transakčnej dane a vyššej dane. Ako povedal premiér, jedna lastovička leto nerobí.