Nový stavebný zákon: Revolúcia v povoľovacích procesoch sľubuje zrýchlenie aj úspory
Od apríla na Slovensku platí nový stavebný zákon z dielne rezortu dopravy. Ten prináša zásadné zmeny v povoľovacích procesoch stavieb. Odborníci z developerskej i stavebnej sféry očakávajú, že legislatíva môže značne urýchliť a zjednodušiť administratívne procesy, ktoré doteraz trvali celé roky. Ako?
Martin Odkladal
redaktor Nehnuteľnosti.sk
Vily_Koliba
Zdroj: Inter Development s.r.o.
V článku sa dozviete:
• ako sa skráti stavebné povolenie vďaka novému stavebnému zákonu;
• akým spôsobom sa zmení povoľovanie stavieb;
• ako sa zmenia poplatky v rámci stavebného povolenia;
• aký vplyv bude mať nový stavebný zákon na ceny nehnuteľností.
Kľúčové zmeny a ich očakávané prínosy
Marek Kundrát, šéf právneho oddelenia Corwin, považuje za najvýznamnejšie zmeny tie, ktoré zjednodušujú procesy povoľovania stavieb a odstraňujú duplicitné úkony či špekulatívne podania. „Dlhodobo upozorňujeme na fakt, že práve mimoriadne komplikované a dlhé administratívne procesy spojené so získaním stavebného povolenia majú veľmi negatívny dopad na ceny nehnuteľností,“ uvádza Kundrát.
Podľa Kundráta povoľovanie stavieb podľa starej legislatívy nielenže trvá celé roky z dôvodu množstva úkonov či chronického ignorovania lehôt zo strany úradov, ale je aj „umelo naťahované rôznymi špekulatívnymi, ale aj vyslovene obštrukčnými námietkami, s ktorými sa musia stavebné úrady opakovane zaoberať.“
Pavol Kováčik, prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska, vyzdvihuje potenciál novej legislatívy skrátiť dobu potrebnú na získanie stavebného povolenia až o polovicu, čo má podľa neho „značne urýchliť stavebné investície na Slovensku a tým výrazne prispieť k rastu ekonomiky.“
Medzi konkrétne mechanizmy, ktoré majú pomôcť dosiahnuť tento cieľ, patrí:
• Zjednotenie duplicitných konaní
• Zavedenie princípu, že každý subjekt sa k projektu vyjadruje len raz
• Implementácia „fikcie súhlasu“, ktorá má zvýšiť tlak na dotknuté orgány štátnej a verejnej moci pre dodržiavanie administratívnych lehôt
• Súlad s európskymi normami a environmentálnymi štandardmi
• Integrácia doteraz dvojúrovňového povoľovania stavby v územnom konaní a v stavebnom konaní do jedného správneho konania o „stavebnom zámere“
Nový kategorizovaný prístup k povoľovaniu stavieb
Ministerstvo dopravy predstavilo aj zjednodušený systém povoľovania stavieb, ktorý zavádza niekoľko kategórií podľa náročnosti a vplyvu na okolie:
Stavby bez potreby ohlásenia
Ide o najjednoduchšie stavby bez vplyvu na okolie, ako napríklad:
• Drobné stavby, ktoré nie sú budovami ani na verejnom priestranstve
• Údržba existujúcich stavieb
• Obnoviteľné zdroje energie do 50kW
• Prípojky vo vnútri pozemku
• Nabíjacie stanice pre elektromobily
Stavby s ohlásením a fikciou súhlasu (30 dní)
V tejto kategórii sú menšie stavby, pri ktorých ak sa úrady nevyjadria do 30 dní, platí „fikcia súhlasu“:
• Prízemné stavby do 50 m² a 5 m výšky
• Montované stavby ako kôlne, garáže, letné kuchyne či altánky
• Podzemné stavby do 25 m² a hĺbky 3 m (pivnice, bazény)
Stavby s ohlásením bez fikcie súhlasu (30 dní)
Do tejto kategórie patria stavby, ktoré si vyžadujú dôkladnejšie posúdenie:
• Drobné stavby na verejných priestranstvách
• Stavby menej ako 2 m od hranice pozemku
• Stavby s prideleným súpisným číslom
• Kultúrne pamiatky
• Stavby, ktoré môžu ohroziť životné prostredie (napr. žumpy)
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
Stavebný zámer (30 až 90 dní)
Táto kategória zahŕňa všetky ostatné stavby:
• Jednoduché stavby
• Inžinierske stavby
• Vyhradené stavby
Lehoty na rozhodnutie sú odstupňované:
• 30 dní bez ústneho pojednávania
• 60 dní, ak je potrebná ohliadka alebo pojednávanie
• 90 dní pre vyhradené stavby
Overenie projektu
Pre stavby povolené stavebným zámerom je potrebné aj overenie projektu, ktoré môže prebiehať:
• Súbežne so stavebným zámerom
• Alebo do 30 dní, ak sa koná samostatne
Nový zákon tiež preberá už zavedenú úpravu povoľovania „súboru stavieb“, čo ďalej zjednodušuje proces pri komplexných projektoch.
Zvýšenie správnych poplatkov v súvislosti so stavebným zákonom
S novým stavebným zákonom prichádzajú aj zmeny v správnych poplatkoch. Výška poplatkov za jednotlivé úkony sa upravuje, pričom všetky platné sadzby budú uvedené v prehľadnej tabuľke. Stavebníci by si mali pred začatím procesu povoľovania stavby overiť aktuálnu výšku poplatkov v tabuľke, keďže sa v mnohých prípadoch zvyšujú oproti doterajším sadzbám.
Zvýšenie poplatkov má zabezpečiť dostatočné zdroje na efektívnejšie fungovanie stavebných úradov a nového informačného systému.
Zdroj: Ministerstvo dopravy Slovenskej republiky
Boj proti nelegálnym stavbám
Nová legislatíva má zároveň predstavovať účinnejší nástroj v boji proti nelegálnym stavbám. Ako poznamenáva Marek Kundrát, jedným zo zámerov je „účinnejšie bojovať proti nelegálnym stavbám“, čo by malo prispieť k vyššej transparentnosti a dodržiavaniu stavebných predpisov.
Viac si prečítajte v článku: Nový stavebný zákon sprísňuje pravidlá pre čierne stavby: Koniec éry tolerancie nelegálnej výstavby
Nový stavebný zákon a vplyv na ceny nehnuteľností
Odborníci sa zhodujú, že zrýchlenie povoľovacích procesov by mohlo mať pozitívny vplyv na zníženie nákladov developmentu. Podľa prepočtov Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska by skrátenie doby prípravy projektu z 5 na 2 roky mohlo priniesť úsporu investičných nákladov o 5-7%.
Marek Kundrát vysvetľuje, že developer je pre nečinnosť úradov často nútený roky udržovať pozemok, strážiť ho, platiť z neho dane či poplatky. „Tieto náklady musí zohľadniť v cene bytu. Čím dlhšie čaká na konanie úradníkov, tým sú vyššie. A nehovoríme o malých sumách, ale o stovkách tisíc až miliónoch eur ročne,“ dodáva.
Zároveň však upozorňuje, že na ceny stavebných prác ako takých nebude mať nová legislatíva priamy vplyv, keďže tie predstavujú len časť nákladov, ktoré v konečnom dôsledku tvoria ceny bytov.
Problém neaktuálnych územných plánov
Kundrát poukazuje na ďalší problém, ktorý má vplyv na ceny nehnuteľností – neaktuálny územný plán. „Ten častokrát úplne zablokuje výstavbu na dlhodobo zanedbaných plochách, či možné projekty výrazne predražuje napríklad vysokými koeficientami občianskej vybavenosti či administratívy, ktorej je v Bratislave priveľa,“ vysvetľuje. Ak by sa nový zákon ukázal ako funkčný, mohlo by to minimálne zrýchliť výstavbu v mestách, ktoré trpia nedostatkom bytov, čo by malo vplyv na „minimálne spomalenie tempa rastu cien nehnuteľností.“
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
Zastaralé technické normy
Okrem samotného stavebného zákona by podľa Kundráta bolo potrebné zmeniť aj ďalšie oblasti súvisiace s výstavbou. „Doplniť by to však mali aj zmeny v iných oblastiach, napríklad v parkovacích či svetlotechnických normách, ktoré sú veľmi zastaralé a nútia staviteľov budovať projekty, ktoré sú drahšie, ako by mohli byť,“ uvádza.
Ako samostatnú kapitolu označuje „rôzne kontribúcie a vyvolané investície zo strany samospráv,“ ktoré často suplujú činnosti či infraštruktúrne projekty, o ktoré by sa mali starať mestá a nie súkromní stavitelia. „I tieto dodatočné náklady musia developeri premietať do rozpočtov svojich projektov a tým aj do cien bytov, ale aj iných druhov nehnuteľností,“ dodáva Kundrát.
Máte už vlastné konto na Nehnuteľnosti.sk?
Vďaka nemu si môžete vyhľadávať nehnuteľnosti presne podľa vašich zadaných kritérií. Keď pribudne na našom portáli podobný inzerát, zašleme vám ho, aby ste o svoju prípadnú budúcu nehnuteľnosť neprišli a nepredbehli vás ostatní kupujúci.
Aj takto získate prehľad o realitnom trhu na Slovensku.
Rastúce poplatky za rozvoj
Rastislav Valovič zo spoločnosti Alto Real Estate očakáva, že nová legislatíva by mohla priniesť väčšiu transparentnosť a vyššiu efektivitu, čo by sa mohlo pozitívne prejaviť aj na možnom znížení cien novostavieb. Upozorňuje však, že „proti tomuto očakávaniu idú iné opatrenia štátu a aj viaceré makroekonomické okolnosti, ktoré tento krok nielenže úplne znegujú, ale situáciu s cenami dokonca aj zhoršia.“
Ako konkrétny príklad uvádza „aktuálne diskutované navyšovanie poplatku za rozvoj, kde v hornej hranici sa uvažuje až s jeho zdvojnásobením oproti súčasnosti.“ Takéto kroky môžu podľa neho negovať pozitívne efekty, ktoré by nový stavebný zákon priniesol.
Výzvy a možné riziká stavebného zákona
Napriek pozitívnym očakávaniam, odborníci identifikujú aj niekoľko výziev spojených s implementáciou nového zákona:
1. Počiatočný chaos a stres: Rastislav Valovič predpokladá, že zákon zo začiatku určite prinesie „chaos a stres“, ktoré už možno vnímať na viacerých frontoch v sektore. Upozorňuje tiež na chýbajúce vykonávacie predpisy. „Veríme, že všetky nedokonalosti zákona budú opravené, nedostatky doplnené a rozdielne interpretácie sa zjednotia,“ hovorí.
2. Pripravenosť úradníkov: Pavol Kováčik vidí „určité riziko v pripravenosti a rýchlosti adaptácie dotknutých úradníkov štátnej a verejnej správy na nové procesy a ich ochotu nové možnosti stavebnej legislatívy naplno využívať.“ Preškolenia považuje za kľúčové pre efektívny prechod.
3. Nefunkčnosť informačného systému: Marek Kundrát upozorňuje, že „nie je plne funkčný nový informačný systém,“ čo môže komplikovať implementáciu nových procesov.
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
Dlhodobé očakávania od nového stavebného zákona
Napriek počiatočným obavám Rastislav Valovič v dlhodobom horizonte očakáva, že „nová legislatíva prinesie do povoľovacích procesov väčšiu transparentnosť a vyššiu efektivitu.“ Verí, že zákon by mal výrazne urýchliť povoľovacie postupy, skrátiť čakacie lehoty a zefektívniť komunikáciu medzi developermi a úradmi.
Čo ukáže až prax pri stavebnom zákone?
Všetci odborníci sa zhodujú v tom, že skutočné prínosy a nedostatky nového stavebného zákona ukáže až prax. „To sú otázky, na ktoré dá odpoveď až prax,“ uvádza Kundrát. Podobne sa vyjadruje aj o možnom vplyve na ceny nehnuteľností Kováčik: „Aký vplyv to bude mať na ceny nehnuteľností však ukáže až čas.“
S veľkými legislatívnymi zmenami prichádza aj očakávanie, že bude potrebné riešiť nedostatky. Podľa Valoviča je kľúčové, „aby platili jednoznačné a jasné pravidlá, ktoré okrem iného posilnia kvalitu a udržateľnosť nových projektov.“
Pozrite si aktuálne ponuky na Nehnuteľnosti.sk:
Záver: Posun k modernej legislatíve
Nový stavebný zákon predstavuje pre Slovensko príležitosť posunúť sa v oblasti stavebnej legislatívy. Marek Kundrát, šéf právneho oddelenia Corwin, je rád, „že sa podarilo Slovensko aj v oblasti stavebnej legislatívy konečne posunúť z 20. storočia správnym smerom k moderným krajinám.“ Či sa skutočne naplnia očakávania o zrýchlení a zefektívnení povoľovacích procesov, však ukážu až nasledujúce mesiace a roky.
Pre úspech novej legislatívy bude kľúčová nielen samotná implementácia zákona, ale aj pripravenosť a ochota úradníkov prispôsobiť sa novým postupom. Odborníci budú tiež pozorne sledovať, ako sa s novými podmienkami vyrovná trh ako celok a či sa skutočne podarí dosiahnuť zamýšľané ciele – skvalitniť a zrýchliť stavebné konania a účinnejšie bojovať proti nelegálnym stavbám.
Prečítajte si tiež:
Pohľad do zákulisia realitného trhu: Čo plánujú najväčší slovenskí developeri v roku 2025? (anketa)
Štátne nájomné bývanie začalo fungovať. Aký to bude mať dopad na trh s nehnuteľnostami? (anketa)
Vývoj slovenského realitného trhu: Pozrite si podrobné štatistiky o bytoch za posledných 5 rokov