Bývanie pre seniorov: Výzva, s ktorou si slovenský realitný trh nedokáže poradiť?

V článku sa dozviete:

• prečo je pre seniorov výhodnejšie hľadať byt na prenájom ako kupovať vlastný,

• aké preferencie majú starší ľudia pri hľadaní bývania,

• aká je cenová dostupnosť nehnuteľností prispôsobených potrebám seniorov,

• prečo sú dôchodcovia málo flexibilní, keď ide o zmenu lokality.

---

Sedemdesiatnička Jana celý život zasvätila práci. Pred pár rokmi konečne splatila hypotéku, ktorú si v mladosti brala na kúpu vlastného bývania. Zdravotné problémy jej však už nedovoľujú dostať sa bez problémov do vlastného bytu, ktorý sa nachádza na treťom poschodí bez výťahu.

Tento ilustratívny príbeh odzrkadľuje skutočné výzvy, ktorým čelia seniori po celom Slovensku. Demografické údaje hovoria jasnou rečou – v roku 2021 tvorili ľudia nad 65 rokov viac ako 17 percent slovenskej populácie, čo naznačuje rastúci dopyt po vhodnom bývaní pre starších obyvateľov. Realitný trh však na túto potrebu reaguje len pomaly.

Zisťovali sme, ako vyzerá realita bývania pre slovenských seniorov v roku 2025.

Finančné výzvy pri zabezpečení bývania

Vlastníctvo nehnuteľnosti má na Slovensku silnú tradíciu. Z tohto dôvodu sa mnoho seniorov najskôr spolieha na možnosti financovania kúpy nového, vhodnejšieho bývania. Hypotekárny expert Michal Fukala však poukazuje na niekoľko prekážok, na ktoré môžu naraziť.

Banky síce akceptujú ako príjem invalidné, výsluhové či starobné dôchodky, no ich výška často nestačí na dostatočne vysoký úverový limit.

Problémom je aj obmedzená splatnosť úveru. „Hypotéka sa zvyčajne berie do 65. roku života, niektoré banky ju poskytujú na výnimku aj do 75. roku života. Krátka splatnosť značne znižuje maximálny úverový limit a mesačná splátka je následne vyhnaná do extrému,” vysvetľuje Fukala.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Riešením môže byť podľa neho prizvanie spoluručiteľa do úveru, napríklad potomka, ktorý pre banku zdokladuje svoj príjem, čím navýši úverový limit. Senior si však takýmto spôsobom v konečnom dôsledku značne skomplikuje svoju cestu za vlastným bývaním. 

Hypotéka preto podľa Fukalu nie je pre seniorov najvhodnejšou cestou. „Skôr by som išiel cestou prenájmu nehnuteľnosti alebo by som sa teoreticky porozhliadol po obecnom byte,” odporúča odborník. 

---

Tip: Na Nehnuteľnosti.sk si môžete prečítať aj článok o dostupnosti bývania pre zdravotne znevýhodnených ľudí.

---

Obmedzená ponuka a množstvo prekážok

Ak sa však senior rozhodne pre bývanie v podnájme, môže naraziť na ďalší problém. Podľa Romana Kružliaka z realitnej kancelárie WFG reality je ponuka bytov špeciálne prispôsobených pre seniorov na Slovensku stále veľmi obmedzená.

„Väčšina dostupných nehnuteľností nie je navrhnutá s ohľadom na potreby starších ľudí, ako sú bezbariérový prístup do bytového domu, širšie dvere, prispôsobené kúpeľne či prístup k výťahu,” menuje odborník.

Podobne pesimistický pohľad má však aj na dostupnosť bezbariérových bytov všeobecne. Od roku 1989 sa podľa neho v rámci výstavby sociálneho bývania postavilo len veľmi málo takýchto bytov, pričom komerčné bezbariérové byty sa nestavajú takmer vôbec. 

„Tento stav je vzhľadom na starnúcu populáciu a potrebu zabezpečiť dôstojné bývanie pre seniorov neudržateľný,” konštatuje odborník.

Dobrou správou však je, že na Slovensku sa objavujú prví developeri, ktorí svoju pozornosť zamerali práve na túto cieľovú skupinu. Príkladom je projekt rezidenčného bývania pre seniorov vo Hviezdoslavove, za ktorým stojí spoločnosť Silvers. Tá ponúka bezbariérové a nízkoenergetické jedno-, dvoj- a trojizbové byty, ktoré je možné kúpiť alebo prenajať.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Cenové paradoxy a prílišná konzervatívnosť

Zaujímavým aspektom je podľa Kružliaka cenová dostupnosť nehnuteľností, ktoré sú prispôsobené potrebám seniorov. Takéto byty bývajú podľa jeho slov zvyčajne drahšie kvôli špeciálnym úpravám a vybaveniu –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ či už ide o bezbariérové vstupy, výťahy alebo bezpečnostné prvky. 

Nielen seniori, ale aj ľudia s hendikepom sú však ochotní za takto prispôsobené byty si aj priplatiť. „Neraz sa však stane, že nie je k dispozícii ponuka,” hovorí expert.

Kružliak zároveň poukazuje na zvláštny paradox, ktorý pri špeciálne upravených bytoch môže napokon nastať. „Niekedy je prispôsobený byt k dispozícii na predaj, ale nie je oň záujem. Vtedy paradoxne predávajúci veľakrát poskytuje zľavu, len aby uvedenú nehnuteľnosť predal,” vysvetľuje realitný maklér.

Čo sa týka preferencií, väčšina seniorov uprednostňuje byty na prízemí s menšou rozlohou. Dôvodom je najmä finančná situácia starších ľudí, ktorí sú vo väčšine prípadov menej bonitní. „Preferujú jedno- a dvojizbové byty kvôli nižším nákladom na údržbu a energie,” približuje Kružliak.

Zaujímavým zistením je tiež výrazná konzervatívnosť seniorov pri výbere lokality. Niektorí sú síce pripravení presťahovať sa do blízkosti svojich detí či blízkych osôb, avšak mnohí dôchodcovia nie sú vôbec ochotní meniť lokalitu, kde sa narodili, respektíve v ktorej prežili veľkú časť svojho života a majú k nej citový vzťah. 

„Senior vo všeobecnosti prikladá veľkú hodnotu tomu, kde sa nachádza, a to, ako žije, mu vyhovuje. Najmä z dôvodu, že je na to zvyknutý a nechce to meniť. Jeho flexibilita je veľmi nízka,” ozrejmuje realitný odborník Kružliak.

Zhrnutie

Realita bývania pre seniorov na Slovensku predstavuje komplex navzájom súvisiacich problémov –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ od nedostatku bezbariérových bytov cez finančné limity až po silnú geografickú konzervatívnosť starších ľudí.

Bankové inštitúcie síce akceptujú dôchodky ako príjem, avšak nízke úverové limity a krátka doba splatnosti robia z hypoték pre seniorov takmer nedostupný nástroj. Situáciu komplikuje aj nedostatok nehnuteľností prispôsobených ich potrebám.

Napriek nepriaznivej situácii sa objavujú prvé lastovičky v podobe developerských projektov zameraných na seniorov. Odborníci sa však zhodujú, že súčasný stav si vyžaduje systémové riešenia, ktoré by reagovali na demografické zmeny v spoločnosti.