Bývanie jednorodičov v praxi: Hypotéku dostanú len ťažko, za nájom musia platiť viac

V článku sa dozviete:

• ako banky vnímajú jednorodičov žiadajúcich o hypotéku, 

• aké najčastejšie chyby robia samoživitelia pri žiadosti o úver,

• aké špeciálne produkty môžu využiť jednorodičia hľadajúci bývanie,

• prečo musia jednorodičia za nájom bytu často platiť viac než iní nájomníci,

• v akom stave je verejné nájomné bývanie na Slovensku.

---

Na Slovensku žije viac ako 190-tisíc jednorodičovských domácností, v ktorých vyrastá vyše 300-tisíc detí do 18 rokov. Až polovica týchto rodín sa nachádza v kritickej finančnej situácii – keď si zaplatia základné životné náklady na bývanie, vzdelávanie a dopravu, na jedlo im zostane často iba okolo 5,50 eura na deň. 

V krajine s druhou najhoršou dostupnosťou bývania v Európskej únii (hneď po Česku) čelí táto skupina priam neprekonateľným prekážkam pri zabezpečení vlastnej strechy nad hlavou.

Slovenskí jednorodičia sú preto nútení dlhodobo bývať v prenajatých bytoch. Za nájom však musia neraz platiť viac než mladý bezdetný pár s dvoma príjmami. 

Nehnuteľnosti.sk v spolupráci s odborníkmi zmapovali situáciu (ne)dostupnosti bývania pre jednorodičov na Slovensku.

Hypotéka pre jednorodičov: Rovnaké podmienky, rozdielna realita

Zo štatistík Európskej únie vyplýva, že v rozmedzí rokov 2015 až 2023 došlo na Slovensku k nárastu cien bývania až o 75,1 percenta.

Priemerný byt v hlavnom meste s rozlohou 70 štvorcových metrov tak dnes stojí okolo 264-tisíc eur, čo predstavuje približne 14 ročných hrubých platov. „Tým sa dostupné bývanie stáva nedosiahnuteľným pre mnohé rodiny, obzvlášť pre tie, ktoré sa spoliehajú na jediný príjem,” upozornila Veronika Šrobová, poslankyňa Národnej rady za Progresívne Slovensko. 

Jej slová potvrdzuje aj Karin Zápalová, konateľka realitnej kancelárie Karin & Partners, ktorá tvrdí, že jednorodičia nie sú častými klientmi, ktorí by mali záujem o vlastnú nehnuteľnosť. Podmienky na kúpu bytu či domu prostredníctvom úveru sú pre nich podľa Zápalovej príliš náročné. ^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Banky totiž žiadateľov neposudzujú podľa rodinného stavu, ale podľa príjmu, výdavkov a záväzkov. Formálne tak platia pre jednorodičov pri žiadosti o hypotéku rovnaké podmienky ako pre kohokoľvek iného: musia mať stabilný a dostatočný príjem, minimálne vlastné zdroje (napríklad 20 percent z hodnoty nehnuteľnosti) a pozitívnu bonitu.

Zrážka s realitou je tak pre mnohých z nich príliš krutá. „Jednorodič často disponuje len jedným príjmom, čo znižuje jeho schopnosť splácať úver,” konštatuje hypotekárny expert Michal Fukala.

Na Slovensku síce v súčasnosti neexistuje štandardný hypotekárny produkt určený výhradne pre jednorodičov, avšak táto skupina však môže využiť: 

• hypotéku pre mladých (do 35 rokov) – ide o hypotekárny úver so štátnym príspevkom, podmienky na jeho získanie určuje zákon o bankách a zákon o štátnom rozpočte;

• započítanie dodatočných príjmov – niektoré banky individuálne zohľadňujú situáciu klientov a sú ochotné započítať výživné ako súčasť príjmu, musí však byť preukázateľné, najlepšie súdne nariadené; rovnako k príjmu akceptujú aj rodičovský príspevok do výšky približne 400 eur;

• úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania – Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) každý rok vyčlení rozpočet pre vybrané skupiny obyvateľov, z ktorého poskytuje špeciálne úvery s jednopercentným úrokom; má to však aj svoje nevýhody: „V praxi je tento produkt takmer nevyužiteľný, lebo schvaľovanie trvá aj pol roka, pričom musíte mať vybratú nehnuteľnosť. Ktorý predávajúci bude čakať tak dlho na peniaze?” zamýšľa sa Michal Fukala.

---

Čo robiť (a nerobiť) pri žiadosti o hypotéku

Jednorodičia robia pri príprave na žiadosť o hypotéku niekoľko základných chýb: 

• podceňovanie výšky výdavkov – banka berie do úvahy aj náklady na deti, respektíve ich životné minimum, čo znižuje maximálnu výšku úveru, 

• nedostatočne doložené výživné – ak nie je súdne určené alebo pravidelne platené, banky ho neakceptujú ako príjem, 

• spoliehanie sa na jednu banku – žiadatelia neporovnávajú viacero ponúk a možností,

• nereálne očakávania – (nielen) jednorodičia často očakávajú, že dostanú 100-percentnú hypotéku bez dofinancovania, aj keď v skutočnosti im banka poskytne napríklad len 80 percent z kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Odporúčania pre jednorodičov, ktorí uvažujú o hypotéke: 

• zvýšiť oficiálny príjem – plný úväzok alebo vedľajší príjem + započítanie dodatočných príjmov ako sú výživné či rodičovský príspevok,

• znížiť záväzky – splatiť staré úvery, zrušiť kreditné karty alebo povolené prečerpania,

• šetriť vlastné zdroje – dovtedy bývať v podnájme a nehnuteľnosť kupovať až vo dvojici,

• doložiť výživné – ideálne súdnym rozhodnutím a platobným výpisom,

• zvážiť spoludlžníka – rodiča, súrodenca alebo nového partnera.

---

TIP: Na portáli Nehnuteľnosti.sk aktuálne nájdete viac než 5 800 bytov na prenájom.

---

Nájomné bývanie: Drahšie, ale reálnejšie riešenie

Keďže hypotéky sú pre jednorodičov často nedostupné, väčšina z nich sa uchyľuje k dlhodobému nájmu. Táto situácia však prináša vlastné výzvy.

Realitná maklérka Zápalová potvrdzuje, že jednorodičia sú neraz nútení zaplatiť za nájom viac, keďže väčšina prenajímateľov nechce do nájmu malé deti a zvieratá. Tejto problematike sa Nehnuteľnosti.sk venovali v samostatnom článku.

Ich beztak napätým rozpočtom neprospievajú ani kontinuálne rastúce ceny nájmov. Len v Bratislave medziročne vzrástli o viac ako 7 percent. ^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Štrukturálny problém slovenského trhu s bývaním je zrejmý aj z porovnania s inými krajinami. Na Slovensku tvoria nájomné byty len okolo 10 percent z celkového bytového fondu, zatiaľ čo v zahraničí sa podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Jána Palenčára podiel pohybuje od 20 do 60 percent. Nedostatok nájomných bytov zvyšuje ceny a zhoršuje pozíciu nájomcov.

Na nelichotivé štatistiky sa po novom snaží reagovať aj štát. Ministerstvo dopravy zriadilo Agentúru štátom podporovaného nájomného bývania, ktorá má zohrávať kľúčovú úlohu pri navrhovaní, realizácii a kontrole projektov štátom podporovaného nájomného bývania. Nový projekt má „vypĺňať medzeru medzi sociálnymi bytmi, trhovým nájmom a kúpou bytu na hypotéku.” Je určený pre tých, ktorí na hypotéku nedosiahnu kvôli nižším príjmom.

O zlepšenie situácie s bývaním sa snaží aj hlavné mesto, ktoré predvlani spustilo pilotný projekt Mestskej nájomnej agentúry. Jej cieľom je rozšírenie bytového fondu mesta v spolupráci s prenajímateľmi a zlepšenie dostupnosti bývania pre rodiny a ľudí v bytovej núdzi, ktorí sú v rámci štandardného trhu s bývaním z rôznych dôvodov znevýhodnení.

Zhrnutie

Problém jednorodičov s bývaním odráža širšiu krízu dostupnosti bývania na Slovensku.

Podľa organizácií v tomto smere zlyháva aj štát, ktorý podceňuje dôležitosť finančného a právneho poradenstva – rodičia nevedia, ako majú z jedného platu financovať bývanie, zdravotnú starostlivosť a vzdelávanie svojich detí, nevedia sa zorientovať vo svojich právach a povinnostiach, a tak sa často prepadávajú hlbšie do chudoby. 

„Toto všetko ukazuje, že rodiny s jedným rodičom sú jednoznačne ohrozenou skupinou. Je nevyhnutné venovať im špeciálnu pomoc štátu,” uviedol Ondrej Gallo, riaditeľ Nadácie pre deti Slovenska na online podujatí Charty diverzity Slovensko.

Keď to zhrnieme, podľa odborníkov si aktuálna situácia vyžaduje systémové zmeny v bytovej politike a cielené opatrenia pre zraniteľné skupiny obyvateľstva. Jedným z efektívnych riešení by mohlo byť práve dostupnejšie a štátom financované nájomné bývanie.