Všeobecné povinnosti pri nájme podľa Občianskeho zákonníka

Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej „Občiansky zákonník“) upravuje všeobecne nájom nehnuteľností i hnuteľných vecí. Vzťahuje sa teda na nájom a podnájom bytu, nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie, nebytových priestorov, ako aj podnikateľský nájom hnuteľných vecí. PrávaZ a povinnosti účastníkov tohto procesu by mali byť obsahom ich nájomnej zmluvy, väčšinu ustanovení si však jej účastníci môžu upraviť od zákona odlišným spôsobom tak, ako to vyhovuje potrebám oboch strán. Medzi základné povinnosti prenajímateľa patrí povinnosť odovzdať vec nájomcovi do užívania. Zákon vyslovene stanovuje, že predmet nájmu pri odovzdaní nájomcovi musí byť spôsobilý, fakticky aj právne, na dohodnuté užívanie, ktorého účel si prenajímateľ a nájomca zmluvne dohodli. V prípade stavby, na ktorú sa vyžadovalo stavebné povolenie, je teda nutné kolaudačné rozhodnutie. Prenajímanie stavby bez kolaudačného rozhodnutia by mohlo mať za následok vznik práva nájomcu na náhradu škody, na zmluvnú pokutu, na odstúpenie od zmluvy alebo na zľavu z nájomného, prípadne riziko verejnoprávnych sankcií pre prenajímateľa. Pokiaľ účel užívania nie je zmluvne dohodnutý, stav predmetu nájmu musí spĺňať minimálne požiadavky na obvyklé užívanie. Prenajímateľ má tiež povinnosť nehnuteľnosť udržiavať po celú dobu trvania nájomného pomeru. Udržiavanie zahŕňa klasickú starostlivosť, náklady na bežné udržiavanie veci ako aj náklady na nápravu prípadných nedostatkov. K tejto povinnosti pristupuje aj povinnosť zdržať sa akéhokoľvek rušenia nájomcu pri riadnom užívaní veci. Okrem toho má prenajímateľ povinnosť znášať všetky bremená spojené s vecou, čo znamená, že je povinný platiť dane a poplatky, poistné na poistenie veci či náklady na prevádzku prenajatých priestorov.

Špecifiká pri nájme bytu

Aby mohla byť nehnuteľnosť považovaná za byt, musí mať právoplatné rozhodnutie stavebného úradu o tom, že miestnosť alebo súbor miestností sú trvalo určené na bývanie ako samostatné bytové jednotky. Rozhodujúcim je pritom kolaudačný stav, a nie spôsob užívania miestností. S nájmom bytu sú spojené viaceré osobitné povinnosti prenajímateľa. Na rozdiel od všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy, ustanovenia o nájme bytu hovoria o stave spôsobilom na riadne užívanie bytu. Byt sa odovzdáva spravidla so súčasným vyhotovením preberacieho protokolu, v ktorom sa uvedie vybavenie bytu, stav elektromera, stav teplej a studenej vody spolu s kľúčmi od nehnuteľnosti. Vyhotovenie preberacieho protokolu však nie je zákonná podmienka odovzdania bytu. Stav bytu, ktorý zodpovedá riadnemu užívaniu vyžaduje zabezpečenie teplej a studenej vody, úžitkovej vody a energií. Okrem toho je prenajímateľ podľa súdnej praxe povinný zabezpečiť aj príjem televízneho signálu a vymaľovanie bytu. Prenajímateľ napríklad musí pitnú vodu nielen dodať, odberné zariadenie musí byť prevádzkyschopné, ak na ňom vznikne porucha, musí zabezpečiť opravu, ktorá je súdne vymáhateľná. Povinnosť poruší aj keď nájomcovi uzatvorí prívod vody, pričom okolnosti, pre ktoré došlo k prerušeniu dodávky, nie sú v tomto smere významné. Prenajímateľ takisto musí zabezpečiť odber plynu, ak je odberné zariadenie súčasťou domu, v ktorom sa byt nachádza. Ďalšou povinnosťou prenajímateľa je zabezpečiť podmienky pre nerušený výkon práva užívať byt, ktorá spočíva najmä v ochrane nájomcu proti imisiám ako je hluk, prach, tienenie a iné. V prípade nesplnenia vyššie uvedených povinností má podľa zákona nájomca právo na primeranú zľavu z nájmu bytu.

Výhody Zákona o krátkodobom nájme bytu pre prenajímateľa

Krátkodobý nájom bytu sa oproti zmluve podľa Občianskeho zákonníka vyznačuje viacerými odlišnosťami. Krátkodobým nájmom bytu je pritom nájom na maximálne 6 rokov už aj s možnosťou jeho predĺženia. Ustanovenia tohto zákona však viac ochraňujú záujmy prenajímateľa. Ak chce prenajímateľ zostaviť nájomnú zmluvu podľa tohto zákona, v prvom rade má povinnosť registrovať sa ako prenajímateľ na daňový úrad k dani z príjmu. Z hľadiska Zákona o správe daní je v prípade nesplnenia registračnej povinnosti možnosť uložiť pokutu vo výške od 60 eur do 20 000 eur. Bez tejto registrácie prenajímateľ navyše nemá nárok na výhody plynúce z krátkodobého nájmu. Zákon o krátkodobom nájme však spôsoby ukončenia nájmu stanovuje benevolentnejšie. Ustanovuje aj povinnosti týkajúce sa peňažnej zábezpeky. Podľa všeobecných pravidiel tohto zákona je však po skončení nájmu prenajímateľ povinný vysporiadať nároky proti peňažnej zábezpeke a nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky vrátiť. Inak sú povinnosti prenajímateľa obdobné ako v prípade nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka, takže sa uplatňujú ako doplňujúce, ak nie je v zmluve určené inak.

Prenájom nebytových priestorov

Povinností prenajímateľa nebytového priestoru sú upravené v príslušnom zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb.). Zákon definuje nebytový priestor ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré boli skolaudované na iné účely ako na bývanie. Môže však ísť aj o byt, pri ktorom bol udelený súhlas na užívanie ako nebytový priestor. Obdobne ako v prípade povinností vyplývajúcich z Občianskeho zákonníka pri nájme bytu, aj v prípade nájmu nebytového priestoru je prenajímateľ povinný odovzdať nebytový priestor v stave na dohovorené alebo obvyklé užívanie. Okrem tejto povinnosti má prenajímateľ povinnosť udržiavať a zabezpečovať plnenie služieb, ktorými sa myslí zabezpečenie pitnej vody, kúrenia, elektrickej energie a iné. Musí tak urobiť na svoje vlastné náklady. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov však vytvára priestor aj pre odlišnú dohodu prenajímateľa a nájomcu.

Zdroj: Článok pripravila advokátska kancelária AKMV www.akmv.sk

Prečítajte si tiež:

Kedy je potrebné platiť daň z predaja nehnuteľností

Viete, aké má povinnosti správca domu a ako ho zvoliť či odvolať? Poradíme vám!

Chcete darovať nehnuteľnosť deťom? Poradíme vám, ako na to.