V článku sa dozviete:

• ktoré nelegálne dôvody na vypovedanie nájmu z bytu používajú vlastníci,

• aké sú legitímne dôvody na ukončenie nájmu,

• prečo predaj bytu nie je dobrý argument,

• aké výpovedné lehoty musí majiteľ dodržiavať pri vypovedaní nájmu.

Prenájom nehnuteľnosti nie je len obchodným vzťahom, ale aj právnym zväzkom, ktorý chráni nájomcu pred náhlymi a neodôvodnenými zmenami. Mnohí majitelia bytov sa totiž mylne domnievajú, že ak sú vlastníkmi nehnuteľnosti, môžu nájom ukončiť kedykoľvek a z akéhokoľvek dôvodu. Zákon však hovorí jasne.

Úzky manévrovací priestor

Existuje celá škála dôvodov, ktoré v očiach zákona neobstoja. Ako vysvetľuje partner realitnej kancelárie Bosen Group Ivan Babušík, nájom nemôže byť ukončený na základe osobných preferencií v zmysle, že majiteľovi sa už nájomca nepáči, prípadne, že počas trvania nájmu sa zmenila situácia na trhu a chce zdvihnúť výšku nájomného.

Taktiež nemôže vypovedať nájom, ak je nájomca pár dní v omeškaní s platbou, prípadne ukončiť nájom okamžite a vysťahovať ho.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Na ukončenie nájmu sú totiž jasne vymedzené zákonné dôvody, a to:

• neplatenie nájomného dlhšie ako tri mesiace – prenajímateľ môže vypovedať nájom, ak nájomca neplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace;

• hrubé porušenie povinností – najmä poškodzovanie prenajatého bytu, jeho príslušenstva, spoločných priestorov alebo hrubé narúšanie pokojného bývania ostatných nájomcov;

• nepovolený podnájom – nájomca nesmie dať vec do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa, porušenie tejto povinnosti sa považuje za porušenie zmluvy.

INFOBOX: Nelegálne (a neplatné) dôvody na vypovedanie nájmu:

Tieto dôvody nezakladajú možnosť vypovedať nájom bez dohody:

„Nájomca sa mi prestal páčiť.” (Pozor! Osobná antipatia voči nájomcovi nie je legitímnym dôvodom na vypovedanie nájmu.)
„Chcem si byt nechať pre rodinu.” (Pozor! Argument obstojí, ak ide o špecifický prípad výpovede podľa Občianskeho zákonníka, ktorý umožňuje majiteľovi vypovedať nájom, ak byt potrebuje pre seba, manžela, deti, vnukov, rodičov alebo súrodencov.)
„Plánujem byt predať.” (Pozor! Predaj bytu NIE JE dôvod na výpoveď nájmu. Nájom prechádza na nového vlastníka.)

Pozor na výpovedné lehoty

Ako sme už naznačili, ak aj nastane situácia, že prenajímateľ má legitímny dôvod na ukončenie nájmu, neznamená to, že nájomcu môže vyhodiť z bytu zo dňa na deň.

Zákon totiž nájomcov chráni pred okamžitou stratou strechy nad hlavou stanovením minimálnych výpovedných lehôt. Ich dĺžka však nie je jednotná – líši sa v závislosti od toho, podľa ktorého zákona bola nájomná zmluva uzatvorená.

Zatiaľ čo zákon o krátkodobom nájme bytu nájomcu chráni iba 30 dní, Občiansky zákonník môže nájomcovi poskytnúť na hľadanie nového domova až tri mesiace.

Zhrnutie

Ukončenie nájmu nie je otázkou nálady či životnej situácie majiteľa, ale striktných zákonných pravidiel. Výpoveď kvôli predaju bytu, nasťahovaniu rodiny či osobným antipatiám je bez obojstrannej dohody neplatná.

Zároveň platí, že aj pri oprávnenej výpovedi má nájomca nárok na výpovednú lehotu. Mieru jeho ochrany pritom určuje to, podľa ktorého zákona je zmluva napísaná.