V článku sa dozviete:

• k akým zmenám v oblasti nájmov dôjde v roku 2027,

• ako nový Občiansky zákonník ovplyvní nájmy na dobu neurčitú,

• aké limity sa budú vzťahovať na depozity a kedy bude musieť prenajímateľ vrátiť peniaze aj s úrokmi,

• čo hovorí nový zákonník o zvieratách v byte,

• ktoré zmluvy sa „prepnú” na nové pravidlá automaticky a kedy je nevyhnutné pripraviť dodatok alebo novú zmluvu.

Slovensko čaká v roku 2027 zásadná právna reforma. Nový Občiansky zákonník nahradí desiatky rokov staré predpisy a prinesie pravidlá, ktoré zjednotia rodinné právo, dedenie či zmluvné vzťahy pod jednu strechu.

Okrem týchto celospoločenských zmien však nový zákonník zásadne a nanovo upravuje aj oblasť nájmov. Doterajší chaos v pravidlách, keď sa nájmy riadili rôznymi zákonmi podľa toho, či išlo o byt, kanceláriu alebo krátkodobý prenájom, sa definitívne končí.

Nehnuteľnosti.sk v spolupráci s partnerom advokátskej kancelárie RUŽIČKA AND PARTNERS Petrom Ružičkom pripravili prehľad najdôležitejších zmien, ktoré by nemali prehliadnuť nájomcovia ani prenajímatelia.

1. Jeden zákon pre všetky nájmy

Doteraz bol nájom upravený v niekoľkých zákonoch (napríklad zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov či zákon o krátkodobom nájme bytu). Po novom bude Občiansky zákonník jediným predpisom, ktorý bude regulovať nájom bytov, domov, podnikateľských priestorov aj hnuteľných vecí. Osobitné zákony sa zrušia.

2. Koniec „strašiaka“ s bytovými náhradami

Jednou z najvýznamnejších zmien je úplné zrušenie bytových náhrad. Podľa starej úpravy musel prenajímateľ pri výpovedi nájmu na dobu neurčitú nájomcovi často zabezpečiť náhradný byt alebo ubytovanie. To mnohých odrádzalo od dlhodobých nájmov. Po novom táto povinnosť zaniká, čo pravdepodobne zvýši počet zmlúv uzatvorených na dobu neurčitú.

„Už nebude potrebné umelo vytvárať nájomné zmluvy na dobu určitú, hoci strany predpokladali, že nájom bude mať trvalejší charakter bez vopred známeho času trvania,” približuje advokát Ružička.

Pozor! Absencia bytových náhrad bude pravdepodobne platiť aj v prípade skončenia nájmu s takzvanými zraniteľnými nájomcami, ako sú nájomcovia v hmotnej núdzi alebo nájomcovia, ktorí sa starali o maloleté deti.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

3. Zákonom určená výška aj využitie depozitu

S novým Občianskym zákonníkom by mala jasný zákonný rámec dostať aj takzvaná finančná zábezpeka, ktorú hradia nájomcovia prenajímateľom na začiatku nájmu.

Doteraz ju totiž reguloval len zákon o krátkodobom nájme, avšak strany ju často využívali a zmluvne dojednávali aj pri iných nájmoch (klasický nájom bytu, stavby a podobne). Osobitne si pritom dohodli podmienky jej použitia, doplnenia, jej výšku, vrátenie a podobne.

„Nová právna úprava však zábezpeku komplexne reguluje a umožňuje ju na všetky formy nájmov. Pritom nastavuje zákonné a vyvážené limity týkajúce sa jej maximálnej výšky, oblasti použitia, lehôt na vrátenie a podobne,” približuje novinku Ružička. Dodáva, že ak si už zmluvné strany depozit dojednali v staršej zmluve, bude vhodné posúdiť, či neporušuje budúce zákonné limity.

Pozor! Medzi kontroverzné novinky novej legislatívy patrí podľa advokáta Ružičku povinnosť prenajímateľa zaplatiť nájomcovi pri vrátení zábezpeky aj úroky z tejto sumy za obdobie, počas ktorého ju „držal”.

„Pri tejto výslovnej úprave očakávame rôznorodé reakcie prenajímateľov. Tí totiž nájomcom odovzdávajú veci vyšších hodnôt a domáhať sa následných škôd spôsobených nájomcami je pre prenajímateľov veľmi zdĺhavé,“ konštatuje odborník.

Zároveň však dodáva, že pri bežnom účte sa prenajímateľom nejaké úroky zo zdrojov nájomcov predsa len pripisovali a bolo by spravodlivé ich nájomcom aj vydať, najmä ak v prenajatom byte nespôsobili žiadne škody.

4. Malé vady už nebudú dôvodom na reklamáciu

Advokát dáva do popredia aj ďalšiu zmenu. Podľa súčasnej a aj podľa budúcej právnej úpravy bude prenajímateľ povinný odovzdať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Podľa novej úpravy sa však pri posudzovaní riadne odovzdaného predmetu nájmu nebude prihliadať na „menšie” vady (také, ktoré nebránia riadnemu užívaniu), ak o nich nájomca vedel.

V praxi to znamená, že ak má byt menšie vady, ktoré nebránia jeho užívaniu a nájomca o nich pri podpise vedel, nebude môcť neskôr od majiteľa žiadať ich opravu alebo zľavu. Pre prenajímateľov to znamená nutnosť detailne popísať stav bytu v odovzdávacom protokole.

„Pri týchto oznámených a nájomcom akceptovaných menších vadách budú totiž vylúčené neskoršie (mnohokrát špekulatívne) nároky nájomcov z dôvodu menších vád predmetu nájmu,” dodáva advokát Ružička.

Viete, aké nehnuteľnosti sa prenajímajú vo vašom okolí?

Pozrite si aktuálnu ponuku prenájmov na Nehnuteľnosti.sk. Potrebujete prenajímať byt? Inzerujte s nami.

5. Zvieratá viac nebudú prekážkou

Mnohí majitelia domácich miláčikov zažívajú pri hľadaní vhodného podnájmu frustráciu a beznádej, čomu sme sa podrobnejšie venovali v tomto článku. Vlastníci nehnuteľností totiž mnohokrát trvajú na podnájomníkoch bez domácich zvierat.

Nový zákonník však nájomcom priznáva právo chovať v byte zviera, ak tým nespôsobujú majiteľovi alebo susedom neprimerané ťažkosti. Ak si ako majiteľ v byte domáce zvieratá vyslovene neželáte, musíte si tento zákaz priamo dohodnúť v zmluve, inak bude mať nájomca navrch.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

6. Jednoduchšie zamedzenie automatického predĺženia nájmu

Dnes platí, že ak nájomca po skončení zmluvy byt nevyprace a majiteľ do 30 dní od zániku nájmu nepodá žalobu na súd, nájom sa automaticky obnoví. Po novom bude stačiť písomná výzva, avšak v lehote 1 mesiac od skončenia.

Právnik upozorňuje, že uvedené lehoty nie sú totožné. Napríklad pri skončení nájmu 28.2.2026 uplynie lehota 30 dní dňa 30.3.2026, avšak mesačná lehota uplynie dňom 28.3.2026.

Ružička v tomto prípade pozitívne hodnotí aj skutočnosť, že zákon rozširuje odôvodnené prípady, keď k obnove nájomnej zmluvy nedôjde. Ide napríklad o situácie, keď nájomca opakovane neplnil svoje povinnosti. Podľa dnešnej úpravy totiž mohlo dôjsť k obnove nájmu, aj keď mal nájomca omeškané nájomné.

7. Ochrana pred reťazením nájmov

Nová legislatíva klepne po prstoch aj praktikám, keď sa byty prenajímajú cez iný subjekt len preto, aby mal konečný užívateľ slabšie postavenie nájomcu.

„Ak po zvážení všetkých okolností nie je dôvod pochybovať, že nájomná zmluva bola uzavretá výlučne na účel ďalšieho podnájmu s úmyslom obísť povinnosti, ktoré vyplývajú pre prenajímateľa zo zákona, môže nájomník požadovať, aby sa na neho vzťahovali práva a povinnosti nájomníka vyplývajúce zo zákona,” približuje advokát Ružička.

Dôležité otázky a odpovede

Budú sa nové pravidlá týkať aj vašej starej zmluvy?

Väčšinou áno, avšak závisí to od toho, aký typ zmluvy ste podpísali.

• Bežné nájomné zmluvy uzatvorené podľa starého Občianskeho zákonníka: Keď v roku 2027 začne platiť nový Občiansky zákonník, vaša stará zmluva sa automaticky začne riadiť novými pravidlami. Zákon sa jednoducho „prepne” aj na rozbehnuté nájmy.

• Zmluvy uzatvorené podľa zákona o krátkodobom nájme bytu: Ak máte zmluvu uzavretú podľa tohto zákona, pre vás sa v roku 2027 nič nemení. Vaša zmluva „dobehne“ podľa starých pravidiel až do skončenia zmluvy alebo do jej predĺženia.

„Odvtedy sa aj na tieto zmluvy bude vzťahovať už nový Občiansky zákonník. Predmetný zákon o krátkodobom nájme bytu bude totiž účinnosťou nového Občianskeho zákonníka zrušený,” ozrejmuje Ružička.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Je potrebné starú zmluvu po nadobudnutí účinnosti nového Občianskeho zákonníka aktualizovať?

Od roku 2027 môžu byť mnohé ustanovenia vašich súčasných zmlúv neplatné alebo pre vás nevýhodné (napríklad úroky z finančnej zábezpeky či rôzne lehoty). Advokát Ružička preto odporúča existujúce zmluvy zrevidovať a pripraviť k nim dodatky, ktoré budú v súlade s novou legislatívou.

„Inak sa strany vystavujú riziku, že pri uplatnení svojich práv alebo vykonávaní svojich povinností nebudú postupovať v súlade s platnými ustanoveniami zmluvy, prípadne ich zmluvy môžu byť v niektorých častiach v rozpore so zákonom, alebo budú prekvapení z existencie nových povinností a podobne,” upozorňuje advokát.

Kedy je správny čas na revíziu vašej zmluvy?

Keďže proces schvaľovania finálneho znenia nového Občianskeho zákonníka stále prebieha, s podpisovaním nových dodatkov sa nemusíte ponáhľať. Ideálny čas nastane, keď bude známe definitívne znenie zákona, ktoré prešlo parlamentom.

Zhrnutie

Ako prenajímatelia, tak aj nájomcovia by si mali uvedomiť, že ich doterajší nájomný vzťah bude od roku 2027 regulovaný inak, než majú momentálne uvedené vo svojich zmluvách.

Advokát Ružička preto odporúča, aby sa primárne oboznámili so svojimi novými právami a povinnosťami. „Na zváženie je vyhotovenie nových zmlúv, prípadne dodatkov formou úplného znenia tak, aby sa strany v zmluve vedeli dočítať, aké skutočné práva a povinnosti majú,” odporúča odborník. Spoľahnúť sa na znenie zmluvy, ktorej text už nemusí platiť, nepovažuje za správne.

Nad existujúcimi zmluvami by sa mali podľa neho pozastaviť aj prenajímatelia a nájomcovia, ktorí majú uzavreté len veľmi stručné zmluvy, ktoré neraz obsahujú len podstatné náležitosti. Aj v týchto prípadoch je dôvodné podrobiť obsah nájomnej zmluvy revíziám a doplniť, prípadne zosúladiť ich s novým Občianskym zákonníkom.

„Nová právna úprava má totiž okrem iného za cieľ upraviť viaceré v praxi používané inštitúty, ako sú napríklad finančná zábezpeka, inflačná doložka, teda automatické zvyšovanie nájomného o infláciu, a iné, čo môže viesť k situácii, že po účinnosti novej právnej úpravy vzniknú na strane prenajímateľa alebo nájomcu nové práva alebo povinnosti, s ktorými sa pôvodne nepočítalo a neboli tak nijako upravené,” konštatuje Ružička.

Vo všeobecnosti advokát zdieľa názor, že nová zákonná regulácia bude pre účastníkov zaujímavá, požadovaná a vhodná, a bude tiež dôvodom na otvorenie zmluvného vzťahu a jeho nastavenie podľa individuálnych potrieb a požiadaviek oboch strán.