Tehly v portfóliu: Ako zarábať na budovách bez toho, aby ste museli byť developerom

Slováci odjakživa dôverujú nehnuteľnostiam. Pocit, že peniaze sú bezpečne „uložené v betóne“, v nás vyvoláva istotu, ktorú digitálne čísla na burze často neposkytujú.

Mnohí však narážajú na bariéru vysokých cien bytov alebo starostí so správou nájomníkov. Práve túto medzeru vypĺňajú realitné fondy, ktoré nie sú voľne obchodovateľné na burze. Ponúkajú cestu k zisku z veľkých logistických centier či administratívnych komplexov aj bežným ľuďom.

V nasledujúcich riadkoch sa pozrieme na to, prečo v nich našinci držia už miliardy eur a na čo si dať pri výbere pozor. Svoje skúsenosti zdieľajú investiční analytici Matúš Čarný zo spoločnosti FinGO.sk a Martin Kalina zo spoločnosti Brokeria a finančný špecialista portálu Nehnuteľnosti.sk Tomáš Paška.

Pre koho sú realitné fondy správnou voľbou?

Tento typ investovania nehľadá dobrodruhov, ktorí chcú zbohatnúť cez noc. „Realitné fondy sú ideálnou voľbou pre konzervatívnych investorov, ktorí hľadajú stabilitu a výnos presahujúci bežné bankové produkty,“ hovorí Čarný.

Podľa jeho slov je to cesta k pasívnemu príjmu z realít s profesionálnou správou. Investor tak participuje na výnosoch z komerčných budov bez toho, aby musel riešiť opravu kvapkajúceho kohútika alebo hľadať nových nájomcov.

Kalina dopĺňa, že Slováci tieto fondy často vnímajú ako bezpečnú alternatívu k termínovaným vkladom. Zároveň však varuje pred prílišným optimizmom: „Aj realitné fondy dokážu zakolísať a investor by mal byť pripravený na volatilitu. Tá však nie je taká vysoká ako pri dlhopisových či akciových investíciách.“

Ak teda hľadáte stabilitu a plánujete investovať aspoň na tri až päť rokov, tento nástroj je pre vás vhodný.

Investovanie dostupné pre širokú verejnosť

Jedným z najväčších mýtov je predstava, že realitné investície si vyžadujú plný účet peňazí. Realita je však iná.

„Investovať sa dá už od pár desiatok eur mesačne, čo z realitných fondov robí dostupný nástroj pre širokú verejnosť,“ vysvetľuje Čarný. Podľa neho nemusíte mať na účte tisíce eur, aby ste sa podieľali na ziskoch z nákupných centier.

Martin Kalina potvrdzuje, že do klasických retailových fondov si ľudia môžu sporiť už od 20 eur. Na trhu však existujú aj fondy pre kvalifikovaných investorov. Tie majú latku nastavenú výrazne vyššie. „Existujú aj realitné fondy kvalifikovaných investorov, kde je minimálna investícia 50 000 eur,“ dodáva Kalina.

Na čo si dať pozor pri výbere fondu?

Nie je fond ako fond. Čarný radí rozlišovať, či fond nakupuje priamo budovy alebo len dlhopisy developerov. Tie druhé bývajú rizikovejšie.

Tomáš Paška zdôrazňuje aj dôležitosť transparentnosti: „Fond by mal pravidelne zverejňovať reporty, mať audit a jasne komunikovať, čo vlastní a ako sa mu darí.“

Kľúčové ukazovatele, ktoré nepustia

Pri preverovaní fondu by ste mali sledovať konkrétne dáta. Odborníci odporúčajú zamerať sa najmä na:

• Diverzifikácia portfólia: Kvalitný fond nevlastní jednu budovu. Mal by mať v správe desiatky objektov v rôznych lokalitách. „Tým sa rozkladá riziko výpadku nájomníkov,“ hovorí Čarný.

• Indikátor WAULT: Tento dôležitý ukazovateľ hovorí, na ako dlho má fond v priemere zazmluvnených nájomníkov. Ak je to napríklad 5 rokov, fond má zabezpečený stabilný príjem na dlhé obdobie. Miera obsadenosti: Ideálne je, ak má fond priestory prenajaté na viac ako 90 %.

• LTV (Loan to Value): Tento údaj prezrádza mieru zadlženosti. „Zdravý realitný fond by nemal byť príliš zadlžený,“ pripomína Čarný.

• Likvidita: Preverte si, ako rýchlo dostanete svoje peniaze späť. Kalina radí sledovať najmä podmienky výberu a poplatky, ktoré vás môžu v prvých rokoch prekvapiť.
• Poplatky: Sledujte vstupné, správcovské aj výkonnostné poplatky. Podľa Pašku môže aj malé percento ročne výrazne ovplyvniť konečný výsledok.

Slováci vložili do realít miliardy

Obľúbenosť tejto formy zhodnocovania majetku u nás neustále rastie. Slováci majú radi aktíva, ktoré si môžu obrazne „ochytať“. „K 6. 2. 2026 bola celková čistá hodnota aktív v slovenských realitných fondoch spolu viac ako 3,1 miliardy eur,“ uvádza Kalina s odkazom na dáta Slovenskej asociácie správcovských spoločností.

Ak k tomu pripočítame zahraničné fondy predávané na našom území, celková suma atakuje hranicu 8 miliárd eur. Čarný dopĺňa, že tento segment rastie dvojciferným tempom. Slováci podľa neho vnímajú reality ako bezpečnejší prístav v porovnaní s rozkolísanými akciovými trhmi.

Čomu sa radšej vyhnúť?

Investícia do realít nie je automaticky bezriziková. Čarný je opatrný pri fondoch s príliš úzkym zameraním. „Ak fond vlastní iba jednu či dve nehnuteľnosti, investor podstupuje vysoké riziko. Pri odchode kľúčového nájomníka fond prestane zarábať,“ varuje.

Za menej atraktívne považuje fondy zamerané čisto na rezidenčné nehnuteľnosti kvôli vyšším nákladom na správu.

Paška pridáva ďalšie varovné znaky. „Neodporúčal by som fond, ktorý má nepriehľadnú štruktúru vlastníctva alebo sľubuje garantovaný výnos bez vysvetlenia rizík,“ dodáva.

Kalina zasa varuje pred „neznámymi entitami“ a dlhopismi s nejasnou štruktúrou. „Kde by som bol extra opatrný, sú dlhopisy, ktoré sa snažia investorov lákať na prehnane vysoké výnosy,“ hovorí analytik Brokeria. Takéto rizikové produkty by podľa neho mali radšej posudzovať odborníci, ktorí vedia vykonať hĺbkovú analýzu.

Aký výnos a časový horizont očakávať?

Pri bežných fondoch pre verejnosť sa primeraná miera zhodnotenia dlhodobo pohybuje v rozmedzí 3 % až 6 % ročne. Martin Kalina upresňuje, že pri retailových fondoch je to zvyčajne 3 až 5 percent.

„Pri fondoch kvalifikovaných investorov to býva štandardne 6 až 10 percent ročne,“ dopĺňa rozdiely.

Dôležité je však pochopiť, že realitné fondy nie sú určené na krátkodobé špekulácie. „Za optimálnu dĺžku investície sa považuje 3 až 5 rokov,“ zhodujú sa analytici. Realitný fond by nemal tvoriť vaše celé portfólio.

Kalina ho odporúča ako dôležitý doplnok, ktorý vám môže slúžiť pokojne aj celé desaťročia. Realitné investovanie cez fondy tak predstavuje rozumný kompromis. Získate stabilitu tehlových aktív, profesionálnu správu a výnos, ktorý dlhodobo poráža infláciu. Stačí si len vybrať správneho partnera s dostatočnou históriou a diverzifikovaným portfóliom.

• 
  Dom bez starostí: Rodinná rezidencia na Kolibe, ktorá vám vráti slobodu
• 
  Predaj bytu bez realitky: Kompletný návod ako na to
• 
  Realitné prípady: Eva investovala desaťtisíce do partnerovho bytu. Po rozchode sa musela peňazí domáhať na súde