Juraj Sasko: Kúpili sme historickú vilu za 400 000 eur. Hodnota je inde ako v tabuľkách
V online marketingu riadi miliónové rozpočty a sieť so 140 zamestnancami. Juraj Sasko, spoluzakladateľ agentúry Visibility, však svoju najväčšiu realitnú stávku umiestnil mimo Bratislavy – do historickej vily Soví dom vo Svätom Antone. Prečo sa ostrieľaný marketér rozhodol investovať státisíce z hypotéky do 19. storočia a čo ho o podnikaní naučila vlhká pivnica a klesajúci záujem turistov pod Sitnom?
Daniela Malíková
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Tento projekt vôbec nie je len o peniazoch, je o vízii.
Juraj Sasko
Pre človeka, ktorý manažuje veľké európske komunikačné projekty, bola kúpa vily pred bránami kaštieľa strategickou výzvou. Soví dom nie je len víkendové útočisko, je to stret moderného marketingu s drsnou realitou pamiatkovej obnovy.
Kým Jurajove firmy Visibility 360 Group dosahujú obraty cez 12 miliónov eur, pri rekonštrukcii stavby z 19. storočia zistil, že niektoré výzvy sa nedajú vyriešiť optimalizáciou kampaní, ale len trpezlivosťou a ďalšími investíciami.
V rozhovore s Jurajom Saskom sa dozviete:
- Strategický risk: Prečo kúpiť dom za 400-tisíc eur z hypotéky v regióne, kde turisti zostávajú v priemere len jednu noc?
- Marketing v praxi: Ako vybudovať značku ubytovania, ktorú vyhľadávače občas „nevidia“, a prečo predstavujú 100-ročné pece silnejšie lákadlo než moderný luxus.
- Návratnosť investície: Prečo tento projekt popiera klasické tabuľky a v čom vidí Juraj jeho skutočnú hodnotu po rokoch v digitálnom svete.
„Tento projekt nie je o rýchlych peniazoch, je o dlhodobej vízii,“ priznáva Juraj Sasko. Jeho spoveď je povinným čítaním pre každého, kto uvažuje o kúpe pamiatky alebo hľadá odpoveď na otázku, či sa dnes ešte oplatí investovať do cestovného ruchu v okolí Banskej Štiavnice.
Juraj, ste známy ako šéf úspešnej digitálnej agentúry Visibility. Ako vznikla myšlienka kúpiť za 400-tisíc eur starú vilu v Svätom Antone?
S manželkou sme hľadali nejaké víkendové útočisko v regióne, kde sa nám páčilo, teda v Banskej Štiavnici a okolí. Na druhú stranu sme chceli niečo, čo má aj biznisový potenciál, či už v existujúcom stave alebo v budúcnosti po ďalších prerábkach. A práve vilka Soví Dom to spĺňala. Nádherná lokalita rovno pred kaštieľom vo Svätom Antone, krásna historická klembová pivnica a nevyužité podkrovie.
Mnohí investori hľadajú nehnuteľnosti v Bratislave alebo v Tatrách. Prečo práve Svätý Anton? Čím si Vás táto lokalita pod Sitnom získala natoľko, že ste sa rozhodli tam zapustiť korene s takýmto projektom?
Je pravda, že z investičného hľadiska toto nie je úplne ideálna lokalita. Počas obdobia Covidu zažívala Banská Štiavnica turistickú renesanciu, čo sa bohužiaľ neudržalo. Záujem turistov klesol, a aj keď do regiónu stále chodí veľa ľudí, nezdržia sa dlho. Naozaj bežne mávame rezervácie na 1, maximálne 2 noci.
Cez letné mesiace to je o pár dní viac, ale len zlomok rezervácií je na týždeň. Pre mnohých ľudí je Banská Štiavnica skôr víkendová záležitosť. My máme ešte nevýhodu a to, že sme síce len 4 km od Banskej Štiavnice v obci Svätý Anton, ale väčšina ľudí hľadá ubytovanie priamo v Štiavnici a niektoré booking portály nás tým ani nezobrazia vo výsledkoch vyhľadávania.
Na druhú stranu poloha Sovieho Domu je unikátna. Sme totiž súčasťou areálu kaštieľa, v podstate asi 50 metrov od jeho vstupu a rovno pred nami je vstup do historickej anglickej záhrady.
Viete, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašom okolí?
Pozrite si aktuálnu ponuku bytov, domov či pozemkov z celého Slovenska na Nehnuteľnosti.sk
Vila pochádza z 19. storočia. Pri historických stavbách bývajú rozpočty na rekonštrukciu len orientačným číslom a realita je často násobne vyššia. Čo bolo počas obnovy Sovieho domu najväčšou technickou alebo pamiatkovou výzvou?
Najväčšie pamiatkové výzvy nás ešte len čakajú. Vilka je totiž zrekonštruovaná len z časti. Dom má nové stropy, vymenili sme podlahy, urobili prvé kroky z projektu sanácie vlhkosti. Potrebná bude kompletná obnova krovu a zásahy čakajú ešte aj na historickú klembovú pivnicu, ktorá vlhne a vlhkosť z nej sa dostáva do stien vilky.
Až keď dáme dokopy tieto zásadné veci, môžeme sa pustiť do detailov ako oprava fasády historického prestrešenia z prednej časti či dreveného zábradlia.
Ako ste hľadali rovnováhu medzi zachovaním pôvodnej atmosféry 19. storočia a nárokmi dnešného hosťa na moderný komfort? Čo z pôvodných prvkov sa Vám podarilo zachrániť a na čo ste najviac hrdý?
Chceme zachovať všetko historické. Vo vilke sú napríklad krásne 100 ročné kachľové pece (nie sú pôvodne z vilky), ktoré sú plne funkčné, ale dlhodobo sa nimi kúriť nedá. Dom má veľmi zlé izolačné vlastnosti a aj preto sme priviedli k domu plyn a urobili plynové kúrenie.
V budúcnosti by sme chceli urobiť napríklad podlahové kúrenie a spoločenský priestor v klembovej pivnici.
Kúpa stála 400-tisíc eur. Koľko Vás vyšla rekonštrukcia a ako dlho trvala? Dá sa pri takomto type nehnuteľnosti vôbec hovoriť o klasickej návratnosti investície alebo je Soví dom projektom, kde sa hodnota meria inak?
Vilka bola už z veľkej miery zrekonštruovaná do stavu, v akom je teraz. My sme vymenili podlahy, zaviedli kúrenie, dorobili kúpelňu, z časti zasanovali vlhkosti a ďalšie drobnosti, takže celková investícia bola okolo 100 000 eur.
Hodnota je inde ako v tabuľkách, pretože aj vzhľadom na silnú sezónnosť v regióne a absenciu ďalšej infraštruktúry pre podporu turizmu to aktuálne nie je projekt s perfektnou návratnosťou investície. Ale vnímame potenciál toho, keď by sa raz podarila vilka komplet zrekonštruovať.
Podieľali ste sa nejako na obnove fyzicky aj vy sám? Robili ste niečo vlastnými rukami?
Robili sme skôr „dorábky“ pri zariaďovaní, ale na všetky stavebné práce sme mali majstrov z okolia.
Ako marketér máte obrovskú výhodu pri budovaní značky. Čo je hlavným ‚selling pointom‘ Sovieho domu? Je to ticho, história, alebo Vaša osobná značka, ktorá k projektu priťahuje ľudí?
Soví dom má v zásade tieto výhody:
- Je súčasťou areálu kaštieľa rovno pred anglickým lesoparkom.
- Nádherné ticho v noci.
- Historické apartmány s veľkorysou výmerou.
- 3 apartmány, ktoré sa dajú rezervovať samostatne, ale aj spoločne pre viac rodín či väčšiu skupinu.
- Mimo ruchu Štiavnice, ale stále na skok do centra.
Snažíme sa od začiatku budovať značku Soví Dom, nech to nie je len ďalší apartmánový dom v poradí, ale značka, ktorá vyvoláva v ľuďoch určitú asociáciu. Máme viacero hostí, ktorí sa k nám vracajú pravidelne a samozrejme snaha je mať čo najlepšie hodnotenia a recenzie, lebo to je to, čo rozhoduje pri výbere ubytovania.
Zmenil tento projekt Váš pohľad na podnikanie alebo na to, ako dnes ľudia potrebujú oddychovať? Je to pre Vás len biznis, alebo tam reálne trávite čas ako hostiteľ?
Chodíme tam aj sami, ale nie tak často, ako by sme chceli. V lete tam sú väčšinou hostia, takže skôr sa do vilky dostaneme mimo sezónu. A keď už sme tam, tak treba porobiť kopec drobností, ktoré si nás počkali. Preto verím, že raz sa podarí vilku zrekonštruovať do finálnej podoby tak, aby sme si ju už len užívali.
Tento projekt vôbec nie je len o peniazoch, je to o vízii a dlhodobom koncepte.
Ďakujem za rozhovor.
