Snívate o príjme, ktorý vám bude splácať hypotéku? Ak porazíte týchto 5 „strašiakov“, máte vyhraté
Investovanie do nehnuteľností na prenájom znie lákavo, avšak prináša určité riziká. Prinášame vám tipy, ako si zabezpečiť pasívny príjem bez stresu a na čo si dať pozor.
Katarína Runnová
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Byty a domy sú overená klasika, ktorá vám najlepšie pomôže vybudovať si slušný pasívny príjem.
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
V článku sa dozviete:
• či sa v súčasnosti oplatí kúpiť investičnú nehnuteľnosť,
• aké sú najväčšie obavy prenajímateľov,
• na čo si dať pozor pri výbere nájomníka,
• prečo by ste nemali podceniť výber vhodnej lokality,
• aké sú kľúčové parametre, aby bol príjem z prenájmu čo najvyšší.
Peniaze, ktoré každý mesiac pípnu z prenájmu nehnuteľnosti na účet a vytvoria tak ďalší zdroj príjmu, sú pre mnohých splneným snom o finančnej slobode. Realita však vie byť poriadne tvrdá – najmä, ak nie ste chránení zákonom, v byte máte neplatiča alebo sa vám nakopia opravy, ktoré stoja nemalé peniaze. Mnohí investori následne namiesto zisku čelia stresu, pretože podcenili prípravu, ktorá je pri prenájme nehnuteľnosti kľúčová.
Mať strach z kúpy nehnuteľností je prirodzené, avšak realita ukazuje, že byty a domy sú overená klasika, ktorá vám najlepšie pomôže vybudovať si slušný pasívny príjem. Na to, ako si správne vybrať investičnú nehnuteľnosť a na čo si dať pozor, sme sa pýtali odborníkov z praxe.
Príjem z prenájmu je dobrý nápad aj v ťažkých časoch
Zvýšenie úrokov na hypotékach, zmeny v daniach z nehnuteľností či sprísňovanie zákonov o ochrane nájomníkov patria medzi najväčších strašiakov, s ktorými sa musia prenajímatelia popasovať. Ak tento boj neprebieha podľa ich predstáv, sen o pasívnom príjme sa môže pekne skomplikovať.
„Vyššie úrokové sadzby a drahé energie dnes skoro vždy spôsobujú, že nájomné nepokryje celú splátku hypotéky a ani všetky prevádzkové náklady. Samo o sebe to ešte neznamená, že je kúpa investičného bytu zlý nápad. Kľúčové pri kúpe investičnej nehnuteľnosti je prestať sa na to pozerať emocionálne a pozrieť sa na to čisto matematicky a logicky,” vysvetľuje finančný špecialista portálu Nehnuteľnosti.sk Michal Fukala.
Hovorí, že investor by si mal spočítať cashflow, výšku dotovania, rezervu na opravy a aj prípadný výpadok nájomníka. Zo skúseností opisuje, že ak niekto kupuje byt s predstavou, že „nejako to vyjde”, už na začiatku robí chybu. „Negatívny cashflow nemusí byť problém, ak je vedomý, zvládnuteľný a zaplatený výmenou za budúci výnos,” upozorňuje Fukala.
S týmto názorom súhlasí aj riaditeľ realitnej kancelárie Equilibrio Real Richard Gál, ktorý dodáva, že na investičný byt by sme sa nemali pozerať ako na „pasívny bankomat”, ale ako na aktívne riadenú investíciu s oneskoreným efektom.
Investor totiž môže za lepšie zariadený byt získať vyššie nájomné, cenu energií môže optimalizovať, a zároveň môže využiť obdobie refixácie úrokovej sadzby na zníženie mesačnej splátky hypotéky. „Aj keď majiteľ na začiatku mierne doplácal, strednodobo sa mu možno cashflow vylepší, no dlhodobo tvorí hodnotu a majetok,” vysvetľuje Gál.
Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
Majte na pamäti, že ceny nehnuteľností neustále rastú aj z dôvodu, že na Slovensku je dlhodobý dopyt po bývaní, ktoré je čoraz menej dostupné. „Bytov je málo, povoľovanie nových developerských projektov je pomalé a nové projekty sú drahé. Toto sú dôvody, prečo ceny nehnuteľností dlhodobo rastú,” upozorňuje Fukala.
V praxi to následne vyzerá tak, že ceny rastú rýchlejšie než príjmy, vlastné bývanie sa pre veľkú časť ľudí odsúva alebo úplne ruší, čo vytvára trvalý tlak na nájomné bývanie. Práve to je priestor na budovanie pasívneho príjmu a jeden z hlavných argumentov, prečo sa oplatí investovať do nehnuteľností.
Neočakávané výdavky
Investori sa pri kúpe investičnej nehnuteľnosti najviac obávajú neistoty. Realitný maklér Gál vysvetľuje, že tieto obavy nespočívajú v samotnej cene, ale v tom, že veci nebudú fungovať tak, ako si predstavovali a realita ich postupne „zožerie”.
Peniaze, ktoré vám mohli pípnuť na účet, zrazu pôjdu na opravy a nečakané výdavky. Prasknuté potrubie, pokazený kotol, výmena spotrebičov či oprava práčky sú bežné problémy, ktorým čelia majitelia, a ktoré ich dokážu pripraviť o niekoľko mesačných nájmov.
„Investor kúpi byt s očakávaným výnosom šesť percent. Prvé tri mesiace všetko ide podľa plánu, no potom nájomník odíde, byt je dva mesiace prázdny. Presne toho sa investori boja najviac, nie investovať, ale investovať do niečoho, čo nedokážu predvídať,” uvádza príklad z praxe Gál.
Finančný špecialista Fukala však vysvetľuje, že ak investor dokáže zvládnuť mesačné dotovanie nehnuteľnosti zo svojho príjmu, má rezervu a investuje v dobrej lokalite, tak sa mu to skoro vždy oplatí a sen o pasívnom príjme sa stane realitou.
„Na trhu existujú aj poistenia za menej ako dve eurá mesačne, ktoré investorovi výrazne pomôžu v prípade nejakej poruchy alebo havarijného stavu. Tým pádom množstvo nepredvídaných vecí bude môcť riešiť priamo nájomník, čím investor získa čas a slobodu,” približuje Gál.
Problémoví neplatiči
Nájomník, ktorý tri mesiace nezaplatil, nezdvíha telefón a pri odchode zanechá zdemolovaný nábytok, odrádza mnohých od toho, aby vôbec začali uvažovať nad tým, že si kúpia investičnú nehnuteľnosť.
Najlepšia ochrana pred neplatiacim nájomníkom nevzniká, keď problém nastane, ale ešte pred samotným podpisom zmluvy. Dobrá rada od skúsených investorov je, že nájomníka by ste si mali vždy poriadne preveriť. Zaujímať by ste sa mali o jeho zamestnanie, príjem, a nebojte sa ani vyžiadať si referencie z minulého prenájmu.
Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
„Tiež odporúčam nastaviť si depozit vo výške aspoň dvoch mesačných nájmov, mať jasnú a právne dobre napísanú nájomnú zmluvu s presnými sankciami pri neplatení a krátkymi lehotami na nápravu,” odporúča investorom Gál a dodáva, že v zmluve by malo byť zakotvené právo na pravidelnú kontrolu bytu – ideálne raz za tri až šesť mesiacov po dohode s nájomníkom.
Veľmi dôležité je podľa jeho slov oddeliť energie na nájomníka, dozrieť na to, aby platil nájom včas a riešiť prvé meškanie okamžite, nie po troch mesiacoch s nádejou, že „sa to zlomí a nájomník sa polepší”. V skratke: nastavte si hranice hneď na začiatku a následne sa ich držte.
Lokalita je kľúčom k úspechu
Podľa odborníkov je vhodné, aby ste investičnú nehnuteľnosť hľadali v meste či regióne, kde dlhodobo neklesá počet obyvateľov, sú tam pracovné príležitosti, univerzity či dobrá infraštruktúra. „Byt vo ‚vymierajúcej‘ lokalite môže mať pekné čísla dnes, ale zlé čísla o 10 až 15 rokov. Dôležité je uvedomiť si, že hlavný výnos investičného bytu zvyčajne netvorí nájom, ale kapitálový rast,” zdôrazňuje finančný špecialista Fukala.
Lokalita je kľúčová aj preto, lebo byt bez nájomníka nielenže negeneruje príjem, ale náklady, akými sú energie, fond opráv či splátka hypotéky, zostanú na vašich pleciach. Každý jeden mesiac bez nájomníka následne výrazne znižuje vašu ročnú výnosnosť z nehnuteľnosti. To pri pasívnom príjme nikto nechce. „Odporúčam mať rezervu aspoň vo výške troch mesačných nákladov na chod bytu, nech máte dosť času nájsť si adekvátnu náhradu za bývalého nájomcu,” menuje finančný špecialista Fukala.
Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
Výber dobrej lokality tak nie je len o tom, či vám po zaplatení hypotéky a všetkých účtov ostane na konci mesiaca niečo v peňaženke. Skutočná hodnota miesta sa ukáže až po čase. Dobrá adresa funguje ako poistka, ktorá zabezpečí, že hodnota bytu porastie, vďaka čomu ho o desať rokov za dobrú cenu bez problémov prenajmete.
„V top lokalitách býva splátka často vyššia než nájom, no investor tu nekupuje výnos, ale istotu dopytu a likviditu pri predaji,” dopĺňa realitný maklér Richard Gál. Odmena podľa jeho slov prichádza neskôr, a to v podobe rýchlejšieho rastu ceny, kratšieho času predaja či menšieho rizika.
Reálne očakávania ako základ splneného sna
Odborníci sa tiež zhodujú na tom, že pri investičnom byte nie je dôležitý len okamžitý zisk, ale celková bilancia rastu čistého majetku. Je dobré pozrieť sa na čísla s odborníkmi, pretože pri sne o pasívnom príjme treba zvažovať viaceré scenáre.
Finančný expert Fukala pripravil modelový scenár pri kúpe 2-izbového bytu za 230-tisíc eur v Bratislave. „Ako investor si z banky vezmem 80-percentný hypotekárny úver, čiže 184-tisíc eur na 30 rokov so sadzbou 3,40 percenta a s mesačnou splátkou približne 820 eur,” prepočítava.
Energie a bytový fond opráv vychádzajú na 200 eur mesačne, k tomu pripočítame náklady ako daň z nehnuteľnosti a poistenie, čo bude v priemere 30 eur mesačne. To znamená, že mesačné náklady sú na úrovni 1 050 eur a nájom môžeme pre tento modelový príklad očakávať na úrovni 750 eur. Z toho vyplýva, že investor bude musieť každomesačne doplácať 300 eur.
Pri splácaní hypotekárneho úveru treba chápať aj to, ako funguje alikvotné splácanie. Pri splátke 820 eur a sadzbe 3,40 percenta to vyzerá takto:
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
Z uvedeného vyplýva, že nie všetky peniaze, ktoré do investičného bytu vložíme, končia v koši. Určitou časťou si každý mesiac ponižujeme dlžnú sumu, ktorá sa volá úmor. „Tých 300 eur, ktoré doplácate každý mesiac, končí vlastne v ponižovaní vášho úveru, cashflowovo ste teda v mínuse, ale peniaze nepálite, ponižujete svoj úver,” vysvetľuje Fukala.
Ďalší modelový príklad, tentokrát z východu Slovenska, uvádza realitný maklér Gál. Pri investícii do dvojizbového bytu v Košiciach za 170-tisíc eur (z toho 20 percent z vlastných zdrojov a 136-tisíc eur z hypotéky s 3,3-percentným úrokom) sa podľa neho investor musí pripraviť na mierne negatívny cashflow.
Mesačný nájom si síce ako majiteľ môžete nastaviť na 730 eur, avšak po zaplatení mesačnej splátky hypotéky vo výške 620 eur a nákladov na správu či fond opráv vo výške zhruba 150 eur, budete každý mesiac približne 40 eur v strate. „Z čisto účtovného pohľadu na bežnom účte teda musíte byt mierne dotovať. Skutočné bohatstvo sa však v tomto prípade netvorí v peňaženke, ale v náraste čistého majetku,” približuje maklér.
Tento zisk sa následne kumuluje v dvoch rovinách. Prvou je splácanie istiny. Z vašej mesačnej splátky banke ide v úvode približne 250 € priamo na zníženie vášho dlhu. Zjednodušene povedané: vy síce doplácate 40 € zo svojho, ale nájomca vám výmenou za to každý mesiac „pripíše” 250 € do vlastníctva nehnuteľnosti. Je to v podstate vysoko efektívna forma sporenia, kde vám na váš majetok prispieva niekto iný.
Druhou rovinou je trhové zhodnotenie. Ak cena bytu rastie konzervatívnym tempom 5 percent ročne, hodnota vášho majetku sa každých dvanásť mesiacov zvýši o 8 500 eur. V prepočte to znamená, že kým vy sa trápite s mesačným doplatkom pár desiatok eur, váš byt „zarobí” na svojej hodnote približne 700 eur mesačne.
Keď sa po rokoch rozhodnete byt predať, váš čistý zisk teda v konečnom dôsledku nebude tvorený ušetreným nájomným, ale rozdielom medzi výrazne nižším dlhom v banke a výrazne vyššou trhovou cenou bytu.
Zhrnutie
Investovanie do nehnuteľností je skvelým spôsobom, ako si vybudovať finančnú nezávislosť. Prenájom síce prináša aj starosti, ale vďaka dobrej a dôslednej príprave pod dohľadom odborníka im dokážete predísť.
Strach z prenájmu by tak nemal byť prekážkou, ale motiváciou k tomu, aby ste svoje podnikanie s nehnuteľnosťami postavili na pevných základoch. Namiesto obáv sa radšej sústreďte na to podstatné – výber vhodnej lokality, nájdenie zodpovedného nájomníka, stanovenie reálnych očakávaní a príprava zmluvy, na ktorú sa budete môcť kedykoľvek spoľahnúť.
