Realitné prípady: Jozef sa ocitol v pasci. Banka mu nedovolila predať dom, problémom bola cesta
To, že po ceste k domu fyzicky jazdíte, neznamená, že na to máte právo. Pán Jozef na vlastnej koži zistil, že prázdne sľuby developera ho v praxi neochránia.
Katarína Runnová
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Právne nezabezpečená cesta k domu sa môže ukázať ako veľký problém.
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
Mnohí kupujúci v nových štvrtiach považujú prístupovú cestu za samozrejmosť. Ak po nej fyzicky jazdia autá, predpokladajú, že je všetko v poriadku. Problém nastáva v momente, keď sa pozrú na list vlastníctva.
Príbeh pána Jozefa ukazuje, že ústne ubezpečenia developera pri predaji nehnuteľnosti nič neznamenajú.
V spolupráci s Realitnou klinikou vám budeme pravidelne prinášať skutočné príbehy z praxe, ktoré vás naučia, na čo si dať pri realitných obchodoch pozor.
Sľuby sa sľubujú, realita ich komplikuje
Pán Jozef nadobudol od developera pozemok určený na výstavbu rodinného domu. Ten istý developer v danej lokalite súčasne realizoval aj výstavbu prístupových komunikácií a kupujúcich ubezpečoval, že po ich dokončení budú tieto komunikácie bezodplatne prevedené do vlastníctva obce.
Medzi obcou a developerom však časom došlo k nezhodám a k prevodu nikdy nedošlo. Jozefovi to roky neprekážalo – dom postavil, skolaudoval a pokojne v ňom býval. Cestu, ktorá k nemu viedla, normálne využíval.
Drsná stopka od banky
Skutočný problém sa objavil až po rokoch, keď sa Jozef rozhodol nehnuteľnosť predať. Našiel kupujúceho, dohodli sa na cene, no banka celú transakciu stopla. Pri schvaľovaní hypotéky totiž zistila zásadnú chybu: prístup k nehnuteľnosti nebol právne zabezpečený.
Hoci tam cesta fyzicky stála, Jozef na jej využívanie oficiálne nemal žiadne právo (napríklad spoluvlastnícky podiel alebo vecné bremeno). Pre banku je takáto nehnuteľnosť nezaložiteľná, a preto kupujúcemu odmietla poskytnúť úver.
Osem mesiacov súdnych „ťahaníc“
Pán Jozef sa s problémom obrátil na Realitnú kliniku, ktorá svojim klientom pomáha riešiť právne problémy týkajúce sa nehnuteľností.
Jej advokát a zakladateľ Mojmír Plavec priblížil, ako uchopila prípad pána Jozefa:
1. Pokus o dohodu
Prvým krokom bola snaha o mimosúdne riešenie. Realitná klinika preto oslovila developera s dvoma návrhmi:
• aby dodržal pôvodný zámer a cestu previedol na obec,
• alebo aby v prospech pána Jozefa zriadil vecné bremeno práva prechodu.
„Developer však odmietol pristúpiť na akékoľvek rozumné riešenie,“ spomína Plavec.
2. Súdna cesta: Keď zákon chráni majiteľa
Právnici preto nemali inú možnosť ako domáhať sa ochrany práv ich klienta súdnou cestou. Našťastie, legislatíva stála v tomto prípade na ich strane.
Z Občianskeho zákonníka totiž vyplýva, že ak vlastník stavby nie je zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu.
Súd podanému návrhu vyhovel a rozhodol o zriadení vecného bremena, ktoré sa následne zapísalo do katastra na listy vlastníctva Jozefa aj developera.
„Na základe tohto právneho stavu bol prístup k nehnuteľnosti riadne zabezpečený, čo umožnilo realizáciu predaja a odstránilo prekážku pri financovaní kúpy zo strany banky,“ opisuje advokát Plavec výsledok súdneho konania, ktoré trvalo osem a pol mesiaca.
Zhrnutie
Nespoliehajte sa na to, že „obec si cestu časom preberie“. Pri kúpe pozemku alebo domu si vždy vopred overte, či je prístup k nemu zabezpečený jedným z týchto spôsobov:
• Prístupová cesta je už vlastníctvom obce.
• Máte na prístupovej ceste vlastnícky podiel.
• V prospech vášho pozemku je zapísané vecné bremeno práva prechodu a prejazdu.
Sledujte nás aj naďalej, v ďalších dieloch nášho seriálu vám ukážeme ďalšie reálne prípady, ktoré vám môžu zachrániť tisíce eur a kopu nervov.
- Čerstvý vzduch áno, peľ a hmyz nie: Existujú moderné sieťky, ktoré ochránia aj alergikov
- Je pre vás novostavba príliš drahá? Zistite, ako si vďaka staršiemu bytu splníte sen o vlastnom bývaní
- Záhradný domček: Kde a kedy si ho môžete postaviť?
- Vlastné bývanie pod 150-tisíc? Pozrite si najzaujímavejšie jednoizbové byty z celého Slovenska
- Žiadosť o pridelenie súpisného čísla
- Žiadosť o povolenie odstránenia stavby