Mnohí kupujúci v nových štvrtiach považujú prístupovú cestu za samozrejmosť. Ak po nej fyzicky jazdia autá, predpokladajú, že je všetko v poriadku. Problém nastáva v momente, keď sa pozrú na list vlastníctva.

Príbeh pána Jozefa ukazuje, že ústne ubezpečenia developera pri predaji nehnuteľnosti nič neznamenajú.

V spolupráci s Realitnou klinikou vám budeme pravidelne prinášať skutočné príbehy z praxe, ktoré vás naučia, na čo si dať pri realitných obchodoch pozor.

Sľuby sa sľubujú, realita ich komplikuje

Pán Jozef nadobudol od developera pozemok určený na výstavbu rodinného domu. Ten istý developer v danej lokalite súčasne realizoval aj výstavbu prístupových komunikácií a kupujúcich ubezpečoval, že po ich dokončení budú tieto komunikácie bezodplatne prevedené do vlastníctva obce.

Medzi obcou a developerom však časom došlo k nezhodám a k prevodu nikdy nedošlo. Jozefovi to roky neprekážalo – dom postavil, skolaudoval a pokojne v ňom býval. Cestu, ktorá k nemu viedla, normálne využíval.

Prístupová cesta — Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk

Drsná stopka od banky

Skutočný problém sa objavil až po rokoch, keď sa Jozef rozhodol nehnuteľnosť predať. Našiel kupujúceho, dohodli sa na cene, no banka celú transakciu stopla. Pri schvaľovaní hypotéky totiž zistila zásadnú chybu: prístup k nehnuteľnosti nebol právne zabezpečený.

Hoci tam cesta fyzicky stála, Jozef na jej využívanie oficiálne nemal žiadne právo (napríklad spoluvlastnícky podiel alebo vecné bremeno). Pre banku je takáto nehnuteľnosť nezaložiteľná, a preto kupujúcemu odmietla poskytnúť úver.

Osem mesiacov súdnych „ťahaníc“

Pán Jozef sa s problémom obrátil na Realitnú kliniku, ktorá svojim klientom pomáha riešiť právne problémy týkajúce sa nehnuteľností.

Jej advokát a zakladateľ Mojmír Plavec priblížil, ako uchopila prípad pána Jozefa:

1. Pokus o dohodu

Prvým krokom bola snaha o mimosúdne riešenie. Realitná klinika preto oslovila developera s dvoma návrhmi:

• aby dodržal pôvodný zámer a cestu previedol na obec,
• alebo aby v prospech pána Jozefa zriadil vecné bremeno práva prechodu.

„Developer však odmietol pristúpiť na akékoľvek rozumné riešenie,“ spomína Plavec.

prístupová cesta — Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk

2. Súdna cesta: Keď zákon chráni majiteľa

Právnici preto nemali inú možnosť ako domáhať sa ochrany práv ich klienta súdnou cestou. Našťastie, legislatíva stála v tomto prípade na ich strane.

Z Občianskeho zákonníka totiž vyplýva, že ak vlastník stavby nie je zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu.

Súd podanému návrhu vyhovel a rozhodol o zriadení vecného bremena, ktoré sa následne zapísalo do katastra na listy vlastníctva Jozefa aj developera.

„Na základe tohto právneho stavu bol prístup k nehnuteľnosti riadne zabezpečený, čo umožnilo realizáciu predaja a odstránilo prekážku pri financovaní kúpy zo strany banky,“ opisuje advokát Plavec výsledok súdneho konania, ktoré trvalo osem a pol mesiaca.

Zhrnutie

Nespoliehajte sa na to, že „obec si cestu časom preberie“. Pri kúpe pozemku alebo domu si vždy vopred overte, či je prístup k nemu zabezpečený jedným z týchto spôsobov:

• Prístupová cesta je už vlastníctvom obce.
• Máte na prístupovej ceste vlastnícky podiel.
• V prospech vášho pozemku je zapísané vecné bremeno práva prechodu a prejazdu.

Sledujte nás aj naďalej, v ďalších dieloch nášho seriálu vám ukážeme ďalšie reálne prípady, ktoré vám môžu zachrániť tisíce eur a kopu nervov.

Rybenka v byte: Ako sa zbaviť drobného hmyzu v kúpeľni raz a navždy?14. apríla 2026
Ako sa pohybujú úrokové sadzby hypoték v apríli 2026?13. apríla 2026
Sen o rodinnom dome nie je taký silný. Slováci trojnásobne viac preferujú mestké bývanie10. apríla 2026
Realitné prípady: Jozef sa ocitol v pasci. Banka mu nedovolila predať dom, problémom bola cesta10. apríla 2026
Krajské mestá prekvapili: Napriek vládnej konsolidácii sa poplatky za smeti v roku 2026 nezvyšujú9. apríla 2026
Rekonštrukcia kuchyne: 5 vecí, na ktorých sa neoplatí šetriť (a kde naopak rozpočet odľahčiť)9. apríla 2026