Predaj bytu bez realitky: Kompletný návod ako na to
Vidina ušetrenia tisícov eur na provízii realitnej kancelárii je pre mnohých majiteľov nehnuteľností obrovským lákadlom. Rozhodnutie vydať sa na vlastnú päsť na realitný trh je legitímne, no vyžaduje si precíznu prípravu, čas a pevné nervy.
Daniela Malíková
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Predávate byt bez realitky? Zistite, na čo si dať pozor.
Zdroj: Envato Elements
Predaj bytu bez realitky totiž nie je len o zavesení dvoch fotiek na internet a čakaní na peniaze. Je to komplexný proces, ktorý v sebe spája marketing, psychológiu vyjednávania a v neposlednom rade náročné realitné právo.
V tomto podrobnom návode sa pozrieme na to, ako úspešne prejsť celým procesom od upratovania až po kataster, na aké riziká narazíte a kedy sa svojpomocný predaj stáva hazardom so statisícmi eur.
Príprava nehnuteľnosti: Prvý dojem predáva
Predtým, než vytiahnete mobil a urobíte fotky, musí byť byt v top stave. Kupujúci sa rozhodujú na základe emócií už počas prvých desiatich sekúnd po vstupe do nehnuteľnosti. Ak uvidia osobné veci, zapratané chodby či nedokončené drobné opravy, podvedome začnú v hlave kalkulovať zľavu z ceny.
Základným nástrojom úspešného predajcu je home staging. Nejde o maskovanie chýb, ale o vyzdvihnutie potenciálu priestoru. Byt dôkladne odosobnite – schovajte rodinné fotografie, magnetky z chladničky a kozmetiku z kúpeľne. Priestor vyčistite, umyte okná, aby dnu prúdilo čo najviac svetla, a doplňte neutrálne dekorácie (čerstvé kvety, čisté uteráky, vkusný vankúš).
Inzercia na Nehnuteľnosti.sk je aj pre súkromných predajcov, nielen pre realitky
Nemusíte mať za sebou realitnú kanceláriu na to, aby bol váš inzerát na očiach verejnosti. Súčasný trh praje pripraveným. Portál Nehnuteľnosti.sk ponúka plnohodnotnú možnosť pre súkromnú inzerciu, čo znamená, že ponuku môže pridať aj fyzická osoba (nepodnikateľ).
Aby váš inzerát v záplave tisícov iných nezapadol, musíte dbať na dve veci:
- Kvalitné fotografie: Zabudnite na tmavé fotky z ruky. Fotiť treba počas slnečného dňa, zo širokého uhla (z rohu miestnosti) a ideálne s použitím statívu.
- Informatívny popis: V texte inzerátu nesmú chýbať kľúčové fakty. Kupujúci chcú okamžite vedieť presnú orientáciu na svetové strany, reálne mesačné náklady (zálohové predpisy pre správcu + elektrina/plyn), stav inžinierskych sietí, dostupnosť parkovania a občiansku vybavenosť v okolí. Buďte úprimní – ak je byt v pôvodnom stave, napíšte to. Ušetríte čas sebe aj záujemcom.
Odporúčame: Ako by mal vyzerať dobrý inzerát? Stačí dodržať 5 zásad
Obhliadky a vyjednávanie pri predaji nehnuteľnosti
Viete ako komunikovať so záujemcami a ako rozoznať vážneho kupujúceho od „realitného turistu“? Pripravte sa na to, že pri predaji bytu bez realitky budete musieť byť flexibilní. Ľudia budú chcieť chodiť na prehliadky po svojej pracovnej dobe, cez víkendy a často budú meškať.
Počas prehliadky netlačte príliš na pílu. Nechajte ľuďom priestor na dýchanie, nech si predstavia, ako by v byte žili oni. Vážny záujemca sa pýta na technické detaily (fond opráv, susedia, vek bytového domu, rekonštrukcie stúpačiek).
Naopak, človek, ktorý hneď vo dverách bez argumentov žiada 10 % zľavu, obvykle nie je bonitný alebo len skúša vašu psychologickú odolnosť. Pri vyjednávaní o cene majte vždy vopred stanovenú spodnú hranicu, pod ktorú neklesnete.
Prečítajte si aj: Predaj bytu krok za krokom: Od ocenenia až po podanie ruky novému majiteľovi
Kedy sa predaj bez realitky stáva rizikom?
Toto je kľúčová fáza celej transakcie. Akonáhle sa s kupujúcim dohodnete na cene, tak si treba dať veľký pozor na zmluvy a vyplácanie peňazí.
- Právna istota: Laik nevie úplne pripraviť nepriestrelnú kúpnu zmluvu. Vzory stiahnuté z internetu môžu byť zastarané a nezohľadňujú špecifiká vášho bytu (napr. prechod práv na spoluvlastnícke podiely na pozemku pod domom). Akákoľvek formálna či vecná chyba na zmluve spôsobí, že okresný úrad (kataster) preruší alebo zastaví konanie. Vy tak môžete prísť o kupujúceho s predschválenou hypotékou a celý proces sa natiahne o mesiace.
- Bezpečnosť peňazí: Nikdy neprevádzajte peniaze priamo na účet predávajúceho pred zápisom do katastra a rovnako ako predávajúci nepodpisujte návrh na vklad bez finančnej zábezpeky. Využívajte výhradne zabezpečené nástroje, akými sú banková vinkulácia alebo notárska úschova, kde sa peniaze uvoľnia až po predložení nového listu vlastníctva.
Ak chcete vidieť, ako vyzerajú vzorové zmluvy k predaju nehnuteľnosti advokátom, stačí ak sa prihlásite do nášho bezplatného konta a môžete si stiahnuť rôzne druhy zmlúv.
Kedy je lepšie zavolať odborníka a nie predávať byt bez realitky?
Sú situácie, kedy sa provízia maklérovi vráti v podobe vyššej predajnej ceny, absolútnej právnej ochrany alebo ušetrených nervov. Osloviť profesionála sa oplatí v týchto prípadoch:
- Komplikované právne stavy: Ak na byte viaznu exekúcie, zložité záložné práva nebankoviek, práva dožitia, alebo ak ide o nevysporiadané dedičské konanie s viacerými vlastníkmi v konflikte.
- Nedostatok času: Ak pracujete na plný úväzok a nemáte čas dvíhať 30 telefonátov denne (z ktorých 25 bude z iných realitiek), organizovať prehliadky a komunikovať s bankami.
- Profesionálne vyjednávanie: Predaj vlastného majetku je plný emócií. Skúsený maklér si drží profesionálny odstup a vďaka asertívnemu vyjednávaniu dokáže predať nehnuteľnosť o 5 a viac percent drahšie, čím sa de facto kompletne preplatí jeho provízia.
7 krokov k úspešnému predaju bez realitky (Checklist pre majiteľa)
1. Právna previerka: Skontrolujte svoj aktuálny list vlastníctva, či na ňom nie sú staré a neplatné ťarchy.
2. Nastavenie ceny: Urobte si reálnu analýzu trhu v okolí, nenastavujte cenu čisto na základe emócií.
3. Home staging a fotenie: Dôkladne upracte, schovajte osobné veci a urobte jasné, reprezentatívne fotky.
4. Zverejnenie inzerátu: Pridajte ponuku na Nehnuteľnosti.sk s detailným popisom technického stavu a nákladov.
5. Selekcia záujemcov: Pri telefonátoch overujte, či majú kupujúci hotovosť alebo už riešia hypotéku.
6. Rezervácia a právnik: Po dohode zverte prípravu rezervačnej a kúpnej zmluvy licencovanému advokátovi.
7. Bezpečné financovanie: Peniaze preveďte len cez bankovú vinkuláciu alebo notársku úschovu.
Najčastejšie otázky pri predaji nehnuteľnosti
Môžem inzerovať na Nehnuteľnosti.sk ako súkromná osoba?
Áno, náš portál umožňuje pridať inzerát komukoľvek. Stačí sa jednoducho zaregistrovať na webe a zvoliť si balík určený pre súkromného inzerenta.
Ušetrím pri predaji bez realitky skutočne celú províziu?
Ušetríte poplatok pre realitnú kanceláriu, ale nepočítajte s nulovými nákladmi. Musíte zaplatiť honorár právnikovi za vypracovanie bezpečných zmlúv, poplatky na katastri (štandardný vklad stojí 100 eur, zrýchlený 300 eur) a poplatky za overenie podpisov u notára či na matrike. Tieto položky v záujme vlastnej bezpečnosti nikdy nevynechávajte.
Čo ak mi po zverejnení inzerátu začnú volať desiatky realitiek?
Do inzerátu môžete uviesť jasnú poznámku „RK nevolať“. Mnohí makléri to však budú ignorovať. Ak vám zavolá maklér, ktorý tvrdí, že má pre váš byt konkrétneho klienta (ktorého zastupuje a klient ho platí), spolupráca s ním môže byť výhodná a rýchla aj pre vás.
Tipy pre čitateľa na záver
- Chcem pridať súkromný inzerát: Ak ste sa rozhodli zvládnuť celý proces sami a máte pripravené podklady, stačí sa prihlásiť na Nehnuteľnosti.sk a kliknite na Pridať súkromný inzerát a oslovte najväčšiu databázu kupujúcich na Slovensku.
- Chcem nájsť overeného makléra: Ak po prečítaní rizík preferujete pokojný spánok a delegovanie povinností na profesionála, prejdite na sekciu Nájsť overeného realitného makléra, ktorý vás bezpečne prevedie celým procesom.
Postreh na záver: Predávať byt bez realitky je ako opravovať si auto podľa videonávodu. Kým meníte žiarovku alebo dopĺňate vodu do ostrekovačov (teda upratujete byt a fotíte ho), je to úplne v poriadku a zvládnete to sami.
Keď však idete rozoberať motor a nastavovať prevodovku (pripravovať kúpne zmluvy a riešiť prevod stotisíc eur), možno je najvyšší čas zavolať niekoho, kto ten motor už reálne videl a presne vie, kam tie tri zvyšné skrutky patria. Podpísať zlú zmluvu totiž bolí oveľa viac ako zle dotiahnutý filter na aute.
