Hypotéky po novom: Kto a kedy môže získať od banky až 90 % peňazí na nové bývanie?
Slovenský realitný a hypotekárny trh sa čoskoro zmení. Od októbra sa budú definitívne rušiť doterajšie plošné limity pre hypotéky. Národná banka Slovenska takto reaguje na situáciu, keď mladí ľudia nemajú šancu dosiahnuť hypotéku a tým aj vlastné bývanie. Čo všetko sa mení?
Daniela Malíková
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Po novom by malo byť vlastné bývanie pre mladé rodiny dostupnejšie.
Zdroj: Envato Elements
Centrálna banka reaguje na alarmujúci trend. Hoci nových bytov pomaly pribúda a mladých demograficky ubúda, vlastné bývanie sa pre mladé rodiny stalo nedostupným luxusom.
„Tieto dáta nám pomohli zistiť, že za týmto všetkým stojí to, že tu veľmi dôležitú úlohu zohráva investičný dopyt. Čoraz väčšiu časť nehnuteľností totiž kupujú ľudia ako ďalšiu nehnuteľnosť,“ vysvetľuje člen bankovej rady NBS Vladimír Dvořáček.
Čísla z najnovšej analýzy odhaľujú tvrdú realitu: v roku 2025 kúpili viac ako polovicu všetkých rezidenčných nehnuteľností na úver ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jeden byt či dom, pričom až 16 % hypoték išlo do rúk klientov, ktorí už vlastnili minimálne dve nehnuteľnosti.
Nový kľúč posudzovania nekompromisne delí žiadateľov do troch striktných skupín.
1. Mladí do 35 rokov dostanú 90 % peňazí automaticky
Najväčšou prekážkou pre mladých ľudí doteraz nebol ich príjem, ale neschopnosť našetriť desaťtisíce eur popri platení komerčného podnájmu. NBS preto pre túto skupinu otvára dvere k vyšším úverom a plošný limit 80 % dvíha na vyššiu úroveň.
„Pri kúpe prvého bývania, čo sú obvykle mladí ľudia do 35 rokov, vzniká priestor na miernejšie podmienky, teda chceli by sme to LTV dostať na priaznivejšiu úroveň 90 % pre mladých ľudí.Myslíme si, že toto obmedzenie rizikovejšieho typu dopytu by pomohlo dostať sa mladým ľuďom k svojim nehnuteľnostiam o trochu jednoduchšie,“ konštatuje Vladimír Dvořáček.
Aké sú presné podmienky pre získanie 90 % hypotéky?
- Vek: Žiadateľ (a ani žiadny zo spoludlžníkov) nesmie prekročiť vek 35 rokov.
- Majetok: Žiadny z dlžníkov nesmie vlastniť žiadnu rezidenčnú nehnuteľnosť na Slovensku.
- Účel: Úver musí byť určený výhradne na kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti.
Po novom vám tak na dofinancovanie prvého bývania bude stačiť len 10 % vlastných úspor. Banky však budú naďalej prísne kontrolovať váš príjem – overovanie bonity sa neuvoľňuje.
Viete, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašom okolí?
Pozrite si na Nehnuteľnosti.sk aktuálnu ponuku bytov, domov či pozemkov.
2. Meníte starý byt za väčší? Pre bežných klientov sa podmienky (takmer) nemenia
Ak nespĺňate podmienky pre mladých, ale zároveň nie ste veľkým realitným investorom (napríklad meníte starý 2-izbový byt za väčší 3-izbový pre rodinu), základný limit pre vás zostáva na úrovni 80 % LTV.
Prichádza však jeden dôležitý háčik pre banky. Pre túto skupinu bude naďalej platiť možnosť výnimky až do 90 % LTV. Keďže však mladí ľudia už dostanú 90 % úver automaticky, celkový balík týchto výnimiek sa pre banky scvrkne z doterajších 20 % na iba 5 % z celkového objemu úverov.
Tieto vzácne výnimky budú banky prísne strážiť a prideľovať ich len v špecifických životných situáciách (napr. ak kupujete nový byt skôr, než stihnete predať pôvodný, zdedili ste nehnuteľnosť ďaleko od domova, alebo vlastníte len rekreačnú chatu).
3. Skupujete byty na prenájom? Pripravte sa na obmedzenia
Pre ľudí, ktorí využívajú hypotéky na podnikanie a budovanie veľkých realitných portfólií, prichádza výrazné obmedzenie. NBS pre nich zavádza prísny stop-stav, pred ktorým varujú aj zahraničné skúsenosti.
Investori totiž v čase rastu tlačia ceny nahor a zhoršujú dostupnosť bývania, no v čase krízy sa správajú úplne inak. Riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák upozorňuje, že akonáhle sa ekonomická situácia zhorší, „sú to práve tí investori, ktorí investovali do bytov ako do ďalšej nehnuteľnosti, ktorí sa ich môžu zbavovať a tým pádom to môže prehĺbiť pokles cien.“
Aj z tohto dôvodu sa mení filozofia bezpečného úveru.
„Hypotéka vždy bola symbolom veľmi zdravého aktíva… pretože keď si človek berie hypotéku na nehnuteľnosť, v ktorej býva, urobí všetko pre to, aby ju splatil, aj keď príde neviem aká kríza. Ten príbeh sa mení, ak beriete hypotéku a kúpite nehnuteľnosť, či už ju prenajmete alebo necháte prázdnu,“ pripomína Marek Ličák.
Koho sa týka obmedzenie na 70 % LTV?
- Týka sa každého, kto po započítaní novej hypotéky bude sumárne (za všetkých spoludlžníkov) vlastniť tri a viac rezidenčných nehnuteľností.
- Obmedzenie platí bez ohľadu na vek, účel úveru či spôsob využitia nehnuteľností.
- Táto skupina má úplný zákaz využiť akékoľvek výnimky na vyššie LTV. Na každý ďalší byt musíte mať pripravených minimálne 30 % z vlastného vrecka.
Ako bude banka overovať, čo skutočne vlastníte?
Banka si pred schválením úveru posvieti na vašu majetkovú históriu prostredníctvom automatickej lustrácie v katastri nehnuteľností. Platia tu dve jasne definované pravidlá:
- Čo sa počíta: Do úvahy sa berú len dokončené byty, domy a objekty na bývanie na území Slovenska. Vlastníctvo pozemkov, rozostavaných stavieb ani nehnuteľností v zahraničí sa neskúma.
- Pravidlo 50 % spoluvlastníctva: Do limitu troch nehnuteľností sa započítavajú aj vaše spoluvlastnícke podiely, avšak len v prípade, ak váš podiel dosahuje aspoň 50 %. Menšie dedičské podiely mladých ľudí o výhodnejšiu 90 % hypotéku nepripravia.
Fenomén „prázdnych bytov“: Prečo samotná výstavba nepomáha?
Analýza NBS priniesla zistenia o tom, ako investori s nehnuteľnosťami nakladajú. Mnohé byty v krajských mestách totiž neslúžia ani na bývanie, ani na prenájom, ale zostávajú úplne prázdne ako čistá špekulatívna investícia.
NBS tieto byty identifikovala pomocou unikátnych dát – merala ich ročnú spotrebu elektrickej energie do 400 kWh, čo v praxi znamená, že v byte sa počas roka len občas zasvieti svetlo.
Výsledky ukazujú, že v Bratislave stúpol počet takýchto prázdnych bytov za posledných 5 rokov z 23 000 na 27 500. V mestských častiach Bratislava I a Bratislava V tvoria tieto „mŕtve nehnuteľnosti“ až 11,3 % všetkých bytov. V Košiciach je situácia ešte vážnejšia, kde podiel nevyužívaných investičných bytov dosahuje 15,5 %. Vo všetkých veľkých mestách na Slovensku je tento podiel stabilne nad desiatimi percentami.
„Bývanie je vzácny statok. Štát nevie len tak zo dňa na deň prísť a vyrobiť alebo postaviť desaťtisíce bytov, čiže je veľmi dôležité, ako tie byty sú následne distribuované,“ uzatvára Marek Ličák s tým, že nová regulácia dopytu má za cieľ vrátiť bytom ich pôvodný zmysel – reálne bývanie.
Prečo radšej neschválili 100 % hypotéky pre mladých?
V diskusiách sa často objavoval názor, prečo štát neumožní mladým financovať bývanie úplne bez úspor. NBS to však vníma ako extrémne riziko.
Požiadavka na vlastný vklad (aspoň 10 %) funguje ako jednoduchý test finančnej disciplíny a schopnosti tvoriť rezervu. Dáta NBS jednoznačne ukazujú, že ak by povolili 100 % hypotéky, podiel úverov na hrane finančného kolapsu domácnosti (ukazovateľ DSTI nad 55 %) by vyskočil z 21 % na hrozivých 49 %. LTV vo výške 100 % navyše spôsobuje nadmerné zadlžovanie, ktoré by v prípade straty zamestnania mohlo pre rodiny znamenať okamžitú katastrofu.
Návrh opatrenia ide v júni 2026 do medzirezortného pripomienkového konania. Podstatou celého kroku nie je poškodiť realitný trh, ale stabilizovať ho a uprednostniť ľudí, ktorí hľadajú skutočný domov, pred špekulatívnym kapitálom.
Prehľadná tabuľka: Budúce limity LTV od 1. októbra 2026
| Kategória žiadateľa | Maximálne LTV | Možnosť výnimky (do 90 %) | Koho sa to týka? |
| Mladí (Prvokupujúci) | 90 % | Automaticky v základe | Vek do 35 rokov, nevlastnia žiadnu nehnuteľnosť v SR, kúpa/výstavba. |
| Bežní klienti | 80 % | Áno (len 5 % z objemu trhu) | Klienti nad 35 rokov alebo tí, ktorí menia svoje druhé bývanie. |
| Investori | 70 % | Obmedzenie | Vlastníctvo 3 a ďalšej nehnuteľnosti (podiely nad 50 %), bez ohľadu na vek. |
Od 1. októbra 2026 prejdú hypotéky na nový systém. Mladí do 35 rokov bez majetku získajú na prvé bývanie 90 % úver automaticky, takže im stačí 10 % úspor.
Naopak, investori, ktorí kupujú tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť (overovať sa to bude cez kataster pri podieloch nad 50 %), dostanú maximálne 70 % úver a žiadnu výnimku. Cieľom je obmedziť špekulatívne nákupy prázdnych bytov a pomôcť mladým rodinám.
Viete, koľko si môžete požičať na nové bývanie? Ak rozmýšľate nad kúpou nehnuteľnosti či už teraz alebo do budúcna, vašim prvým krokom by mal byť výpočet vášho maximálneho úverového limitu v hypotekárnej kalkulačke.
