Garáž či zimná záhrada mimo listu vlastníctva? Advokát Kurajda varuje, že riskujete búranie
Kupujete dom, no realita na pozemku nesedí s tým, čo je zapísané na papieri? Bagatelizovanie zo strany predávajúceho je červenou vlajkou, ktorú by ste nemali ignorovať. Ako postupovať vysvetlil v našej Poradni advokát Peter Kurajda.
JUDr. Peter Kurajda
advokát
Garáž či zimná záhrada mimo listu vlastníctva? Ako sa s tým vysporiadať?
Envato Elements
S manželkou kupujeme dom, no na katastrálnej mape sme zistili, že veľká murovaná garáž a zimná záhrada nie sú zakreslené ani zapísané na liste vlastníctva. Predávajúci to bagatelizuje. Riskujeme veľa, ak kúpime dom s takýmito čiernymi stavbami, a čo obnáša ich dodatočná legalizácia? Roman, Považšká Bystrica
Dobrý deň,
stavby postavené bez povolenia alebo nezapísané do katastra (tzv. čierne stavby) predstavujú pre kupujúceho reálne riziko.
Medzi hlavné riziká patria najmä:
- možnosť sankcií zo strany stavebného úradu a v krajnom prípade nariadenie odstránenia stavby;
- problém s financovaním – banka nemusí takú nehnuteľnosť akceptovať ako zábezpeku;
- komplikácie pri poistení a pri budúcom predaji;
- právna neistota o tom, čo vlastne nadobúdate.
Možnosti nápravy závisia od toho, kedy boli garáž a zimná záhrada postavené. Novela stavebného zákona (zákon č. 46/2024 Z. z.) zaviedla tzv. stavebnú amnestiu: stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa zo zákona považujú za postavené v súlade s predpismi a rovnako aj stavby z obdobia od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989, ak sa nepretržite užívajú na svoj účel a ich vlastník mal k 1. aprílu 2024 vlastnícke alebo iné právo k pozemku pod nimi.
Pri takýchto stavbách sa nevedie žiadne povoľovacie konanie – rieši sa už len ich zápis do katastra na základe geometrického plánu a dokladov podľa § 46 ods. 7, resp. ods. 10 katastrálneho zákona.
Stavby zhotovené a užívané bez povolenia od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 možno legalizovať v konaní o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie podľa § 140d zákona č. 50/1976 Zb. Žiadosť však treba podať najneskôr do 31. marca 2029; vlastník musí preukázať najmä vyhovujúci stavebnotechnický stav, právo k pozemku a súlad s územným plánom, pričom kladné rozhodnutie má účinky kolaudačného rozhodnutia.
Naopak, pri stavbách začatých po 1. apríli 2025 už nový Stavebný zákon (č. 25/2025 Z. z.) dodatočnú legalizáciu spravidla neumožňuje. Legalizácia mladších stavieb si teda vyžiada čas, dokumentáciu aj správne poplatky – a po marci 2029 sa toto okno zatvorí.
Pred kúpou preto odporúčam žiadať od predávajúceho doloženie povolení a kolaudácie, prípadne dokladov o veku stavieb (ak má pomôcť amnestia), a ideálne podmieniť kúpu zápisom všetkých stavieb na list vlastníctva, resp. ich legalizáciou na náklady predávajúceho ešte pred podpisom kúpnej zmluvy. Vzhľadom na konečný termín v marci 2029 neodporúčam nechávať legalizáciu na neskôr.
Uvedené predstavuje všeobecné právne usmernenie, nie konkrétnu právnu radu. Pre posúdenie konkrétnej situácie odporúčame predloženie príslušných dokumentov advokátovi, prípadne notárovi.
