Chátrajúce domy, ktoré nikto nechce: Finančná pasca alebo životná príležitosť?
Záujem o veľké viacgeneračné domy v odľahlých regiónoch Slovenska je dnes minimálny. Kým mnohí ľudia o kúpe staršieho domu ani len neuvažujú, nájdu sa aj takí, ktorí vidia práve v tomto type nehnuteľností obrovskú príležitosť.
Katarína Runnová
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Investícia do staršej nehnuteľnosti sa môže premeniť na životnú príležitosť.
HD reality/Nehnuteľnosti.sk
V článku sa dozviete:
● prečo záujem o staršie nehnuteľnosti prudko klesá,
● aké skryté technické pasce najčastejšie prekvapia kupujúcich,
● prečo je postupné opravovanie domu len ilúziou,
● kedy sa rekonštrukcia staršej nehnuteľnosti ekonomicky neoplatí,
● pre ktoré skupiny ľudí je táto investícia ideálnou voľbou,
● otestujte sa a zistite, či je kúpa staršieho domu práve pre vás.
Na okrajoch obcí, v tichých uličkách menších miest či v odľahlých dolinách stoja masívne viacgeneračné rodinné domy. Najčastejšie ide o klasické socialistické „kocky“ alebo robustné stavby z 90. rokov s typickou rovnou strechou a obrovskými pivnicami. V každom takomto dome pulzoval rodinný život a jeho obyvatelia mali víziu, že obrovský priestor raz s hrdosťou zdedia ďalšie a ďalšie generácie.
Realita je však diametrálne odlišná. Záujem o tieto nehnuteľnosti je minimálny, kedysi starostlivo udržiavané záhrady zarastajú burinou, opustené domy chátrajú a inzeráty na realitných portáloch sa celé mesiace nedočkajú jedinej odozvy. Mladí ľudia odchádzajú za prácou do veľkých miest a staršie generácie už nedokážu obrovské priestory utiahnuť finančne ani fyzicky.
S rastúcimi cenami novostavieb a mestských bytov sa však vynára zásadná otázka: Môže byť kúpa takejto schátranej, no priestrannej nehnuteľnosti skrytou investičnou príležitosťou, alebo ide o finančnú pascu, ktorá novému majiteľovi zruinuje peňaženku?
Pozreli sme sa na to, kedy sa do tohto rizika oplatí ísť, pre akých klientov je tento typ domov určený a kde leží hranica, za ktorou je lepšie poslať na pozemok bager a zrovnať starý dom so zemou.
Prečo záujem o viacgeneračné domy klesá?
Dôvodom, prečo dopyt po starších nehnuteľnostiach v odľahlých regiónoch prudko padá, nie je len samotná veľkosť stavby či s ňou spojené náklady, ktoré sa môžu vyšplhať do závratných čísel.
„Hlavným dôvodom je nedostatok pracovných príležitostí a slabá infraštruktúra,“ vysvetľuje Lucia Talianová, realitná maklérka Impulz Real a členka predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS). Budúci majitelia nehnuteľností podľa jej skúseností prepočítavajú každý kilometer a čas strávený na ceste.
Jej slová z vlastnej skúsenosti potvrdzuje aj 32-ročný Daniel, ktorý sa pred piatimi rokmi odsťahoval z malej dedinky Brusnica v okrese Stropkov. Podarilo sa mu zamestnať sa v Košiciach, a hoci mohol hneď vedľa rodičov kúpiť opustený tehlový dom, rozhodol sa, že mu to za pravidelné cestovanie nestojí. „Denne by som v aute strávil aj dve hodiny, a na to nervy nemám. Platím si jednoizbový byt, ktorý je síce v cene splátky hypotéky za dom, ale neprekáža mi to,“ priznáva.
Podľa realitnej maklérky Talianovej je mimoriadne dôležité aj to, ako ďaleko sa nachádza najbližšie mesto, aké sú možnosti dopravy a či má obec základnú občiansku vybavenosť. „Kupujúci citlivo vnímajú dostupnosť škôl, škôlok, lekárov, obchodov či pravidelných autobusových a vlakových spojení,“ menuje maklérka.
Najväčší záujem je o takzvané strediskové obce, kde ľudia nájdu kompletné služby a zároveň dobré spojenie do väčšieho mesta. Ak obec tieto služby nemá, predajnosť nehnuteľnosti výrazne klesá. Akákoľvek absencia infraštruktúry totiž pre nového majiteľa znamená jediné – drastický nárast budúcich nákladov na neustále dochádzanie.
Úplne opačný názor na kúpu staršieho domu majú Peter s Lenkou, ktorí sa z Banskej Bystrice presťahovali na východ Slovenska. Obaja pracujú v IT sektore a k práci im stačí len počítač a dobré internetové pripojenie.
„Našli sme si prenádherný viacgeneračný dom. V okolí síce nikto nežije, ale nám je to jedno. Raz za týždeň ideme na nákup do Prešova. Máme pokoj, obrovskú záhradu, dlhý bazén a v dome sme si spravili fitko so šatníkom,“ smeje sa mladý pár. Priznávajú, že hypotéku majú nižšiu, ako bolo nájomné, ktoré platili v Banskej Bystrici za trojizbový byt.
Najväčším strašiakom je vec, ktorú hneď neuvidíte
Pri starých domoch stoja kupujúci hneď pred dvoma veľkými výzvami. Kým lokalitu si dokážu vyhodnotiť aj sami od stola, posúdenie technického stavu nehnuteľnosti sa bez zapojenia odborníka stáva najväčším finančným rizikom.
Mnohých nových majiteľov totiž čakajú nepríjemné prekvapenia v podobe zavlhnutých základov bez izolácie, poškodených stropných trámov, neodborných statických zásahov zo strany predchádzajúcich majiteľov, či azbestu v strešnej krytine.
„Tieto položky nie sú súčasťou inzerátu ani prvotného rozpočtu, no zásadne ovplyvňujú celkové náklady,“ približuje architekt Dávid Chaľ, autorizovaný architekt a konateľ spoločnosti Domy od architektov.
Skúsenosti s tým majú aj realitní makléri, ktorí sa snažia čo najpresnejšie odhadnúť stav domu ešte predtým, než sa ho klient rozhodne kúpiť. „V našej kancelárii pri obhliadkach využívame napríklad vlhkomery či termokamery, aby klient vedel, čo ho môže pri rekonštrukcii reálne čakať,“ ozrejmuje realitná maklérka Talianová.
Závislosť od plynového kotla je ekonomická samovražda
Ďalšou veľkou témou, ktorá môže rozhodnúť v neprospech kúpy staršieho domu, je vykurovanie. Mnohé staršie domy síce majú plynové kúrenie, avšak často vyžadujú výmenu zdroja vykurovania aj rozvodov. Ak majú krb, väčšinou už nemajú prieduchy na vykurovanie celého domu.
Problém nastáva najmä pri domoch v úplne pôvodnom stave. Ak chce majiteľ z typickej nezateplenej kocky s pôvodnou fasádou a starými technológiami vytvoriť konkurenciu modernej novostavby, náklady bývajú obrovské.
„Moderné technológie, ako tepelné čerpadlá, kvalitné zateplenie či rekuperácia, vedia rekonštrukciu výrazne predražiť,“ upozorňuje odborníčka Talianová. Závislosť od starého plynového kotla je podľa jej slov pri aktuálnych cenách energií ekonomickou samovraždou.
Nezateplené domy s jedným starým kotlom majú dnes veľmi vysoké prevádzkové náklady. „Z hľadiska prevádzkových nákladov nie je rozhodujúca ani tak podlahová plocha, ako kvalita obálky budovy. Veľký starší dom má spravidla nevyhovujúcu obálku, čo znamená, že veľký vykurovaný objem v kombinácii so zlými súčiniteľmi prestupu tepla vedie k vysokej spotrebe,“ vysvetľuje architekt Chaľ.
„Problémom bývajú aj malé technické miestnosti, kam sa moderné ekologické technológie, ako napríklad kotol na pelety so zásobníkom, často vôbec nezmestia,“ menuje ďalšie nástrahy odborníčka na nehnuteľnosti.
Vykurovanú zónu je preto vhodné zúžiť na reálne obývané priestory a pivnicu, garáž či sklad ponechať ako temperovanú alebo nevykurovanú nárazníkovú zónu, ktorá bude tepelne oddelená od obytnej časti. „Suchá, nevykurovaná pivnica nie je nedostatkom, ale plnohodnotným úložným a technickým priestorom,“ dodáva odborník Chaľ.
Ilúzia o lacnej a postupnej oprave
Manželia Milica a Ján sú rodení Bratislavčania. Obaja sa zhodujú na tom, že z hlavného mesta sa odsťahovať nechcú – žijú tam ich vnúčatá, v meste majú vlastný byt a zázemie, ktoré si budovali dlhé roky.
Celý život však túžili bývať v dome, a preto sa rozhodli, že si tento sen v dôchodkovom veku splnia. V mestečku Stará Turá si vyhliadli starý tehlový dom, ktorý aktuálne rekonštruujú. „Roky v ňom nikto nežil, bol naozaj v zlom stave. Po víkendoch ho s mužom a zaťom postupne dávame dokopy, je to taký náš rodinný projekt,“ opisuje nadšene dôchodkyňa Milica.
Práce, ktoré zvládne laik, však tvoria len malú časť rozpočtu. Pri streche, statike, kúrení či rozvodoch sa človek mnohokrát nezaobíde bez odbornej pomoci. „Ekonomicky najhoršia rekonštrukcia je tá, ktorú majitelia natiahnu na dlhé roky a žijú v rozostavanom dome, keďže materiály aj práce každý rok dražejú,“ opisuje bežnú prax architekt Chaľ.
Prístup, keď kupujúci plánuje starší dom opravovať postupne a podľa toho, ako mu to dovolí rodinný rozpočet, preto odborník označuje za zásadný omyl.
„V skutočnosti sú jednotlivé konštrukcie a systémy domu vzájomne previazané. Rekonštrukcia vykurovania si vyžiada zásah do stien, ten následne do elektroinštalácie, a tá si vynúti výmenu omietok, podláh a výplní otvorov. Postupný prístup preto v praxi znamená, že za rovnakú prácu zaplatíte dvakrát – najprv v rámci provizórneho riešenia a neskôr pri jeho odstránení,“ konštatuje.
Otázka, či starý dom rekonštruovať, alebo bez váhania zrovnať so zemou, je preto na mieste a zamýšľa sa nad ňou asi každý, kto príde na obhliadku staršej nehnuteľnosti.
Podľa maklérky Talianovej to však s takýmito domami netreba hneď vzdávať. „Socialistické ,kocky‘ ponúkajú veľkorysý životný aj úložný priestor, ktorý dnešným novostavbám často chýba. Ak je dom staticky v poriadku, automaticky by som ho nebúrala,“ hovorí. Navyše, tieto domy sa často dajú dispozične upraviť na moderné dvojgeneračné bývanie so zachovaním súkromia.
Prepočítajte si, či sa rekonštrukcia ešte oplatí
Univerzálna odpoveď na otázku, či starý viacgeneračný dom môže cenovo konkurovať modernému 3-izbovému bytu, zrejme neexistuje. Je totiž ovplyvnená niekoľkými faktormi: podľa maklérky Talianovej záleží na tom, kde sa dom nachádza, v akom je technickom stave, z akých materiálov bol postavený a ako bolo o nehnuteľnosť počas rokov postarané.
Kľúčovým faktorom sú však celkové budúce náklady. Kým s bytom si kupujete relatívne bezstarostné bývanie, pri starom dome musíte počítať so značnou finančnou rezervu na rekonštrukciu a energie. Cena domu preto musí klesnúť tak nízko, aby táto rezerva kupujúcemu zostala.
Podľa odborníkov sa z ekonomického hľadiska rekonštrukcia prestáva vyplácať vo chvíli, keď sa jej náklady priblížia k cene odstránenia pôvodnej stavby a následnej výstavby novej. „Ak náklady prekročia približne 60 až 70 percent ceny novostavby, ďalšie investovanie nie je opodstatnené,“ prepočítava architekt Chaľ.
Kedy nepomôže ani nízka cena?
Sú však situácie, v ktorých nepomôže žiadna zľava a nehnuteľnosť sa stáva prakticky nepredajnou. Jednou z nich je prípad, keď máte za plotom problémových alebo neprispôsobivých susedov.
„Pre bežného kupujúceho je pocit bezpečia a kvalita susedských vzťahov úplný základ. Ak má lokalita zlú povesť alebo sa v blízkosti nachádza osada, veľká časť záujemcov nehnuteľnosť automaticky vyradí,“ hovorí na rovinu Talianová.
Takéto domy končia v rukách investorov špekulujúcich s cenou alebo ľudí z rovnakého sociálneho prostredia. Neraz sa nehnuteľnosť nepodarí predať ani za cenu samotného pozemku, pretože negatívna susedská vizitka úplne prevalcuje ostatné výhody domu.
Pre majiteľov opustených domov navyše platí jedno zásadné varovanie: čas hrá proti vám. Ak sa v dome nebýva, veľmi rýchlo chátra. „V zime sa netemperuje, nerobia sa revízie, vlhkosť a zanedbaná údržba dokážu stav stavby výrazne zhoršiť už za niekoľko sezón,“ dodáva maklérka Talianová.
Chátrajúci dom môže byť aj splneným snom
Napriek vyššie opísaným rizikám sú tieto nehnuteľnosti pre niektoré skupiny ideálnym riešením. Ide napríklad o ľudí, ktorí sa potrebujú postarať o starnúcich rodičov. Viacgeneračný dom im totiž ponúka možnosť byť im blízko, no zároveň každému členovi rodiny poskytuje dostatok vlastného priestoru.
Ďalším dôvodom môžu byť financie. Pre opustený dom na Kysuciach sa rozhodli aj manželia Renáta a Jaro. Obaja pracujú v Žiline a čoskoro si chcú založiť rodinu. Rozpočet im však nedovolil kúpiť si vlastné bývanie v meste, a tak začali hľadať možnosti ďalej od Žiliny.
„Napokon sme našli opustený dom v Krásne nad Kysucou. Predávala ho pani, ktorej zomrela sestra. Dlho sa domu nevedela zbaviť, pretože tam treba spraviť všetko nanovo, od elektriny až po podlahu,“ približuje Jaroslav.
Manželov to však neodradilo – pre nich je totiž najdôležitejšie, že ide o samostatne stojaci dom s veľkou záhradou. Keďže na rekonštrukciu vo vlastnej réžii si netrúfajú, našli si firmu, ktorá dá ich vysnívaný dom čoskoro opäť do obývateľného stavu.
Zhrnutie
Ak sa rozhodnete pre kúpu staršieho domu, mali by ste sa vopred vzdať všetkých ilúzií. Romantická predstava o lacnom bývaní s historickým čarom totiž v realite takmer vždy narazí na nekompromisné stavebné náklady a nečakané technické pasce.
Kúpa chátrajúceho domu v odľahlejšom regióne však môže byť výhodná, a to najmä ak:
- patríte k ľuďom, ktorí hľadajú viacgeneračné bývanie alebo túžia po sebestačnosti a veľkom pozemku,
- má obec, v ktorej sa nachádza, aspoň základnú občiansku vybavenosť a dobrú infraštruktúru,
- je kúpna cena natoľko nízka, že vám pokryje masívne náklady na modernizáciu a rekonštrukciu.
Rýchly test: Ste realista alebo snílek?
Urobte si tento rýchly test a zistite, či stojíte pevnými nohami na zemi a ste pripravený/á na všetky riziká spojené s rekonštrukciou staršieho domu, alebo sa na ňu pozeráte cez ružové okuliare.
Pri každej otázke si úprimne vyberte možnosť A alebo B, ktorá vás najviac vystihuje. Zapamätajte si, ktorá možnosť u vás prevládala, a na konci sa dozviete výsledok.
1. Máte okrem financií na kúpu domu pripravenú aj dostatočnú rezervu na samotnú rekonštrukciu?
A) Áno, mám vyčlenenú sumu, ktorá tvorí minimálne 50 až 100 % z kúpnej ceny na nečakané výdavky.
B) Nie, plánujem kúpu aj opravy financovať z jednej hypotéky alebo ďalšieho úveru.
2. Ako vnímate dochádzanie z odľahlejšieho regiónu?
A) Neprekáža mi to, som pripravený na každodenné dochádzanie autom alebo autobusom či vlakom.
B) Chcem mať všetko v pešej dostupnosti do pár minút tak, ako som zvyknutý/á z mesta.
3. Čo je vaším hlavným cieľom pri výbere nehnuteľnosti?
A) Chcem veľký pozemok so záhradou.
B) Hľadám moderné, bezbariérové bývanie bez schodiska s minimálnou starostlivosťou o okolie.
4. Koľko času a energie ste ochotný/á investovať do koordinácie robotníkov či svojpomocných prác?
A) Mám časový priestor na kontrolu stavby, prípadne plánujem časť prác robiť svojpomocne počas víkendov.
B) Chcem podpísať zmluvu, odovzdať kľúče a o pol roka sa nasťahovať do kompletne hotového bez starostí.
5. Aký je váš postoj k energetickým certifikátom a moderným technológiám, akými sú tepelné čerpadlá či rekuperácia?
A) Uvedomujem si, že starý plyn prípadne tuhé palivo musím kompletne vymeniť, zatepliť dom a investovať do nízkoenergetického štandardu.
B) Dúfam, že v dome budem môcť nechať pôvodný starý kotol a nebudem musieť riešiť žiadne drahé zatepľovanie fasády.
6. Viete, akí susedia bývajú v tesnej blízkosti vášho budúceho domu?
A) Áno, prešiel som si lokalitu v rôznych denných hodinách, pretože viem, že neprispôsobiví susedia môžu dom urobiť nepredajným.
B) Nezaujíma ma to, dôležitá je len nízka cena domu a to, čo sa deje na mojom pozemku.
7. Ak je dom dlhšie opustený a v zime sa v ňom netemperovalo, čo to pre vás znamená?
A) Znamená to riziko hĺbkovej vlhkosti a plesní, preto pred kúpou privolám odborníka na posúdenie stavu muriva.
B) Verím, že stačí v lete vyvetrať, steny premaľovať a dom bude opäť ako nový.
VYHODNOTENIE KVÍZU
Prevaha odpovedí A: Ste rodený staviteľ a realista!
Nohami ste pevne na zemi. Uvedomujete si riziká, ktoré chátrajúci dom prináša, máte správne nastavené očakávania aj finančnú rezervu. Pre vás môže byť kúpa takejto nehnuteľnosti skvelou príležitosťou, ako získať veľký pozemok a priestor, ktorý premeníte na domov podľa vlastných predstáv.
Prevaha odpovedí B: Pozor na ružové okuliare!
Rekonštrukcia starého domu by pre vás mohla byť nočnou morou. Vyžadujete komfort, predvídateľnosť a bezstarostnosť, čo chátrajúce nehnuteľnosti v odľahlých regiónoch jednoducho neponúkajú. Radšej sa poobzerajte po mestskom byte alebo hotovej novostavbe „na kľúč“, kde vám nehrozia nečakané výdavky.
