Proces kúpy - byrokracia

Ľudia dnes stále majú záujem nakupovať byty, domy, pozemky, chaty, možno aj poľnohospodársku pôdu. Aký je rozdiel medzi nákupom týchto jednotlivých nehnuteľností? Čo by si mali všímať a ako sa k tomu postaviť?

Proces nadobúdania nehnuteľnosti vo všeobecnosti závisí od toho, čo sa ide kupovať. Rozdielna je zákonná úprava aj povinné náležitosti v zmluve, ktoré musí obsahovať, ale aj všetko, čo tomu predchádza. Všeobecne sa dá etapa nadobúdania nehnuteľnosti rozdeliť do piatich míľnikov. Prvý je, či na to vôbec mám a či chcem získať hypotekárny úver. Druhá etapa sú obhliadky nehnuteľností, tam sa ešte niektorí záujemcovia profilujú, či chcú byt alebo prípadne zvážia aj rodinný dom. Táto časť je časovo aj fyzicky najnáročnejšia. Tretia etapa je, keď sa rozhodnú a nehnuteľnosť rezervujú, respektíve podpíšu rezervačnú dohodu, ktorá je budúcim záväzkom budúceho kupujúceho, predajcu a realitnej kancelárie. Potom nasleduje podpis ostrej kúpnej zmluvy, keď už predtým zbehne aj schvaľovací proces hypotekárneho úveru. Kúpnu zmluvu pripravuje advokát realitnej kancelárie, ten už vie, čo všetko má do nej pojať. A finále je vklad do katastra nehnuteľností, kedy sa kupujúci stane vlastníkom nehnuteľnosti, povolenie vkladu a protokolárne odovzdanie.

Len aby sme ľudí nestrašili, aký je to hrozný proces a byrokracia. O akých zmluvách hovoríme?

Je to relatívne zásadné, lebo málokto zrejme často predáva alebo kupuje niečo, čo má hodnotu nad 100 alebo 200 tisíc a spláca 20 – 30 rokov. Takže v tomto okamihu je potrebné sa zamyslieť, poradiť aj prizvať špecialistov, ktorí majú skúsenosti a obrátiť sa na realitné kancelárie, ktoré spolupracujú s advokátmi.

Skúsme to pomenovať, aby ľudia vedeli, na čo sa majú pripraviť. Idem teda na prehliadku nehnuteľnosti a rozhodnem sa, že ju chcem a prichádza prvý krok. Aký to je?

Keď hovoríme o obhliadke, ľudí treba pripraviť na to, že najprv maklérovi podpíšu obhliadkový list, to je dnes úplne bežná vec. Nezaväzuje ich to k ničomu, len to deklaruje skutočnosť, že tú nehnuteľnosť videli. Ďalším krokom, o niečo závažnejším, je podpis rezervačnej zmluvy, čo je taký mix budúcej kúpnej zmluvy a osobných ustanovení, do ktorých vstupuje, do práv a povinností, už aj realitná kancelária. Toto už zaväzuje tri zmluvné strany, budúceho kupujúceho, budúceho predávajúceho aj realitnú kanceláriu. Nie je to už len obyčajné vyhlásenie, ale trojstranná záväzná zmluva, kde si účastníci dohodnú, že v určitej lehote podpíšu kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bude prevod nehnuteľnosti za dohodnutú kúpnu cenu. Je to záväzný dokument, s ktorým pracuje aj banka, ak má kupujúci záujem kupovať nehnuteľnosť cez hypotekárny úver.

Potom pravdepodobne už nasleduje zmluva?

Potom sa postupuje v závislosti od toho, či mám hypotekárny úver alebo vlastné zdroje. Ak mám záujem využiť hypotekárny úver, čaká ma tam ešte tortúra v súvislosti s podpisom úverovej zmluvy, prípadne aj záložnej zmluvy, ak zakladám nejakú vlastnú nehnuteľnosť. Ak zakladá vlastnú nehnuteľnosť môj predávajúci, táto časť je na ňom, musí mi dať súhlas s tým, že jeho nehnuteľnosť bude predmetom zálohy na úver, ktorý budem žiadať ja. To je medzizastávka pred podpisom kúpnej zmluvy, tam sa nastavujú podmienky čerpania. A konečne nasleduje podpis kúpnej zmluvy, kde sa premietnu všetky predchádzajúce dohody a je teda podkladom k tomu, aby štát mohol rozhodnúť, že dochádza k prevodu vlastníckeho práva. To rozhodne práve vkladár v rámci vkladového konania na katastri.

A to už je ten posledný krok, príde mi papier, že nehnuteľnosť je vložená na moje meno?

Príde vám rozhodnutie katastra, že vklad bol povolený a to je ten okamih, kedy sa stávate vlastníkom nehnuteľnosti.

Spolu s hypotékou je to päť podpisov. Za aké obdobie to zvládneme?

Podľa toho, akí sú účastníci, ale už sa stalo, že sme tento proces zvládli aj za 10 dní.

Zvládne to človek všetko urobiť sám, alebo je tam veľmi dobrý a hodnotný vstup realitného makléra?

Prax ukazuje, že ľudia, ktorí sa obrátia na realitnú kanceláriu, sú výrazne menej vystavovaní riziku jednak nejakých realitných podvodov, ale aj administratívnych chýb, ktoré zbytočne predlžujú ten proces. Ak sa teda obrátime na realitnú kanceláriu, je to bezpečnejší prevod. Prax ukazuje aj to, že sa predávajúcim s realitnou kanceláriou často podarí predať nehnuteľnosť za vyššiu cenu, ako očakávali a dokonca rýchlejšie. Takže určite sa oplatí obrátiť na realitku. Sú však aj ľudia, ktorí to risknú a vyskúšajú si to predávať alebo kupovať sami.

S maklérom je pravdepodobne vyššia miera bezpečnosti...

Určite áno, najmä s takým, ktorý tie prevody už má preskákané a už ho v tom procese nič nezaskočí.

Z pohľadu tajomníka únie – realitný maklér áno alebo nie?

Jednoznačne áno.

Ako si vybrať dobrého makléra?

Treba mať referencie, vnútorný pocit a informácie.

Referencie na meno makléra alebo dobrou referenciou je značka realitnej kancelárie?

Na prvom mieste meno makléra, na druhom značka.

Absolvovali sme hypoteticky všetky tieto veci, dobre som si vybral nehnuteľnosť i makléra, uzavreli sme obchod a ideme to financovať. Poďme na tie financie, v akom slede to bude všetko platiť?

Ako kupujúci sa treba prepraviť, že máte jasno v tom, ako to budete platiť. Minimálne by ste mali mať jasno v tom, aký potenciál máte získať hypotekárny úver. To samozrejme závisí aj od toho, aký potenciál má samotná nehnuteľnosť, pretože po sprísnení pravidiel na poskytovanie hypotekárnych úverov platí pravidlo, že môžete získať úver maximálne do výšky 80 % vášho ročného disponibilného príjmu a tiež najviac do 80 % výšky hodnoty nehnuteľnosti. Nie kúpnej ceny, ale hodnoty. Tú hodnotu stanovuje znalec, ale môže ju ešte korigovať aj pracovník banky. Toto je prvé pravidlo, ktoré si treba uvedomiť pri tom, ako idem kupovať nehnuteľnosť. A druhé s tým spojené, koľko má vlastných zdrojov, koľko viem vyfinancovať z vlastných prostriedkov. Pokiaľ ide o ďalšie kroky vo financovaní, čaká ma zloženie zálohy, ktorá sa platí spravidla pri podpise rezervačnej zmluvy. Čiže po tom, ako sa dohodnete s predávajúcim a RK, že je váš záujem skutočný a máte záujem v procese postúpiť ďalej, aby sa nehnuteľnosť ďalej nepredávala, rezervuje sa pre vás. Zálohu treba zložiť na účet realitnej kancelárie, výška býva väčšinou od 3 do 10 % celkovej kúpnej ceny. V prípade, že nedôjde k podpisu kúpnej zmluvy, bude vám táto suma vrátená, ak to nie ste vy, kto zapríčinil zmarenie tohto obchodu.

To znamená, ak od toho odstúpim?

Ak odstúpite z dôvodov, ktoré predpokladá rezervačná zmluva, povedzme sú tam nejaké závažné dôvody, ktoré sú v zmluve uvedené, potom vám môže byť rezervačná záloha vrátená. Ak k tomu dôjde z nejakých iných dôvodov, povedzme, že ste si našli inú nehnuteľnosť, krajšiu, lacnejšiu, treba si uvedomiť, že ten predávajúci bol blokovaný a realitná kancelária tiež už vyvinula určitú snahu, pripravila zmluvnú dokumentáciu, maklér pripravoval prevod, ktorý sa zmaril, a je potrebné sanovať im túto časovú aj ekonomickú ujmu z prostriedkov vašej zálohy.

Čiže je potrebné dobre porozmýšľať a dobre čítať zmluvu. Mám zálohu zaplatenú, mám vybavenú hypotéku, čo nastáva potom?

Tu nastáva také rázcestie. Ak je v hre hypotéka, nastáva jeden model, ak máte vlastné zdroje, tam je iný scenár financovania. V prípade, že čerpáte hypotéku, je dobré zistiť, aké sú podmienky, aby vám banka poslala peniaze na účet. Banky štandardne vyžadujú podpis záložnej zmluvy, poistená nehnuteľnosť plus vinkulácia poistenia v prospech banky, ktorá poskytla úver a aspoň začaté konanie o zápise záložného práva. Toto je potrebné banke preukázať, aby banka bola pripravená poslať kúpnu cenu na účet, ktorý si dohodnete v kúpnej zmluve. Banka si môže stanoviť aj ďalšie podmienky. Ak sú pre ňu niektoré veci nejasné, môže vám uložiť preukázať ďalšiu podmienku, napríklad, že predchádzajúce časti kúpnej ceny boli uhradené alebo že ste splatili leasing, ktorý ste mali predtým na auto a pod. Toto sú faktory, ktoré sú relatívne individuálne a treba ich splniť.

Ak nečerpáte úver a máte vlastné zdroje, je dobré tieto voľné prostriedky vinkulovať u notára, v banke, prípadne u advokáta. Hovoríme o vinkulácii alebo úschove a tá sa uvoľňuje do voľnej dispozície predávajúceho až vtedy, keď dôjde k povoleniu vkladu vlastníckeho práva. Čiže máte istotu, že predávajúci peniaze nedostane, kým nebudete vlastníkom a on tiež bude mať istotu, že ich máte, lebo ste ich zaviazali v banke alebo u notára a že mu budú prevedené.

Toto je veľmi dôležité, lebo práve toho finančného procesu sa ľudia veľmi obávajú, aby bol transparentný a zároveň bezpečný. Keby to niekto riešil na priamo s majiteľom nehnuteľnosti, to by mohlo aj zle dopadnúť. Máte aj s takým skúsenosti?

Bohužiaľ máme, lebo zastupujeme aj klientov, ktorí zle dopadli a tie procesy sú náročné, často je tam spleť ľudí, ktorí transfer riešili, takže šanca dostať sa späť k peniazom alebo nehnuteľnosti je buď na roky alebo žiadna.

Čiže tá byrokracia, aj keď to znelo veľmi obšírne, je aj vo váš prospech a nemusíte sa toho obávať.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk

Zdroj foto: Nehnuteľnosti.sk