Slovenské stavebníctvo sa momentálne nachádza na dôležitej križovatke a najnovšie čísla vyvolávajú u odborníkov rešpekt. Hoci sa odvetviu počas väčšiny roka pomerne darilo a držalo sa v kladných číslach, záver roka priniesol nečakané ochladenie.

Najnovšie štatistiky ukazujú, že v novembri klesla medziročná výstavba, modernizácia a rekonštrukcia budov na Slovensku o 2,3 percenta. Ešte výraznejší prepad zaznamenala výstavba úplne nových budov, ktorá sa prepadla až o 3,5 percenta.

Tento negatívny trend prichádza práve v čase, keď už naplno platí historická reforma. Od 1. apríla 2025 vstúpil do platnosti nový stavebný zákon. Ide o najväčšiu zmenu pravidiel v tejto oblasti za posledných 50 rokov.

Hlavným cieľom bolo odstrániť byrokraciu, ktorá roky brzdila rozvoj miest a zbytočne zvyšovala ceny nehnuteľností. Oslovili sme najvýznamnejších developerov na trhu, aby zhodnotili, či nová legislatíva skutočne prináša očakávaný prievan.

Koniec dvoch kôl schvaľovania

Jedným z najväčších problémov starého systému bola duplicita. Každý projekt musel prejsť najskôr územným a následne stavebným konaním. Roman Petro, projektový riaditeľ spoločnosti Reinoo, vníma novú legislatívu ako nevyhnutný krok k modernizácii.

Za kľúčový prínos považuje integráciu týchto dvoch stupňov do jedného procesu.Tento krok odstraňuje neefektívny čas, ktorý úradníci aj investori trávili administratívou. Podľa Petra to dáva developerom oveľa väčšiu istotu v plánovaní. Výrazne sa tak skracuje cesta od prvotného nápadu až po moment, kedy na pozemok dorazia stroje a začne sa reálny výkop.

Digitálna revolúcia

Okrem spájania procesov prináša zákon aj moderné digitálne nástroje. Developeri vítajú elektronickú komunikáciu so stavebným úradom. Modernizácia procesov by mala postupne nahradiť nekonečné stohy papiera a únavné osobné návštevy úradov. Peter Čižmár z Penta Real Estate pozitívne vníma práve tú časť reformy, ktorá sa zameriava na digitalizáciu.

Ešte dôležitejším prvkom je však inštitút takzvaného domnelého súhlasu. V minulosti mohli úrady procesy naťahovať mesiace či roky bez jasnej odpovede. Dnes platí dôležité pravidlo: ak sa úrad nevyjadrí v zákonnej lehote, jeho mlčanie sa považuje za automatický súhlas. Tieto kroky majú potenciál zvýšiť predvídateľnosť celého procesu a znížiť zbytočné zdržania, ktoré doteraz stáli investorov milióny eur.

O koľko sa reálne skráti čakanie?

Čas sú v stavebníctve peniaze. Každý mesiac zdržania zvyšuje náklady o státisíce eur, čo v konečnom dôsledku zaplatí koncový kupujúci v cene bytu. Patrik Golský, výrobný riaditeľ YIT Slovakia, odhaduje, že po plnej implementácii zákona sa procesy dramaticky zrýchlia.

Pri takzvaných „vyhradených stavbách“ by sa príprava a povoľovanie mohli skrátiť na 1,5 až 2 roky. Doteraz tento proces trval v priemere až päť rokov. Samotné stavebné povolenie by pritom v štandardnom režime nemalo trvať viac ako šesť mesiacov od podania žiadosti. Ak sa tieto predpoklady naplnia, efektívnejšie povoľovanie môže v strednodobom horizonte výrazne zvýšiť dostupnosť bývania na celom Slovensku.

Stavebný zákon ovplyvní výstavbu na Slovensku. — Envato Elements / Nehnuteľnosti.sk

Slabé miesta a pôrodné bolesti

Hoci developeri zákon v princípe chvália, upozorňujú aj na vážne nedostatky, ktoré prináša každodenná prax. Patrik Golský z YIT Slovakia za najväčšiu nevýhodu považuje nemožnosť požiadať o zmenu stavby pred dokončením. Ak počas výstavby potrebujete urobiť zásadnejšiu zmenu, podľa nového zákona musíte spustiť celé povoľovanie s novým projektom úplne odznova. To môže byť v praxi veľmi nepružné a zbytočne komplikované.

Kritický hlas prichádza aj zo strany spoločnosti JTRE. Ich hovorca Michal Dutka upozorňuje na množstvo nezodpovedaných otázok, ktoré z nového zákona vyplynuli. Podľa neho chýba najmä jasný výklad jednotlivých ustanovení a detailne upravené postupy pre špecifické situácie.

Taktiež poukazuje na to, že portál pre výstavbu ešte stále nefunguje v plnej praktickej kráse. Podľa JTRE je nevyhnutné urýchlene dopracovať vyhlášky a metódy, ktoré by odrážali reálne skúsenosti ľudí z terénu.

Rekonštrukcia budovy — Envato Elements / Nehnuteľnosti.sk

Prechodné obdobie brzdí nadšenie

Aktuálna situácia na trhu je podľa expertov rozpačitá, pretože sa stále nachádzame v náročnom prechodnom období. Nové pravidlá sa len zavádzajú do praxe a súbežne sa mnohé projekty ešte povoľujú podľa starého systému. To spôsobuje vyššiu administratívnu náročnosť a vyžaduje si extrémne intenzívnu koordináciu medzi developermi, projektantmi a úradmi.

Viacerí veľkí hráči sú preto pri konečnom hodnotení zatiaľ opatrní:

Alto Real Estate: Generálny riaditeľ Rastislav Valovič tvrdí, že na definitívne hodnotenie dopadov je ešte priskoro. Ich aktuálne rozostavané projekty sa stále riadia starou legislatívou. Skutočnú realitu pri nových zámeroch spoznajú až o niekoľko mesiacov.
CORWIN SK: Igor Bubeník, šéf biznis stratégie, zatiaľ nemal príležitosť prínosy zákona zažiť na vlastnej koži. Podľa novej legislatívy totiž ešte nepostupovali pri žiadnom zo svojich projektov.
Grafobal Group Development: Hovorkyňa Ivana Tittelová uvádza, že prínos zatiaľ nevedia objektívne vyhodnotiť. Dôvodom je jednoduchý fakt – zatiaľ neukončili žiadne konanie, ktoré by začalo podľa nových pravidiel.

Čo prinesie budúcnosť?

Hoci november priniesol stavebníctvu studenú sprchu v podobe poklesu, nový stavebný zákon predstavuje nádej na prepotrebný reštart. Ak sa podarí doladiť technické detaily a stabilizovať úradné postupy, trh by mohol zažiť výrazné oživenie. Skutočný dopad reformy však pocítime až v momente, keď sa nové mechanizmy plne implementujú v praxi a úrady sa naučia pracovať v novom, rýchlejšom režime.