Predkupné právo: Toto by ste mali vedieť ešte predtým, ako využijete tento inštitút

V článku sa dozviete:

• čo je to predkupné právo a ako vzniká,

• aké sú časté porušenia predkupného práva v praxi,

• ako sa brániť pri porušení predkupného práva,

• aké sú komplikácie spojené s predkupným právom

• aké sú výhody a nevýhody predkupného práva

• kedy sa oplatí vstúpiť do podielového spoluvlastníctva.

---

Čo je to predkupné právo a ako vzniká?

Predkupné právo je právny inštitút, ktorý slúži ako nástroj na ochranu záujmov spoluvlastníkov, zmluvných strán alebo štátu. Ide o právo, ktoré dáva oprávneným osobám možnosť kúpiť nehnuteľnosť (alebo jej časť) pred tým, než ju vlastník prevedie na niekoho iného. V praxi to znamená, že ak chce vlastník nehnuteľnosti alebo jej podielu predávať, musí ju najskôr ponúknuť osobám, ktoré majú predkupné právo.

Predkupné právo môže vzniknúť buď priamo zo zákona, alebo môže byť založené na základe zmluvy medzi stranami, ako vysvetľuje advokát a tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec. Zákonné predkupné právo je najčastejšie spojené so spoluvlastníctvom nehnuteľností, pričom jeho cieľom je predovšetkým zabrániť rozširovaniu počtu spoluvlastníkov. „Najčastejšie sa to stáva pri dedení, kedy sa podiely na nehnuteľnostiach rozdeľujú medzi viacerých dedičov,“ pokračuje Plavec.

Tento mechanizmus sa používa hlavne v prípadoch, kde sú viacerí spoluvlastníci nehnuteľnosti a jeho cieľom je zabrániť rozširovaniu počtu spoluvlastníkov. Zákon o predkupnom práve sa však uplatňuje aj v iných situáciách, napríklad pri ochrane záujmov štátu, kde je potrebné nehnuteľnosť, ktorá je národnou kultúrnou pamiatkou, najprv ponúknuť štátu pred jej predajom inej osobe.

Časté porušenia predkupného práva v praxi

V slovenskej praxi dochádza k porušeniu predkupného práva najmä pri prevodoch spoluvlastníckych podielov k spoločným nehnuteľnostiam. Podľa Plavca porušenie predkupného práva často nastáva, keď spoluvlastník vôbec neponúkne svoj podiel ostatným spoluvlastníkom alebo im ho ponúkne za nevýhodnejších podmienok ako tretej osobe. Takéto situácie často vedú k súdnym sporom, keďže kataster nehnuteľností pri vklade nedodržanie predkupného práva nekontroluje.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Ako sa brániť pri porušení predkupného práva?

Existuje niekoľko spôsobov, ako sa brániť v prípade, že je predkupné právo porušené. Odborník uvádza nasledujúce možnosti:

• Dovolanie sa neplatnosti kúpnej zmluvy

V prípade, že spoluvlastník predal svoj podiel tretej osobe bez rešpektovania predkupného práva, je možné domáhať sa neplatnosti kúpnej zmluvy. Plavec však upozorňuje, že „neplatnosť kúpnej zmluvy je relatívna, čo znamená, že platí, pokiaľ sa oprávnený spoluvlastník nedovolá jej neplatnosti na súde.“

• Domáhanie sa nahradenia prejavu vôle

Spoluvlastník, ktorému bolo predkupné právo upreté, sa môže domáhať toho, aby mu treťou osobou bol prevedený podiel za rovnakých podmienok, za akých ho nadobudla. „Nadobúdateľ podielu je povinný ho previesť oprávnenému spoluvlastníkovi za rovnakých podmienok, za akých podiel získal,“ vysvetľuje advokát. Ak nadobúdateľ odmietne, môže sa spoluvlastník obrátiť na súd, aby ten uložil povinnosť uzavrieť zmluvu o prevode.

• Ponechanie predkupného práva

Ak sa spoluvlastník rozhodne nevyužívať predchádzajúce možnosti, môže si predkupné právo ponechať voči novému vlastníkovi. Plavec dodáva, že „predkupné právo sa viaže na nehnuteľnosť, nie na osobu, čo znamená, že prechádza na nového vlastníka podielu a je potrebné ho dodržať aj v budúcnosti.“

Nedávna novinka v zákone pri predaji garáží

Novinkou v slovenskej legislatíve je predkupné právo pri predaji garáží v bytových domoch. Spoluvlastníci garáží majú povinnosť ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom garáží, okrem prípadov, keď sa podiel na garáži predáva spolu s bytom alebo sa prevádza priamo na iného vlastníka bytu v dome. Táto zmena je súčasťou snahy zabrániť komplikáciám, ktoré môžu vzniknúť pri vlastníctve spoločných priestorov v bytových domoch.

Zákonné predkupné právo sa uplatňuje aj v prípade národných kultúrnych pamiatok a nehnuteľností v stupňoch ochrany 3, 4 a 5. Tieto nehnuteľnosti musia byť najprv ponúknuté štátu, aby sa zabezpečila ich ochrana a ďalšie využitie v súlade s kultúrnym dedičstvom.

Komplikácie spojené s predkupným právom

Predkupné právo môže predaj nehnuteľností aj skomplikovať, pretože vlastník musí najskôr ponúknuť nehnuteľnosť alebo podiel na nej osobám s predkupným právom. Ak tieto osoby nereagujú alebo odmietnu ponuku, môže to celý proces predaja predĺžiť. „Nevyjednanie predkupného práva môže viesť k neplatnosti prevodu, čo následne spôsobí súdne spory a predaj predĺži o niekoľko mesiacov,“ upozorňuje Plavec.

Predkupné právo tak zohráva dôležitú úlohu v ochrane záujmov spoluvlastníkov a štátu, ale zároveň prináša aj isté obmedzenia a komplikácie pri prevodoch nehnuteľností.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Výhody a nevýhody predkupného práva

Podielové spoluvlastníctvo môže mať svoje výhody aj nevýhody. Ako hovorí Milan Ficek z advokátskej kancelárie FICEK & PARTNERS, medzi výhody patrí „finančná dostupnosť, pretože spoločná kúpa nehnuteľnosti môže byť finančne menej náročná, a rozdelenie nákladov a zodpovednosti medzi spoluvlastníkov.“ Spoločná investícia do nehnuteľnosti môže byť tiež výhodná, ak sú spoluvlastníci v príbuzenskom alebo dôvernom vzťahu.

Na druhej strane, Ficek upozorňuje na nevýhody: „Podielové spoluvlastníctvo môže byť obmedzujúce, najmä čo sa týka nakladania s podielom, pretože predkupné právo a nutnosť dohody so spoluvlastníkmi môžu obmedziť flexibilitu.“ Ďalšou nevýhodou sú potenciálne konflikty medzi spoluvlastníkmi, najmä ak sa nezhodnú na správe alebo využití nehnuteľnosti. Predaj podielu je administratívne náročnejší, čo môže celý proces predĺžiť.

Kedy sa oplatí vstúpiť do podielového spoluvlastníctva?

Podľa Ficeka sa podielové spoluvlastníctvo oplatí najmä v prípadoch, keď ide o rodinné nehnuteľnosti, napríklad pri dedičstve alebo spoločnom bývaní s rodinou. Ďalšou vhodnou situáciou sú investície s dôveryhodnými partnermi, ak sú jasne dohodnuté pravidlá a podmienky. „Podielové spoluvlastníctvo je tiež vhodné pri veľkých projektoch, kde je nevyhnutné finančné a zodpovednostné rozdelenie medzi viacerých spoluvlastníkov,“ približuje Ficek. 

Pred vstupom do podielového spoluvlastníctva je podľa neho dôležité dôkladne zvážiť všetky právne aspekty a ideálne upraviť vzťahy zmluvou medzi spoluvlastníkmi. „Dohoda môže riešiť správu nehnuteľnosti, predkupné práva a postupy pri riešení sporov,“ uzatvára Ficek. Predkupné právo tak zohráva dôležitú úlohu v ochrane záujmov spoluvlastníkov a štátu, ale zároveň prináša aj isté obmedzenia a komplikácie pri prevodoch nehnuteľností.

Prečítajte si tiež:

Kedy sa platí daň z dedičstva nehnuteľnosti v roku 2024?

Splnomocnenie na predaj nehnuteľnosti: Výhody, postupy a riziká