Čo je podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti a ako ho zrušiť?

Na Slovensku je možné vlastniť nehnuteľnosť viacerými osobami - ide o tzv. podielové spoluvlastníctvo. Ako funguje, aké môžu byť jeho riziká a ako sa podielové spoluvlastníctvo môže zrušiť?

V článku sa dozviete:

• čo je to podielové spoluvlastníctvo, 

• čo môže byť predmetom podielového spoluvlastníctva,

• ako vzniká podielové spoluvlastníctvo,

• ako je možné získať spoluvlastnícky podiel,

• ako sa vypočítava spoluvlastnícky podiel,

• aké sú práva a povinnosti pri podielovom spoluvlastníctve,

• ako prebieha vysporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Čo je podielové spoluvlastníctvo?

Legislatíva definuje podielové spoluvlastníctvo ako právny stav, pri ktorom je jedna vec súčasne vlastnená viacerými osobami, resp. subjektmi. Spoluvlastníkmi môžu byť fyzické aj právnické osoby. Právo nadobudnúť spoluvlastnícky podiel má aj štát, ktorý v súvisiacich právnych úkonoch vystupuje ako právnická osoba.

Všetci spoluvlastníci disponujú určitým podielom na predmetnej veci, z ktorého im vyplývajú práva a povinnosti v rozsahu, ktorý im určuje veľkosť spoluvlastníckeho podielu. Spoločne zabezpečujú hospodárenie s majetkom a rozhodujú o užívaní predmetnej veci.

Čo môže byť predmetom podielového spoluvlastníctva?

Občiansky zákonník umožňuje previesť vlastníctvo súčasne niekoľkým spoluvlastníkom pri akejkoľvek veci. Podmienkou je, aby išlo o vec, ktorá podľa zákona môže byť predmetom vlastníckeho práva. „Týka sa to rovnako hnuteľných vecí, ako sú autá, umelecké diela alebo nábytok, ako aj nehnuteľností, ako sú domy, byty alebo pozemky. Veci v spoluvlastníctve môžu byť tiež práva, napríklad autorské práva alebo patentové práva," špecifikuje advokát Milan Ficek z Advokátskej kancelárie Ficek & Partners.^{Zdroj: pixabay.com}

Ako vzniká podielové spoluvlastníctvo?

Podielové spoluvlastníctvo vzniká, keď si spoluvlastnícke právo na nadobudnutie predmetnej veci uplatnia minimálne 2 osoby bez ohľadu na ich vzájomný vzťah. Majetok sa zveruje do ich spoluvlastníctva na základe oprávneného spôsobu. Ten vyplýva z právneho predpisu alebo z konkrétneho právneho úkonu.

Ako je možné získať spoluvlastnícky podiel?

Spoluvlastnícky podiel sa nadobúda viacerými spôsobmi:

• dedením
• zmluvou o prevode spoluvlastníckeho podielu
• dohodou o kúpe spoločnej nehnuteľnosti
• rozhodnutím súdu o vysporiadaní dedičstva
• vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov po rozvode

Zákon definuje aj špecifické spôsoby nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu, ktoré nie sú bežné. Ide o nadobudnutie spoluvlastníckeho práva formou dražby, pričom spoluvlastník môže získať podiel aj vtedy, keď na dražbe nevystupoval ako dražiteľ. Špecifickým spôsobom je tiež nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu vydržaním v stanovenom rozsahu.

Prečítajte si tiež: Dobrovoľná dražba nehnuteľnosti – cena, priebeh, účastníci

Výpočet spoluvlastníckeho podielu

„Každý spoluvlastník má právny podiel, ktorý môže byť presne kvantifikovaný a nezávislý od podielov ostatných spoluvlastníkov," hovorí advokát Milan Ficek a k výpočtu výšky spoluvlastníckeho podielu dodáva: „Výpočet podielu závisí od dohody medzi spoluvlastníkmi alebo od právnych predpisov, ak je majetok získaný dedením alebo darovaním. Podiely nemusia byť vždy rovnaké a môžu byť pridelené podľa vkladu jednotlivých spoluvlastníkov do majetku alebo podľa ich vzájomnej dohody."

 Ak dohoda alebo právny nárok na väčší podiel na základe dedičstva alebo daru neexistuje, pristúpi sa k určeniu podielu v rovnakom rozsahu. Na základe rozsahu spoluvlastníckeho práva všetkých vlastníkov sa vypočíta výška podielov prislúchajúcich oprávneným osobám. Spoluvlastnícky podiel sa vyjadruje zlomkom, prípadne aj percentom.

• Príklad výpočtu spoluvlastníckeho podielu:

„Trojica spoluvlastníkov Ján, Eva a Tomáš vlastní dom. Ján investoval 50 % nákladov, Eva s Tomášom prispeli 25 % podielom. Ich spoluvlastnícke podiely budú: Ján 1/2, Eva 1/4 a Tomáš 1/4. Tieto podiely znamenajú, že Ján vlastní polovicu domu, Eva a Tomáš vlastnia štvrtinu. Podiely môžu byť použité na určenie prerozdelenia výnosov z prenájmu alebo na rozhodovanie o predaji alebo úpravách na dome," udáva príklad advokát Milan Ficek.^{Zdroj: pexels.com}

Práva a povinnosti podielových spoluvlastníkov nehnuteľnosti

Výška spoluvlastníckeho podielu určuje rozsah práv a povinností spoluvlastníkov pri nakladaní s nehnuteľnosťou. Ak sú podiely rovnaké, všetci spoluvlastníci sa podieľajú na údržbe a prevádzke nehnuteľnosti rovnakou mierou. Rovnaká je aj výška ich príjmov z prenájmu.

V prípade rozdielneho rozsahu spoluvlastníckeho podielu je situácia iná. Presná výška nákladov a príjmov súvisiacich s užívaním nehnuteľnosti sa odvíja od výšky podielu. Z podielového spoluvlastníctva vyplýva aj povinnosť získať súhlas všetkých spoluvlastníkov pri akomkoľvek nakladaní so spoločným majetkom.

Menšinový a väčšinový spoluvlastník nehnuteľnosti

Povinnosť získať súhlas všetkých spoluvlastníkov pri nakladaní s nehnuteľnosťou je potrebný aj v prípade nerovnomerného rozdelenia vlastníctva medzi väčšinových a menšinových spoluvlastníkov. „Menšinový spoluvlastník má právo zúčastňovať sa na rozhodovacích procesoch a jeho súhlas môže byť nevyhnutný pri kľúčových rozhodnutiach. Aj keď je v menšine, má právo namietať proti rozhodnutiam, ktoré by mohli negatívne ovplyvniť jeho vlastný podiel alebo použitie majetku pri podstatných zásahoch do spoločnej veci. Nemôže sa sťať, aby sa väčšina dohodla bez možnosti ochrany menšinového spoluvlastníka, napríklad o tom, že spoločný dom zbúrajú. Má tiež právo na podiel zo zisku alebo iného príjmu generovaného majetkom a na jeho informovanosť o všetkom, čo sa týka správy a využívania spoločného majetku. Pri nepodstatných zásahoch sa musí prispôsobiť väčšine," objasňuje pozíciu menšinového spoluvlastníka v podielovom spoluvlastníctve Ficek.^{Zdroj: pixabay.com}

Riešenie sporov medzi spoluvlastníkmi nehnuteľnosti

Prípady z praxe ukazujú na časté nezhody medzi spoluvlastníkmi. Spory vznikajú najmä pri nerovnomerných spoluvlastníckych podieloch. Výnimočné nie sú ani prípady, keď sa na spôsobe užívania predmetnej veci nedohodnú ani vlastníci s rovnakým podielom.

Bezproblémové užívanie nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve môže zabezpečiť dohoda podielových spoluvlastníkov o užívaní spoločnej veci podpísaná všetkými stranami. V nej sa definujú konkrétne podmienky užívania aj financovania nehnuteľnosti. Ak sa niektorý spoluvlastník nechce dohodnúť, na rad prichádza otázka možnosti vysporiadania podielového spoluvlastníctva, ktoré sa môže vykonať niekoľkými spôsobmi.

Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva dohodou

Cieľom vysporiadania podielového spoluvlastníctva je jeho zrušenie, prípadne prevod niektorých podielov do vlastníctva iných spoluvlastníkov. Ak chcú zúčastnené strany podielové spoluvlastníctvo zrušiť, podpíšu dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, na základe ktorej sa nehnuteľnosť rozdelí a každému vlastníkovi pripadne dohodnutá časť. Táto forma sa využíva najmä pri pozemkoch, ktoré sa rozdelia na viacero parciel. Vkladom do katastra nehnuteľností podielové spoluvlastníctvo zaniká.

Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva na súde

Ak sa vlastníci na zrušení podielového spoluvlastníctva nedohodnú, o vyriešenie situácie môžu požiadať súd. „V prípade súdneho rozdelenia sa berie do úvahy pôvodná výška podielov a osobné okolnosti spoluvlastníkov. Súdne rozhodnutie je potom záväzné pre všetkých spoluvlastníkov. Súd vždy najskôr zisťuje, či je vec deliteľná (napríklad dom, pozemok). Ak zistí, že áno, potom rozhodne o rozdelení. Ak by zistil, že vec nie je deliteľná, potom sa bude pýtať, kto zo spoluvlastníkov chce vec do svojho vlastníctva. Ak nikto neprejaví záujem, vec môže skončiť na dražbe. Ak by niektorý zo spoluvlastníkov prejavil súhlas, potom mu vec za primeranú náhradu zverí do vlastníctva," informuje advokát.

Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva predajom

Zrušiť podielové spoluvlastníctvo je možné aj predajom nehnuteľnosti. Byt, rodinný dom alebo iný nehnuteľný majetok sa môže predať len so súhlasom všetkých spoluvlastníkov. Každý z nich musí súhlasiť s výškou ceny a rozdelením zisku. Podľa zákona sa zisk delí v závislosti od výšky jednotlivých podielov.

Predkupné právo pri predaji spoluvlastníckeho podielu

Pri predaji nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve môžu spoluvlastníci využiť svoje predkupné právo. To prináleží všetkým spoluvlastníkom a dáva im možnosť získať predmetnú vec prednostne pred inými záujemcami. Spoluvlastníci si môžu toto právo uplatniť aj pri predaji spoluvlastníckeho podielu, nielen pri predaji celej nehnuteľnosti za účelom vysporiadania podielového spoluvlastníctva. Záujemca o kúpu pošle ponuku na využitie predkupného práva všetkým spoluvlastníkom. V prípade ich súhlasu odkúpi daný podiel.^{Zdroj: pixabay.com}

Využitie predkupného práva má pre spoluvlastníkov zásadný význam. Táto zákonná možnosť im ponechá vlastníctvo nehnuteľnosti a kontrolu nad spoločným majetkom. Pri pozemkoch v podielovom spoluvlastníctve sa predkupné právo môže rozšíriť na susedov alebo vlastníkov susedných pozemkov. Menšinový spoluvlastník pozemku ho zas môže využiť na kúpu iného spoluvlastníckeho podielu a tým zmeniť svoj štatút menšinového vlastníka na vlastníka s rovnakým alebo väčším spoluvlastníckym podielom. 

Prečítajte si tiež:

Predkupné právo: Toto by ste mali vedieť ešte predtým, ako využijete tento inštitút

Advokát radí: Môžu vás spoluvlastníci pripraviť o bývanie?

Advokát radí: Čo robiť, keď spoluvlastník nehradí náklady za nehnuteľnosť

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk