V článku sa dozviete:

• ako postupovať pri určovaní ceny nehnuteľnosti

• prečo musia ísť pri oceňovaní nehnuteľnosti emócie bokom

• čo robiť, keď začnú kupujúci o cene vyjednávať

• aký je rozdiel medzi predajnou a kúpnou cenou nehnuteľnosti

• ako sa dá spraviť ocenenie nehnuteľnosti rýchlo a zadarmo

Nereálne vysoká cena bytu môže predaju nehnuteľnosti uškodiť

Predstavte si mladý pár, ktorý sa rozhodol predať svoj trojizbový byt v bratislavskej Petržalke. Ako mnohí predávajúci, aj oni si mysleli, že stanovenie ceny bude tou najjednoduchšou časťou predaja. Stačí sa predsa pozrieť na realitné portály, nájsť podobné byty a riadiť sa ich cenou.

Keď zistili, že porovnateľné trojizbáky sa inzerujú za zhruba 200-tisíc eur, neváhali a do svojho inzerátu napísali rovnakú sumu. Po troch mesiacoch bez jedinej serióznej ponuky však boli nútení svoju stratégiu prehodnotiť.

Hoci je tento príbeh fiktívny, ilustruje reálnu situáciu, s ktorou sa stretávajú mnohí predávajúci. Stanovenie správnej predajnej ceny nehnuteľnosti je totiž často náročnejšie, než sa môže na prvý pohľad zdať. „Majitelia chcú prirodzene za svoj byt či dom získať čo najviac peňazí, no príliš vysoká cena môže paradoxne predaju uškodiť,“ upozorňuje realitný maklér FinGO reCloud Branislav Čuri.

Ako teda postupovať pri určovaní ceny nehnuteľnosti, aké faktory na ňu majú vplyv a čoho by ste sa mali pri oceňovaní vášho bytu či domu vyvarovať? Pýtali sme sa odborníkov.

Emócie musia ísť pri ocenení bytu bokom

Ako sme už naznačili, najčastejšou chybou, ktorej sa predávajúci dopúšťajú, je „prestrelenie“ ceny. Neuvedomujú si pritom, že navonok „rovnaká“ nehnuteľnosť nemusí byť cenovo rovnaká, pretože veľkú úlohu zohráva lokalita, stav bytovky, okolia a ďalšie faktory.

„Človek si otvorí inzertný portál, vyberie porovnateľné ponuky, ktoré môžu byť precenené, ale keďže často zapracuje aj ego, majiteľ si povie, že jeho nehnuteľnosť je lepšia, a cenu ešte navýši oproti už nereálnej konkurenčnej cene,“ vysvetľuje Čuri spôsob, akým majitelia premýšľajú pri oceňovaní svojho bytu či domu. Predávajúci tak často určujú cenu podľa vlastných emocionálnych väzieb na nehnuteľnosť, čo môže spôsobiť neadekvátne vysokú cenu.

Práve takýto prístup vedie k tomu, že z nehnuteľnosti sa neraz stane „ležiak“, čo je pre majiteľa problém. Ako totiž vysvetľuje Čuri, v realitách platí pravidlo, že čím dlhšie je nehnuteľnosť na trhu, tým viac klesá jej cena.

Pripravte sa na vyjednávanie pri cene nehnuteľnosti

Podľa odborníka je preto dôležité, aby predávajúci nastavil cenu rozumne a realisticky už na začiatku, čo mu okrem iného môže pomôcť priblížiť sa k inzertnej cene. Je totiž dôležité uvedomiť si, že cena, ktorú uvediete v inzeráte sa nie vždy rovná tej, za ktorú sa vám nehnuteľnosť napokon skutočne podarí predať.

Podľa Michala Pružinského z portálu Nehnuteľnosti.sk býva v štandardnej trhovej situácii rozdiel medzi inzertnou a finálnou cenou do piatich percent. Pri dynamickejších zmenách na trhu môže táto odchýlka narásť až na 10 percent.

^{Základom predaja nehnuteľnosti je jej realistické ocenenie. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Čuri eviduje väčšie odchýlky na úrovni 10 až 15 percent najmä pri predaji rodinných domov. Naopak, pri predaji panelákových bytov sú podľa jeho slov ponukové ceny v inzerátoch už takmer totožné s reálnymi predajnými cenami. „V niektorých prípadoch sa nám už stalo, že sme nehnuteľnosť predali aj za viac, a to vďaka viacerým záujemcom,“ hovorí maklér.

Kým niektorí kupujúci majú záujemcov až-až, vám sa môže stať, že záujem prejaví iba jeden či dvaja. Tí navyše môžu začať o cene vyjednávať, čo je podľa profesionálneho vyjednávača a konzultanta Viktora Kostického očakávané a viac než prirodzené. Ľudia predsa o cene neraz vyjednávajú aj pri kúpe menej podstatných produktov či služieb. Bolo by preto absurdné, keby sa o to nepokúsili pri kúpe nehnuteľnosti, čo je pre mnohých najväčšia investícia v živote.

„Ak kupujúci nevyjednáva pri zásadných veciach ako sú pozemok či byt, veľmi si škodí. Aj keby išlo o neúspešné vyjednávanie, kde by získal iba trojpercentnú zľavu, pri nehnuteľnosti za 250-tisíc eur to znamená zľavu vo výške 7 500 eur. Tieto peniaze vie využiť na hocičo iné, než na to, že ich daruje druhej strane,“ o dôležitosti vyjednávania pri kúpe nehnuteľnosti hovoril Kostický v podcaste portálu Nehnuteľnosti.sk.

Cenu nehnuteľnosti ovplyvňuje aj aktuálna situácia na realitnom trhu

Okrem už spomenutých chýb predávajúci neraz ignorujú aktuálny stav realitného trhu a nezohľadňujú trendy, napríklad rast úrokových sadzieb. Ako vysvetľuje Pružinský, úrokové sadzby hypoték sa momentálne pohybujú mierne pod štyrmi percentami. „V bežných trhových podmienkach je to síce štandard, no kupujúci aj developeri sa postupne preberajú zo šoku z roku 2022, keď úrokové sadzby začali rýchlo rásť a v priebehu pár mesiacov vyleteli z 0,5- až jednopercentných hodnôt na vyše štyri percentá,“ konštatuje.

Vyššie úrokové sadzby síce podľa jeho slov vytvárajú tlak na pokles cien, no v praxi tento efekt až tak nevidíme. Dôvodom je inflácia, ktorá spôsobuje, že ceny nehnuteľností rastú už štvrtý kvartál po sebe a medziročne sú drahšie v priemere o štyri percentá.

Ako dodáva Čuri, na ceny bytov má v súčasnosti vplyv aj nízka ponuka. Týka sa to hlavne starších panelákových bytov, rovnako však aj menších bytov v novostavbách. Aj napriek stále vysokým hypotekárnym úrokom sa tak ich ceny vyšplhali takmer na maximá spred začiatku realitnej krízy v roku 2022.

Nebojte sa investovať do úprav nehnuteľnosti, vráti sa vám to na jej cene

Ak sa vám napriek všetkým odporúčaniam zdá, že vaša nehnuteľnosť má vyššiu hodnotu, než za akú vám ju radia predať odborníci, môžete jej cenu navýšiť niekoľkými spôsobmi. „Niekedy stačí menšia rekonštrukcia alebo úprava bytu, aby sa výrazne zvýšila jeho atraktivita pre potenciálnych kupujúcich. Mnohí záujemcovia totiž nemajú dostatočnú predstavivosť a pri obhliadke ich môže odradiť nevyhovujúci stav bytu,“ radí Čuri.

V takýchto prípadoch je podľa makléra výborným riešením investícia do tzv. home stagingu alebo home liftingu. Ide o profesionálne spôsoby úpravy interiéru nehnuteľnosti pred predajom, ktorých cieľom je zatraktívniť ju pre potenciálnych kupujúcich, urýchliť predaj a dosiahnuť lepšiu predajnú cenu.

^{Kvalitná úprava bytu dokáže zvýšiť predajnú cenu nehnuteľnosti. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Home staging zahŕňa vyčistenie a upratanie priestorov, odstránenie osobných vecí a zbytočných predmetov, vhodné rozmiestnenie nábytku pre lepší dojem z priestoru, dekoratívne prvky ako vankúše, obrazy, kvety či optimálne osvetlenie priestorov. Home lifting ide ešte o krok ďalej a predstavuje menšie rekonštrukčné úpravy, napríklad vymaľovanie stien, výmenu podlahových krytín, opravu drobných nedostatkov, modernizáciu kúpeľne či kuchyne či výmenu batérií, kľučiek alebo vypínačov.

Podľa Čuriho dokážete takýmito úpravami nielen pokryť vynaložené náklady, ale aj navýšiť hodnotu nehnuteľnosti o niekoľko tisíc eur.

S ocenením vám pomôže praktická kalkulačka

Na portáli Nehnuteľnosti.sk nájdete praktickú online kalkulačku, ktorá po zadaní niekoľkých základných informácií odhadne trhovú cenu vášho bytu. Nástroj využíva pokročilé moderné technológie a disponuje miliónmi aktuálnych dát. Výsledky máte rýchlo a zadarmo.

Kalkulačka s názvom Ocenenie nehnuteľností je ideálna pre tých, ktorí chcú vedieť, ako sa zmenila cena ich vlastnej nehnuteľnosti, ale aj pre tých, ktorí kupujú či predávajú byt. Funguje veľmi jednoducho. Najprv vyplníte základné parametre o byte, ako počet izieb, rozloha či vek stavby. Aby bol odhad čo najpresnejší, je potrebné zadať aj adresu bytu. Tento údaj umožňuje aplikácii využívať informácie o cenách podobných nehnuteľností v okolí a zlepšiť spoľahlivosť odhadu.

Po vyplnení krátkeho formulára dostanete okamžitý výsledok – cenové rozpätie hodnoty bytu. Celý proces netrvá viac ako dve minúty. „Odhad ceny prebieha automaticky vďaka pokročilým matematickým algoritmom. Analyzujú sa dáta z realitného trhu zo všetkých našich inzerátov. Náš výpočtový model sa neustále prispôsobuje novým údajom z trhu, čím zabezpečuje aktuálnu a presnú informáciu o hodnote nehnuteľností,“ priblížil Branislav Boďa, šéf produktového oddelenia portálu Nehnuteľnosti.sk.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Aj keď sa snažíme o čo najväčšiu presnosť, sumu odhadnutú cez našu kalkulačku treba vždy brať ako orientačnú. Ak sa vám zdá príliš vysoká alebo nízka, prípadne ju potrebujete na úkony v banke, vieme vás prepojiť s realitným maklérom alebo znalcom, ktorý vám vypracuje kvalifikovaný posudok. Táto služba je už, samozrejme, spoplatnená.