Predaj bytu krok za krokom: Od ocenenia až po podanie ruky novému majiteľovi
Chcete predať byt, no neviete, kde začať? Pripravili sme pre vás komplexného sprievodcu, ktorý vás prevedie celým procesom. Dozviete sa, ako pripraviť byt na predaj, ako ho efektívne prezentovať, viesť obhliadky a zvládnuť všetky právne náležitosti.
Katarína Runnová
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Predaj bytu krok za krokom
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
V článku sa dozviete:
• ako správne oceniť vašu nehnuteľnosť,
• aké dokumenty potrebujete, keď predávate byt,
• čo je home staging a prečo je dôležitý pri predaji,
• ako pripraviť kvalitný inzerát, ktorý zaujme,
• na čo by ste nemali zabúdať pri organizovaní obhliadok,
• prečo by ste pri predaji bytu mali spolupracovať s odborníkmi.
Predaj bytu by sme mohli prirovnať ku skladaniu puzzle. Každý diel – či už ide o správne stanovenie ceny, prípravu dokumentácie, realizáciu obhliadok alebo podpis kúpnej zmluvy – musí presne zapadnúť na svoje miesto, aby ste dosiahli želaný výsledok. Tým je, samozrejme, úspešný predaj.
Tento sprievodca vás prevedie všetkými krokmi a ukáže vám, ako zvládnuť celý proces predaja efektívne a bez zbytočných komplikácií.
1. Prípravná fáza predaja bytu
Prípravná fáza predaja bytu môže ovplyvniť úspech celej transakcie. Dvoma kľúčovými aspektmi tejto fázy sú stanovenie predajnej ceny nehnuteľnosti a príprava potrebnej dokumentácie. Poďme si tieto kroky rozmeniť na drobné:
• Stanovenie reálnej ceny bytu
Stanovenie správnej predajnej ceny začína dôkladnou analýzou trhu vo vašej lokalite. Sledujte najmä skutočné predajné ceny podobných bytov za posledných šesť mesiacov, nielen inzerované sumy. Pri určovaní ceny zohľadnite technický stav bytu, vek budovy, jej vybavenie, stav bytového jadra, kvalitu podláh, typ okien či úroveň zateplenia.
Nezabudnite, že pri oceňovaní vášho bytu musíte dať emócie aj ego bokom. „Človek si otvorí inzertný portál, vyberie porovnateľné ponuky, ktoré môžu byť precenené, a neraz si povie, že jeho nehnuteľnosť je lepšia, a cenu ešte navýši oproti už nereálnej konkurenčnej cene,“ vysvetľuje realitný maklér FinGO reCloud Branislav Čuri bežnú chybu, ktorej sa majitelia dopúšťajú.
Viac o tom, ako správne stanoviť cenu vášho bytu, si môžete prečítať v článku Neodhadli ste správne cenu svojho bytu? Pozrite sa, ako správne oceniť vašu nehnuteľnosť.
Vyskúšať môžete aj službu Ocenenie nehnuteľnosti. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
• Príprava dokumentácie
Pred začatím predaja si pripravte kompletnú dokumentáciu k vášmu bytu. Základom sú zmluva o nadobudnutí nehnuteľnosti, výpis z listu vlastníctva, kópia katastrálnej mapy, znalecký posudok a technická dokumentácia. Potrebujete aj potvrdenie o bezdlžnosti od správcu bytového domu a dodávateľov energií, ktoré dokazuje, že nemáte žiadne nedoplatky. Nevyhnutnosťou je tiež energetický certifikát. Všetky dokumenty si uložte aj v elektronickej forme, aby ste ich mohli rýchlo zdieľať so záujemcami.
• Konzultácie s odborníkmi
Predaj bytu je komplexný proces, ktorý si vyžaduje znalosť rôznych oblastí a zákonov. Nebojte sa obrátiť na expertov, vďaka ktorým bude predaj vašej nehnuteľnosti jednoduchší a rýchlejší.
Realitný maklér pozná aktuálnu situáciu na trhu a môže vám poskytnúť cenné rady, či už ohľadne cenotvorby alebo predajnej stratégie. Navyše, správnym marketingom vie zvýšiť reálnu predajnú cenu o 10 až 20 percent. Právnik vám zase skontroluje všetku dokumentáciu a zmluvy pre zabezpečenie právnej čistoty transakcie.
Pozrite si aktuálne ponuky na Nehnuteľnosti.sk:
2. Príprava bytu na predaj
Príprava bytu na samotný predaj nielenže zvyšuje atraktivitu nehnuteľnosti pre potenciálnych kupcov, ale môže tiež prispieť k dosiahnutiu lepšej predajnej ceny. V dnešnej konkurenčnej realitnej sfére je dôležité, aby sa váš byt odlíšil od ostatných ponúk na trhu. K príprave bytu patrí:
• Základná údržba a opravy
Pred predajom skontrolujte a opravte všetky technické prvky v byte, či už ide o dvere, zámky, kľučky, elektroinštalácie alebo osvetlenie. Opravte praskliny a skontrolujte vodovodné batérie, odtoky a radiátory. Venujte pozornosť aj oknám, dverám a podlahám – opravte poškodené lišty, škáry v dlažbe či uvoľnené parkety.
• Home staging
Home staging je profesionálna príprava bytu na predaj, ktorá má pritiahnuť pozornosť kupujúcich. Odstráňte všetky osobné predmety, fotografie a nadmerné množstvo dekorácií. Nábytok preusporiadajte tak, aby priestor pôsobil vzdušne a priestranne. Dôležitú úlohu hrá osvetlenie – okná musia byť čisté, záclony vyprané a cez deň odhrnuté, aby do bytu prúdilo čo najviac prirodzeného svetla. Nezabudnite na perfektnú čistotu, najmä v kuchyni a kúpeľni, a úpravu balkóna či terasy ako oddychového priestoru. Viac o home stagingu si môžete prečítať v článku Chcete predať dom alebo byt čo najlepšie? Stavte na tzv. home staging.
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
3. Marketing a inzercia pri predaji nehnuteľnosti
V dnešnej digitálnej dobe je efektívna prezentácia nehnuteľnosti nevyhnutná pre zvýšenie jej viditeľnosti na trhu. Správne zvolená marketingová stratégia, ktorá zahŕňa kvalitné fotografie, pútavé popisy a využitie rôznych online platforiem, môže výrazne ovplyvniť záujem o vašu nehnuteľnosť. Marketing zahŕňa tieto oblasti:
• Profesionálna prezentácia
Prvý dojem rozhoduje – potenciálny kupujúci si často vytvorí názor na nehnuteľnosť v priebehu niekoľkých sekúnd po otvorení inzerátu. Preto je kvalitná prezentácia kľúčom k úspechu. Profesionálne spracované fotografie a videá, ktoré dokážu zachytiť všetky prednosti bytu, pritiahnu pozornosť a môžu významne ovplyvniť záujem o vašu nehnuteľnosť.
Fotografie by mali byť zhotovené za denného svetla a zachytávať priestor z najlepších uhlov bez skresľovania reality. Ako ďalej vysvetľuje Branislav Boďa, šéf produktového oddelenia portálu Nehnuteľnosti.sk, na ľudí negatívne vplýva, keď sú fotografie vyrenderované, teda urobené počítačom a zobrazujú možný budúci stav nehnuteľnosti namiesto toho aktuálneho.
Moderná prezentácia zahŕňa aj video prehliadku a 3D virtuálnu prehliadku, ktoré umožňujú záujemcom detailne si prezrieť byt kedykoľvek online. Dôležitou súčasťou prezentácie je pôdorys s presnými rozmermi miestností a zakreslením vstavaného nábytku.
• Príprava kvalitného inzerátu
Okrem kvalitných fotografií a videí je rovnako dôležitý aj detailný a presný popis nehnuteľnosti. Ten by mal zahŕňať nielen technické informácie, ako sú rozloha, počet izieb či stav nehnuteľnosti, ale aj benefity, ktoré môžu pritiahnuť špecifický typ kupujúceho. Napríklad, ak sa byt nachádza na prízemí bez schodov, je to ideálna nehnuteľnosť pre starších ľudí alebo osoby so zníženou mobilitou. Takýto detail môže byť pre túto skupinu kupujúcich rozhodujúci. V inzeráte je dôležité spomenúť aj občiansku vybavenosť lokality vrátane dostupnosti mestskej hromadnej dopravy, škôl či obchodov.
Tieto informácie očakávajú podľa prieskumu používatelia portálu Nehnuteľnosti.sk v inzerátoch na nehnuteľnosť. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
• Výber marketingových kanálov
Publikovanie inzerátu na čo najväčšom počte portálov výrazne zvyšuje šance na to, že nehnuteľnosť osloví správneho kupcu. Každý inzertný portál má svoje špecifické publikum, a preto môže byť prítomnosť na viacerých platformách kľúčová.
Napríklad inzercia na Nehnuteľnosti.sk, ktorý mesačne eviduje viac ako 600-tisíc návštev, výrazne zvyšuje šancu na rýchly predaj vašej nehnuteľnosti. Portál vám navyše poskytuje prístup k pokročilým nástrojom pre správu inzerátu a detailným štatistikám návštevnosti, čo vám pomôže optimalizovať vašu predajnú stratégiu.
Okrem hlavných realitných portálov využite aj sociálne siete a lokálne skupiny. Pri online inzerátoch používajte relevantné kľúčové slová, ktoré pomôžu vášmu inzerátu zobrazovať sa vo vyhľadávaniach. Inzerát pravidelne aktualizujte a upravujte cenu podľa spätnej väzby z trhu.
4. Organizácia obhliadok pri predaji nehnuteľnosti
Partner realitnej kancelárie Bosen Group Ivan Babušík považuje obhliadku nehnuteľnosti za kľúčovú časť predajného procesu, ktorá rozhoduje o úspechu či neúspechu predaja vášho bytu. „Obhliadka má byť pre kupujúceho zážitkom a príjemnou skúsenosťou. Potrebujete, aby z nej odchádzal s čo najlepšími pocitmi,“ vysvetľuje odborník. Organizácia dobrej obhliadky pozostáva z troch etáp:
• Príprava na obhliadku
Príprava vyžaduje vytvorenie prehľadného harmonogramu, ktorý by mal byť flexibilný pre záujemcov, ale zároveň efektívny pre vás. Pred každou obhliadkou je potrebné byt dôkladne vyvetrať, skontrolovať čistotu všetkých miestností a zabezpečiť príjemnú teplotu. Pripravte si dokumentáciu, ktorú by mohli záujemcovia chcieť vidieť – vrátane vyúčtovania nákladov a energetického certifikátu.
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
• Vedenie obhliadky
Pri vedení obhliadok buďte flexibilní s termínmi a majte pripravené odpovede na najčastejšie otázky o byte, dome a okolí. Počas obhliadky nechajte záujemcom priestor na prezretie bytu a otázky, no buďte pripravení poukázať na benefity nehnuteľnosti. „Odporúčam mať pripravený základný scenár, čo kľúčové a v akom poradí chcete odkomunikovať a následne sa prispôsobovať situácii,“ hovorí Babušík. Ku klientom buďte vždy úprimný a nevymýšľajte si. Drvivá väčšina informácií sa dá overiť a na naštrbenie dôvery stačí málo. Nestojí to za to.
• Vyhodnotenie po obhliadke
Sústreďte sa na to, čo ste sa od klientov dozvedeli počas obhliadky a pracujte s ich odpoveďami. Nie je dôležité, čo si myslíte vy, ale to, čo si prajú záujemcovia. Veďte si záznamy o každej jednej obhliadke, zaznamenajte si kontakt, požiadavky a pripomienky jednotlivých klientov. Môžu byť pre vás užitočné pri ďalšom jednaní.
5. Komunikácia so záujemcami o kúpu bytu
Táto etapa si vyžaduje dobré komunikačné schopnosti, profesionálny prístup a jasne stanovené priority. Správne zvládnuté jednanie môže výrazne ovplyvniť nielen finálnu predajnú cenu, ale aj rýchlosť a plynulosť celého predaja. Pozrime sa na najdôležitejšie aspekty tejto fázy.
• Vyjednávanie o cene
Pri vyjednávaní o cene bytu je kľúčové mať vopred stanovenú minimálnu akceptovateľnú cenu, pod ktorú nechcete ísť. Cena, ktorú uvediete v inzeráte, sa totiž nie vždy rovná tej, za ktorú sa vám nehnuteľnosť napokon podarí predať. Podľa Michala Pružinského z portálu Nehnuteľnosti.sk býva v štandardnej trhovej situácii rozdiel medzi inzertnou a finálnou cenou do piatich percent.
Kupujúci sa vás bude snažiť presvedčiť, aby ste z ceny spustili. Pripravte si argumenty podporujúce vašu cenovú ponuku. Spomeňte kvalitu rekonštrukcií, nízke prevádzkové náklady, nadštandardné vybavenie či výhody lokality. V procese vyjednávania je dôležité zostať profesionálny a vecný.
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
• Overenie kupujúceho
Výber kupujúceho sa začína overením jeho finančných možností. Je potrebné zistiť, či má zabezpečené financovanie prostredníctvom hypotéky alebo vlastných zdrojov. Pri hypotéke si vyžiadajte potvrdenie od banky o schválení úveru. Overte si jeho časové možnosti a schopnosť dodržať dohodnutý harmonogram predaja.
6. Právne náležitosti pri predaji nehnuteľnosti
Pri predaji bytu venujte mimoriadnu pozornosť právnym náležitostiam, ktoré zabezpečia bezpečný a bezproblémový prevod nehnuteľnosti. Správne pripravená dokumentácia a profesionálne zabezpečenie procesu ochránia záujmy oboch strán a predídu prípadným komplikáciám v budúcnosti. Najdôležitejšie právne kroky, ktorými musíte prejsť, sú:
• Podpis rezervačnej zmluvy a prijatie rezervačnej zálohy
Podpis rezervačnej zmluvy je prvým formálnym krokom pri kúpe bytu. vás ako predávajúceho zaväzuje, že počas dohodnutej doby byt nepredáte byt inému záujemcovi. Dokument obsahuje základné údaje o byte, predbežnú kúpnu cenu a časový rámec na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Potenciálny kupujúci vám pri podpise rezervačnej zmluvy zloží aj takzvanú rezervačnú zálohu. Jej výška je individuálna, spravidla však predstavuje dve až tri percentá z predajnej ceny nehnuteľnosti.
• Podpis kúpnej zmluvy
Kúpna zmluva je kľúčový dokument, ktorý musí obsahovať všetky zákonom stanovené náležitosti. Ide najmä o presnú identifikáciu predávajúceho a kupujúceho, detailný popis nehnuteľnosti, dohodnutú kúpnu cenu a spôsob jej úhrady, ako aj termín odovzdania bytu. Zmluva musí byť vyhotovená písomne a podpis predávajúceho musí byť úradne overený. Ak by niektorá z týchto povinných náležitostí v zmluve chýbala, stala by sa neplatnou.
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
• Úschova a prevod peňazí
Kľúčovým prvkom je zabezpečenie bezpečného prevodu peňazí, najčastejšie formou notárskej, advokátskej alebo bankovej úschovy. Úschova chráni obe strany transakcie – vy ako predávajúci neprídete o nehnuteľnosť bez zaplatenia a kupujúci nezaplatí bez získania vlastníctva. Peniaze sa totiž predávajúcemu uvoľnia až po povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra.
• Návrh na vklad do katastra
Návrh na vklad do katastra nehnuteľností sa podáva na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu spolu s potrebnými prílohami a správnym poplatkom. Pri normálnej dĺžke konania je jeho výška 100 eur, v zrýchlenom konaní je to 300 eur. Katastrálny odbor má 30-dňovú lehotu na rozhodnutie o návrhu na vklad, pričom skúma, či sú splnené všetky zákonné podmienky. Po povolení vkladu sa nový vlastník zapíše do listu vlastníctva a predaj je oficiálne dokončený.
Máte už vlastné konto na Nehnuteľnosti.sk?
Vďaka nemu si môžete vyhľadávať nehnuteľnosti presne podľa vašich zadaných kritérií. Keď pribudne na našom portáli podobný inzerát, zašleme vám ho, aby ste o svoju prípadnú budúcu nehnuteľnosť neprišli a nepredbehli vás ostatní kupujúci.
Aj takto získate prehľad o realitnom trhu na Slovensku.
7. Zavŕšenie predaja nehnuteľnosti
Finálna fáza predaja uzatvára celý predajný proces a zabezpečuje hladký prechod nehnuteľnosti na nového majiteľa. Vysporiadanie týchto detailov vám pomôže predísť budúcim komplikáciám či nedorozumeniam – či už s novým majiteľom alebo s úradmi.
• Odovzdanie bytu
Pri odovzdávaní bytu kupujúcemu odovzdajte všetky kľúče (od bytu, vchodu, pivnice, poštovej schránky), dokumentáciu k spotrebičom a zariadeniam, ktoré zostávajú v byte, ako aj manuály k ich obsluhe. S kupujúcim podpíšte preberací protokol, ktorý detailne popisuje stav bytu, prípadné závady a zoznam odovzdaného vybavenia.
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
• Prepis energií
Po úspešnom predaji nehnuteľnosti je potrebné prerušiť dodávky energií (elektrina, plyn, voda) na meno predávajúceho vykonaním odpočtov všetkých meračov za prítomnosti kupujúceho. Následne kupujúci uzatvorí nové zmluvy s dodávateľmi energií. Predávajúci musí uhradiť všetky nedoplatky za energie do dňa prepisu, aby sa predišlo prípadným komplikáciám pri zmene odberateľa.
• Daňové povinnosti
Predávajúci musí podať daňové priznanie k dani z príjmu z predaja (ak nespĺňa podmienky oslobodenia) a vysporiadať daň z nehnuteľnosti za príslušné obdobie.
• Odhlásenie pobytu
Po odovzdaní bytu je potrebné navštíviť príslušný mestský alebo obecný úrad a odhlásiť trvalý pobyt z predanej nehnuteľnosti. Nezabudnite tiež informovať správcu bytového domu o zmene vlastníka, aby mohol aktualizovať evidenciu a správne vyúčtovať náklady spojené s bývaním.
Zhrnutie
Úspešný predaj bytu nie je len o dobrej cene a rýchlom podpise zmlúv. Ide o komplexný proces, kde každý detail má svoj význam. Ak budete venovať dostatok pozornosti každej fáze predaja, minimalizujete riziká, vyhnete sa zbytočným komplikáciám a zabezpečíte spokojnosť oboch strán.
Ak sa vám niektorá z fáz zdá príliš náročná alebo jednoducho preferujete profesionálne vedenie celého procesu, radi vám pomôžeme. Naša služba Maklér na kľúč vám poskytne komplexnú podporu od nacenenia nehnuteľnosti až po odovzdanie kľúčov novému majiteľovi. Služba je nezáväzná a zadarmo. Aj takýmto spôsobom podávame pomocnú ruku pri kúpe a predaji nehnuteľností na Slovensku.