Nájomné bývanie a stavebný zákon: Mediálna bublina či reálne riešenia pre dostupnosť bývania na Slovensku?

V článku sa dozviete:

• ako sa vyvíja nájomné bývanie v Bratislave a čo je najväčšou prekážkou,

• prečo 20 000 vlastníkov nechce prenajímať svoje nehnuteľnosti, 

• či stavebný zákon prináša zrýchlenie procesov pri výstavbe alebo nie,

• ako sa dajú do 4 rokov zlegalizovať čierne stavby v skrátenom konaní,

• či doprava a odomýkanie priemyselných zón patria medzi priority rozvoja hlavného mesta.

---

Na nájomné bývanie počuje určitá skupina ľudí

Po zhruba 10 rokoch pribudol v Bratislave v poradí druhý nájomný dom s viac ako 100 bytmi. V procese nájomného bývania je podľa architekta a Head of the public housing department za mesto Bratislava Michala Pulmana mnoho nástrah, ktoré súkromní investori a developeri nepoznajú. „Je to najmä prehnaná byrokracia. Na začiatku projektu samozrejme v nemalej časti aj odpor verejnosti alebo nejaká stigmatizácia nájomníkov. A keď sa toto prekoná, tak v podstate tá samotná výstavba je už najmenej – tá čerešnička, ktorá ide jednoducho.” Pulman to povedal na najväčšom podujatí pre realitných maklérov Nehnuteľnosti v Bratislave.

Marek Kalma z Occam Real Estate sa pozerá na nájomné bývanie z dvoch úrovní. „Našim hlavným cieľom, ak ste čisto developer a nie operátor, je exitovať byty. To znamená postaviť a predať ich za odplatu.” S agentúrou štátom podporovaného bývania sa nie je podľa neho jednoduché dohodnúť na cenách, tak aby to dávalo význam. „Pretože cenu, ktorú oni ponúkajú za meter štvorcový, tak tá vychádza z nejakých prepočtov priemerných miezd v daných krajoch, kde nakoniec tá ponuková cena nevychádza tak dobre, ako je to pri predaji  developerského projektu samotnému konečnému užívateľovi.”

Druhou možnosťou je podľa neho postaviť byty a tie ponúknuť na odkúpenie pre nájomné bývanie. Všetko však závisí podľa Kalmu od toho, aký development si konkrétny developer zvolí. 

^{V panelovej diskusii vystúpil aj Marek Kalma z Occam Real Estate. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Realitná expertka Karin Zápalová z KARIN & PARTNERS zdôraznila, že nájomné bývanie sa práce realitných maklérov momentálne vôbec nedotýka. „Ide napríklad o policajtov alebo učiteľov, ktorí môžu dostať tieto nájomné byty do užívania. Nie sú to naši nájomníci, ktorí by reálne prišli bývať do bytov našich klientov.” 

Advokát a tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec považuje nájomné bývanie za obrovskú mediálnu bublinu, na ktorú počúva určitá skupina ľudí. Máme tu sociálne nájomné bývanie a štátom podporované bývanie, no treba podľa neho rozpohybovať komerčné nájomné bývanie.

Na jednej strane treba uvoľniť ruky developerom, pretože súkromný sektor je rýchlejší ako štát, ale takým spôsobom, aby stavali rozumne a múdro. A na druhej strane je potrebné stanoviť lepšie pravidlá pre vlastníkov bytov, ktorí by mohli byty prenajímať. 

„Celý systém je v zdevastavovanom stave, pretože ak sa chcete zbaviť neplatiaceho nájomcu, tak to môže trvať aj rok a pol, kým to je na súde.” Slovensko podľa Plavca potrebuje pružnejšie páky na nájomcov. „Máme tu následok – 20 000 voľných bytov v Bratislave. To je informácia z Metropolitného inštitútu Bratislavy, ktorú vypočítali podľa odberu energie. A aký je najčastejší dôvod, prečo tí ľudia nedávajú byty do užívania? Je to strach. Máme tu obrovský potenciál, ktorý tu spí a drieme,”  zdôraznil na podujatí Nehnuteľnosti v Bratislave Plavec. 

Stavebný zákon neprináša žiadne radikálne riešenia

Na podujatí Nehnuteľnosti v Bratislave sa diskutujúci dotkli aj nového stavebného zákona, ktorý platí od apríla. Revolučné zmeny neočákavajú, skôr upozornili na niektoré nedostatky. „Áno, tvorcovia sa zamerali na to, aby ten proces bol efektívnejší. Sú tam fikcie súhlasu. Čo vidím ako najväčší problém, ktorý sa nedoriešil sú odvolania, ktoré dokážu proces zasekať na dlhú dobu. Čiže, áno sú tam určite zlepšenia, ale nie je to nejaké radikálne zlepšenie,” zhodnotil Michal Pulman za mesto Bratislava.

^{Za mesto Bratislava diskutoval na podujatí Nehnuteľnosti v Bratislave Head of the public housing department Michal Pulman. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Podľa developera Mareka Kalmu je veľmi naivné si myslieť, že sa niečo zásadné zmení po prijatí stavebného zákona, nejde podľa neho o žiadnu revolúciu. „Ak je to evolúcia, tak ju môžeme nazvať ako nejaký „facelift”. V skratke sa celý povoľovací proces na výstavbu zníži podľa neho iba o jedno jediné konanie.  „Odvolania stále zostávajú, fikcia súhlasu – či bude alebo nebude fungovať, uvidíme. Je tam veľa šedých zón. Takže v podstate sa to len premenovalo, znížilo sa o jedno konanie a čas zostane približne rovnaký,” zhrnul Kalma.

Na čo by si mali dať pozor realitní makléri ohľadom stavebného zákona je situácia s čiernymi stavbami pri kúpe či predaji nehnuteľnosti. Ide napríklad o neohlásenú podomácky urobenú garáž alebo záhradný domček. Upriamil na to pozornosť advokát Mojmír Plavec. Tieto čierne stavby treba odstrániť najneskôr do 31.marca 2029.

V tomto prípade sa dá do daného termínu takáto stavba zlegalizovať cez §140d stavebného zákona.  „Cez tento paragraf viete relatívne rýchlo, neviem, či úplne vždy ľahko, legalizovať čiernu stavbu. Je to akoby skrátené kolaudačné konanie, kde samozrejme sú určité predpoklady, ktoré musíte splniť a odovzdať stavebnému úradu. V takomto  skrátenom konaní by mohol stavebný úrad zlegalizovať čiernu stavbu.” Ak sa takáto stavba do 4 rokov nezlegalizuje, malo by sa nariadiť odstránenie stavby. 

Zlepšenie dopravy a prebudovanie priemyselných častí na obytné zóny

Jednou z rozvojových aktivít hlavného mesta je aj postupná snaha o prebudovanie priemyselných častí na rezidenčné bývanie. „Za posledné roky si všímam, že v Bratislave bolo veľmi veľa priemyselných častí na veľmi dobrých miestach a práve tie sa začali prebudovávať na obytné zóny. Vznikli tam veľmi zaujímavé developerské projekty,” poukazuje na trend realitná expertka Karin Zápalová.

Ľudia si bývanie v Bratislave pochvaľujú najmä pre dobrú infraštruktúru aj vďaka električkovej trati a dostupnosti škôl a škôlok či nákupných zón.  „Nedostatky by som videla len možno v niektorých mestských častiach, kde nie je isté, či dostanú svoje dieťa do škôlky. Dnes už ale mladí ľudia bývajú radi aj v odľahlejších častiach ako je Rovinka, Dunajská Lužná, Bernolákovo. Ide o obce do 20 kilometrov od Bratislavy, lebo je tu veľmi dobrá dostupnosť vďaka diaľničným prístupom.”

^{Svoj pohľad na Bratislavu predstavila aj realitná expertka Karin Zápalová z Karin&Partners. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Podľa Michala Pulmana je medzi prioritami mesta verejná doprava a budovanie radiál. Na jednej strane ide o rekonštrukciu tých existujúcich, ktoré sú v zlom stave a budovanie nových, aby sa zlepšila udržateľná forma dopravy. „Z môjho pohľadu je dôležité odomýkať priemyselné areály, ktoré majú často nevyhovujúci funkčný kód z pohľadu územného plánu. To sa snažíme riešiť výzvami na zmenu územného plánu.

Vidíme napríklad projekt Palma v Novom meste alebo Nové Lido, ktoré chce mesto podporovať. A chce podporovať celkovo zahusťovanie, lebo Bratislava je celkovo veľmi riedko osídlená, čo zvyšuje nároky potom aj na dopravu. Čiže je to ako keby začarovaný kruh.” vysvetľuje Pulman. 

O budovanie nových bytov v Bratislave má záujem aj developer Marek Kalma. Aktuálne majú rozbehnuté veľké projekty v Košiciach a Trenčíne. „Hľadáme projekt v Bratislave. Nie je to jednoduché, keďže tie veľké miesta sú pomerne silno vychytané aj v dobrých lokalitách.

My by sme radi robili veľké projekty, pretože veľkým projektom viete ovplyvniť veľa územia. Robíme to preto, aby sme to územie zlepšovali a veľký projekt to dokáže,” zdôraznil Kalma s tým, že do popredia idú naozaj menšie byty, keďže si ľudia nevedia veľkometrážne dovoliť. Časom podľa neho bude musieť nastúpiť aj trend nájmov. 

^{V panelovej diskusii priniesol svoj právny pohľad na situáciu realitného trhu aj advokát a tajomník Realinej únie SR Mojmír Plavec. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

„Po licitácii vždy príde plač,” povedal na záver panelovej diskusie tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec, ktorý po 21 rokoch v realitnom biznise odkazuje realitným maklérom, že sa možno treba pripraviť aj na mierne ochladenie. „Buďme na to pripravení, možno aj tým, že budete diverzifikovať služby v realitných kanceláriách.”

Zároveň vyzdvihol, že realitný trh sa postupne zlepšuje aj vďaka portálu Nehnuteľnosti.sk v porovnaní s tým, čo tu bolo pred 10 a 20 rokmi. Nachádzame sa podľa neho na polceste, takže stále je, čo kultivovať. 

• 
  Keď sa ľudia pýtajú na realitku v Google alebo AI: Nájdu vás v odpovediach?
• 
  Neviditeľný motor vášho predaja: Čo sa deje po zverejnení vášho inzerátu na Nehnuteľnosti.sk?
• 
  V inzerátoch na nehnuteľnosti hľadajú ľudia istotu pre svoje nákupné rozhodnutie. Ako im ju dať?
• 
  Úspešný inzerát? Za jeho výkonom sú v pozadí desiatky ľudí
• 
  Získajte konkurenčnú výhodu. Ako správne promovať inzeráty na nehnuteľnosti?