Hypotekárny proces: Ako získať úver v dnešnej dobe?

V článku sa dozviete:

• prečo je potrebné si jasne zhodnotiť svoju finančnú situáciu a ako to urobiť,

• na čo všetko si môžem zobrať hypotéku,

• ako zistiť, koľko mi banka požičia peňazí v rámci hypotéky,

• ako dofinancovať kúpu nehnuteľnosti, keď nemám dostatok vlastných zdrojov,

• ako si porovnať banky a na čo si dať pri nich pozor,

• ako si vybrať správne banku pre čerpanie hypotéky.

---

Rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti: Plánovanie je kľúč k získaniu hypotéky

Pred samotnou kúpou nehnuteľnosti je nevyhnutné dôkladne si premyslieť niekoľko kľúčových aspektov, ktoré ovplyvnia vaše dlhodobé finančné a životné možnosti. Prvým a najdôležitejším krokom je realistické zhodnotenie vašej finančnej situácie.

Mali by ste si položiť otázku, aké sú vaše pravidelné príjmy, aká je ich stabilita a akú sumu si môžete dovoliť mesačne splácať bez toho, aby ste sa vystavili finančnému riziku. Dôležité je počítať nielen so splátkami hypotéky, ale aj s ďalšími výdavkami, ako sú energie, poplatky za správu bytu či domu, dane a nečakané výdavky na údržbu.

Plánovanie by malo zahŕňať aj vytvorenie dostatočnej finančnej rezervy. Aj keď väčšinu sumy môžete financovať hypotékou, banky štandardne požadujú minimálne 20 % vlastných zdrojov, čo pri kúpe nehnuteľnosti v hodnote 200 000 € znamená potrebu mať k dispozícii aspoň 40 000 € v hotovosti. Okrem toho je vhodné mať aj dodatočné úspory na pokrytie výdavkov spojených s kúpou ako sú notárske a katastrové poplatky, znalecký posudok či možné náklady na či už malú alebo veľkú rekonštrukciu.

Ak momentálne nemáte dostatočné vlastné zdroje na financovanie časti kúpnej ceny nehnuteľnosti, mali by ste sa na tento proces pripraviť v dostatočnom predstihu. Šetrenie potrebného kapitálu je dlhodobý proces, ktorý môže trvať niekoľko rokov, v závislosti od výšky vašich príjmov a výdavkov.

Dôležité je tiež mať jasný finančný plán, ktorý vám pomôže udržať disciplínu a systematicky sa približovať k cieľu. Čím skôr začnete myslieť na budúce bývanie, tým jednoduchší bude celý proces financovania, keď príde ten správny čas na kúpu nehnuteľnosti.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Na čo všetko si môžem zobrať hypotéku?

Hypotéka sa dá využiť na rôzne účely, pričom má pri nich každá banka svoje vlastné podmienky. Tu sú najčastejšie dôvody, kedy si ľudia berú hypotéku:

• Kúpa bytu alebo domu – Toto je najčastejší dôvod, prečo si ľudia berú hypotéku. Banka vám požičia peniaze na kúpu nehnuteľnosti, pričom výška úveru závisí od hodnoty nehnuteľnosti a vašich finančných možností.

• Výstavba rodinného domu – Ak sa rozhodnete postaviť si dom, banka vám bude uvoľňovať peniaze postupne, podľa toho, ako stavba napreduje. Každá fáza výstavby musí byť riadne zdokumentovaná, aby vám banka mohla poskytnúť ďalšie financie.

• Rekonštrukcia a modernizácia – Ak už nehnuteľnosť vlastníte, ale chcete ju nejakým spôsobom vylepšiť, tak si na to môžete vziať hypotéku. Môže ísť napríklad o výmenu strechy, zateplenie, nové okná alebo celkovú prerábku bytu. Banka však môže chcieť vidieť rozpočet a faktúry za vykonané práce. 

• Kúpa stavebného pozemku – Chcete si kúpiť pozemok a neskôr na ňom postaviť dom? Banka vám pomôže formou hypotéky, ale len v prípade, že ide o stavebný pozemok s prístupom k inžinierskym sieťam (voda, elektrina, kanalizácia). Ak pozemok nemá tieto siete, banka môže úver zamietnuť alebo poskytnúť nižšiu sumu.

• Refinancovanie existujúcej hypotéky – Ak už hypotéku máte, ale chcete si znížiť úrok alebo predĺžiť dobu splácania, môžete ju refinancovať do inej banky. Mnohí ľudia takto dokážu ušetriť stovky až tisíce eur na úrokoch. Tu je 6 odporúčaní, čo môžete robiť pri ukončení fixácie úrokovej sadzby.

• Konsolidácia úverov – Ak už splácate viacero úverov, napríklad spotrebný úver, kreditnú kartu alebo lízing, môžete ich spojiť do jednej hypotéky s nižším úrokom. Vďaka tomu získate nižšiu mesačnú splátku a jednoduchšie si ustrážite svoj rozpočet.

• Americká hypotéka – Ide o bezúčelovú hypotéku, pri ktorej ručíte nehnuteľnosťou, ale peniaze môžete použiť na čokoľvek – napríklad na podnikanie, cestovanie alebo kúpu auta. Treba však počítať s tým, že úroková sadzba býva vyššia ako pri klasickej hypotéke a veľa bánk obmedzuje aj splatnosť takejto hypotéky.

• Vyrovnanie dedičstva alebo majetkového podielu – Ak potrebujete vyplatiť súrodenca alebo iného spoluvlastníka po dedičskom konaní či rozvode, hypotéka môže byť jednou z možností, ako to zvládnuť.

Na druhej strane, financovanie nehnuteľností ako garáže, rekreačné chaty, apartmány v turistických oblastiach, nebytové priestory alebo nehnuteľnosti v zahraničí je zložitejšie a vo väčšine prípadov to nie je možné riešiť klasickou hypotékou. Banky tieto typy nehnuteľností často nepovažujú za dostatočne stabilnú záruku a uprednostňujú ich financovanie inými formami úverov s odlišnými podmienkami.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Ako zistiť, koľko mi banka požičia a čo musím spĺňať?

Ak premýšľate nad hypotékou, asi prvá otázka, ktorá vám napadne, je: „Koľko mi banka vlastne požičia?“ Výška úveru závisí od viacerých faktorov, pričom banky posudzujú hlavne vašu finančnú situáciu a hodnotu nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť. Na čo sa teda treba pripraviť?

1. Výška príjmu a jeho stabilita

Banka sa pozrie na to, koľko zarábate a aké máte pravidelné výdavky. Čím vyšší a stabilnejší príjem máte, tým lepšie podmienky hypotéky môžete získať. Zamestnanci s trvalým pracovným pomerom na dobu neurčitú sú v očiach banky jednoduchšie financovateľní než napríklad živnostníci alebo majitelia firiem. Podnikatelia majú proces získania hypotéky náročnejší na dokladovanie ich príjmu. Pri správnom výbere banky, ktorá je vhodná práve pre ich typ alebo formu podnikania dokážu svoje bývanie financovať bez problémov.

2. LTV (Loan-to-Value) – koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti vám banka požičia?

Banky štandardne financujú 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, čo znamená, že minimálne 20 % musíte zaplatiť z vlastného vrecka. Ak kupujete byt za 200 000 €, banka vám poskytne maximálne 160 000 € a vy musíte mať zvyšných 40 000 € pripravených v hotovosti. Existujú aj výnimky a to, že niektoré banky dokážu poskytnúť 90 % financovanie. Tento typ financovania je zriedkavejší a jeho schválenie ovplyvňuje viacero faktorov.

3. História splácania a iné záväzky

Banky si preveria, či ste spoľahlivý dlžník – ak ste v minulosti meškali so splátkami alebo máte viacero úverov, môže to ovplyvniť výšku hypotéky. Dôležitý je aj celkový objem vašich záväzkov – ak už splácate iné úvery, môže vám banka schváliť nižšiu sumu, aby ste sa nedostali do finančných problémov.

4. Dlhová zaťaženosť – koľko môžete mesačne splácať?

Banka posudzuje, či si môžete dovoliť mesačnú splátku hypotéky bez toho, aby ste sa dostali do problémov. Zvyčajne platí pravidlo, že všetky vaše splátky (hypotéka, iné úvery, kreditky) by nemali presiahnuť 60 % vášho čistého príjmu. Ak napríklad zarábate 1 500 € mesačne, banka vám pravdepodobne neumožní splátky vyššie ako 900 €.

5. Splatnosť úveru

Výška schváleného úveru môže závisieť aj od toho, na ako dlho si hypotéku vezmete. Štandardná doba splácania je 20 – 30 rokov, ale čím dlhšie splácate, tým nižšia je mesačná splátka = možná vyššia výška úveru.

---

Ako si vypočítať, koľko peňazí vám požičia banka?

Ak si chcete urobiť predbežný odhad, najjednoduchšie je použiť hypotekárnu kalkulačku na Nehnuteľnosti.sk, ktorá vám rýchlo vypočíta orientačnú výšku úveru a mesačnú splátku. 

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Po vyplnení formuláru sa Vám ozvú naši hypotekárni špecialisti, ktorí Vám radi zodpovedajú otázky ohľadom vašich finančných možností.

A to úplne zadarmo.

---

Ako dofinancovať kúpu, ak nemám dostatok vlastných zdrojov?

Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti, ale nemáte dostatok úspor na pokrytie už vyššie spomínaných 20% z kúpnej ceny, ktoré banky zvyčajne požadujú, nezúfajte. Existuje niekoľko možností, ako túto sumu dofinancovať. Každá z nich má svoje výhody a nevýhody, preto je dobré si všetko dopredu premyslieť.

Pomoc od rodiny – jednoduché, ale citlivé riešenie

Mnohí kupujúci riešia financovanie s pomocou rodičov či iných rodinných príslušníkov. Ak vám rodičia môžu darovať peniaze alebo poskytnúť bezúročnú pôžičku, môže to byť výhodnejšie než úver v banke. Dôležité je však mať jasno v podmienkach – ak si napríklad požičiavate od rodiny, je dobré spísať jednoduchú zmluvu, aby neskôr nevznikli nejasnosti.

Spotrebný úver – rýchly, ale drahý variant

Druhou možnosťou je klasický spotrebný úver, ktorý si môžete vziať v banke ako doplnok k hypotéke. Výhodou je, že ho vybavíte rýchlo a nemusíte ručiť ďalšou nehnuteľnosťou. Nevýhodou je však vyšší úrok (obvykle 6 – 9 %), čo znamená, že za požičané peniaze zaplatíte banke viac.

Úver v PSS– medzi ľuďmi stále neznáma možnosť

Veľa ľudí nevie, že existuje oproti spotrebnému úveru lacnejšia a veľakrát výhodnejšia možnosť. Prvá stavebná sporiteľňa poskytuje ako jeden zo svojich úverov aj úver na dofinancovanie kúpy nehnuteľnosti, na ktorom síce platíte podobne vysoký úrok ako pri spotrebnom úvere, ale viete si ho natiahnuť na minimálne 20 rokov. Oprosti krátkej splatnosti spotrebného úveru to pomôže vášmu mesačnému rozpočtu, keďže bude splátka za rovnaký požičaný obnos peňazí nižšia.

Založenie ďalšej nehnuteľnosti – najvýhodnejšie riešenie, nie je ale pre každého

Ak vlastníte alebo máte v rodine inú nehnuteľnosť, môžete ju založiť spolu s kupovanou nehnuteľnosťou. To znamená, že vám banka poskytne vyššiu hypotéku, často kľudne až do 100 % hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Táto možnosť je však vhodná len v prípade, že máte k dispozícii nehnuteľnosť, ktorú banka akceptuje ako zabezpečenie a zároveň už je nie predmetom založenia v inej banke.

Kombinácia viacerých možností

Často sa stáva, že kupujúci využijú kombináciu viacerých riešení – napríklad časť pokryjú úsporami a druhú časť úverom v PSS alebo spotrebným úverom. Dôležité je, aby ste si spočítali, aká bude vaša celková mesačná splátka a či si ju budete môcť dlhodobo dovoliť.

---

Viac si o tejto téme môžete prečítať aj v článku: Hypotéka nestačí? Spoznajte tri ďalšie možnosti dofinancovania bývania

---

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Ako porovnať banky pri hypotéke a na čo si dať pozor?

Ak si beriete hypotéku, určite chcete získať tie najlepšie podmienky. Banky sa v ponukách líšia, a preto je dobré si ich porovnať ešte predtým, ako sa pre jednu z nich rozhodnete. Na čo všetko by ste si mali dať pozor?

1. Úroková sadzba

Úroková sadzba rozhoduje o tom, koľko v konečnom dôsledku preplatíte na hypotéke. Nižší úrok znamená nižšiu mesačnú splátku, ale pozor – nie vždy je najnižší úrok najlepšou voľbou, pretože s ním môžu byť spojené iné poplatky alebo podmienky, ktoré hypotéku predražia.

2. Fixácia úroku – dlhodobá istota alebo flexibilita?

Pri výbere banky sa rozhodujete aj o fixácii úroku. To znamená, na aké obdobie si „zafixujete“ výšku úroku a tým aj výšku splátky. Najčastejšie sú fixácie na 3, 5 alebo 10 rokov. Otázka, ktorý variant je najlepší sa odvíja od aktuálnej situácie na trhu a toho, ako odborníci predikujú jeho ďalší vývoj.

3. Poplatky – nezabudnite na skryté náklady

Banky si účtujú rôzne poplatky, ktoré môžu hypotéku výrazne predražiť. Na čo si dať pozor?

• Poplatok za poskytnutie úveru – Niektoré banky ho majú nulový, iné si účtujú napríklad 200 – 400 €.

• Poplatky za mimoriadne splátky – Ak budete chcieť časť hypotéky splatiť skôr, môže vás to stáť nemalé peniaze.

• Vedenie bežného účtu – Každá banka má spoplatnenie účtu vedeného v ich banke rôzne.

4. Poistenie a podmienky banky

Veľa bánk ponúka výhodnejšiu úrokovú sadzbu, ak si k hypotéke vezmete aj životné poistenie alebo poistenie nehnuteľnosti. To môže byť výhodné, ale nie vždy – niektoré banky si za poistné produkty účtujú viac, ako by ste platili inde. Preto sa oplatí prepočítať, či sa vám takáto kombinácia skutočne oplatí.

5. Podmienky schválenia hypotéky – každá banka je dobrá na niečo iné

Každá banka má vlastné pravidlá a postupy pri schvaľovaní hypoték, preto sa môže stať, že to, čo je výhodné v jednej banke, nemusí byť ideálne v druhej. Každá banka je totiž lepšia na iný typ financovania alebo pre inú skupinu klientov. Ak plánujete výstavbu domu, potrebujete banku, ktorá ponúka flexibilné čerpanie úveru.

Ak ste podnikateľ s optimalizovaným daňovým priznaním, musíte nájsť banku, ktorá vám bude akceptovať čo najvyšší príjem. Dôležité je vybrať si takú banku, ktorej podmienky zodpovedajú vašej situácii a umožnia vám získať hypotéku za čo najvýhodnejších podmienok.

Ako si vybrať správnu banku pre hypotéku?

✅ Porovnajte si ponuky všetkých bánk – nenechajte sa nalákať len na reklamu s najnižším úrokom.

✅ Prepočítajte si celkové náklady – zrátajte si úroky aj poplatky.

✅ Využite odbornú pomoc – ak sa v hypotékach nevyznáte, môžete využiť hypotekárneho špecialistu, ktorý vám pomôže vybrať najlepšiu ponuku.

Ako sa pohybujú úrokové sadzby hypoték v polovici roka 2025?