V článku sa dozviete:

• s akými typmi nedostatkov sa odborníci pri kontrole nehnuteľností stretávajú najčastejšie,

• ako sa tieto nedostatky na nehnuteľnosti odhaľujú,

• aké problémy skrývajú mnohé novostavby,

• s akými ťažkosťami sa stretávajú kupujúci pri starších domoch,

• prečo je dobré si nechať byt skontrolovať odborníkom.

Skryté nedostatky na nehnuteľnosti očiam unikajú

Pri obhliadke bytu si nevšimneme všetky nedostatky. Niektoré sú účelovo skryté predávajúcim, o iných predávajúci ani nemusí vedieť, a ďalšie si síce všimneme, ale nevedomky ich podceníme. Jozef Ilčík upozornil na príklady, ktoré sa často objavujú:

• Plesne pri oknách: Problém, ktorý sa prejaví až v zime.

• Riziková elektroinštalácia: Môže spôsobiť vážne problémy, ak je nevhodne riešená.

• Záchodová misa: Často nesprávne namontovaná alebo nefunkčná, no málokto si ju na obhliadke skúša.

Tieto nedostatky môžu stáť tisícky eur, ak sa ich nerozhodneme odstrániť hneď pri kúpe. Napríklad drobné opravy môžu stáť našu rodinnú kasu od 2 000 až do 5 000 eur, ak ide o starší byt, kde sa už bývalo 5 – 10 rokov. V niektorých prípadoch môžu náklady narásť až na 10 000 eur, ak si byt vyžaduje rozsiahlu rekonštrukciu elektroinštalácie, podláh či stropov. Ilčík upozorňuje, že suma sa zvyšuje v závislosti od toho koľko vybavenia a nábytku nám tam predošlý majiteľ nechal.

Najčastejšie sú to nastavenie okenných krídel, popraskaná dlažba na balkóne, poškodené vodovodné ventily, nevhodné riešenie kanalizácie pre umývačku riadu, opravy podláh, výmena protihmyzových sieťok na oknách, pokazené ventilátory na WC či výmena kuchynského digestora.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Špeciálne prístroje odhalia nedostatky

Podľa odborníka je dôležité mať jasný prehľad o stave nehnuteľnosti, ktorú kupujeme. Profesionáli používajú rôzne prístroje, aby odhalili skryté problémy. „Kupujúci sa od nás dozvie skutočný technický stav toho kupovaného bytu a my mu dokážeme poskytnúť aj kvalifikovaný finančný odhad na tieto opravy. A potom môže rokovať o znížení kúpnej ceny,“ dodáva Ilčík.

Medzi často využívané prístroje patria:

Termokamera: Odhalí tepelné mosty a miesta, kde uniká teplo.

Mikrovlnný vlhkomer: Skontroluje vlhkosť nielen na povrchu, ale aj v hĺbke muriva a dokáže odhaliť problém s prípadnými plesňami ešte predtým ako sa objavia.

Stavebné röntgeny: Používajú sa väčšinou pri diagnostike drevených konštrukcií a krovov, kde nám dokážu odhaliť, v akej kondícii sú drevené prvky vo svojom vnútri.

Laserové diaľkomery či vodováhy: Pomáhajú preveriť krivosti a odchýlky v bytoch.

Trhlinomery: Používajú sa na meranie stability trhlín na stenách.

Prístroje pomáhajú určiť nielen prejavy problému, ale aj jeho príčinu – napríklad prasknutú vodovodnú rúrku alebo nesprávne urobenú hydroizoláciu.

Hľadáte nové bývanie alebo investičnú príležitosť?

Na portáli Nehnuteľnosti.sk nájdete inzeráty na nehnuteľnosti z celého Slovenska či už hľadáte byty, domy, pozemky, garáže či rekreačné nehnuteľnosti.

Vybrať správne je kľúčové

Novostavby tiež skrývajú nečakané problémy

Nie každá požiadavka klientov perfekcionistov môže byť označená za chybu. „O chyby ide ak sú v rozpore s projektovou dokumentáciou, so zákonmi, s vyhláškami, prípadne s technickými normami,“ vysvetľuje Ilčík. Aj pri novostavbách sa kupujúci môže stretnúť s viacerými problémami, ktoré by nečakal.

Medzi časté nedostatky pri novostavbách patria:

Mechanické poškodenia a estetické nedostatky: škrabance, poškodené kľučky na dverách.

Funkčné vady a poruchy– ide o závažnejšie problémy, ktorá sa nedajú len jednoducho opraviť.

Falošné revízne správy: Bežná prax, pri ktorej revízny technik ani nenavštívi byt, no vydá správu.

Problémové hydroizolácie na balkónoch: Často spôsobujú zatekanie do bytov.

Nesúlad materiálov: Napríklad dvere inej farby ako sa uviedli v zmluve.

Nedokončené klientske zmeny: Klienti si za ne zaplatia, no nedostanú to, čo si objednali.

Podľa odborníka je výber správneho a seriózneho developera pri kúpe nehnuteľnosti kľúčový.

„Treba sa pozrieť na históriu developera. Čo má za sebou? A aké má za sebou kauzy? Koľkokrát sa o neho zaujímali investigatívni novinári, koľkokrát sa nejakým spôsobom nelichotivo postavil k riešeniu nejakých reklamácií. O tom sa dá prečítať, povedzme, na sociálnych sieťach. Či má problémy s omeškaním jeho stavieb, kto tie stavby realizuje a podobne,“ dopĺňa Ilčík

Holobyt versus štandard

Developeri často odovzdávajú klientom byty v stave holobytu a v tzv. štandarde. Je dôležité vedieť, čo je pod týmito termínmi skryté, lebo to vždy môže znamenať niečo iné.

Holobyt – stav holobytu je definovaný v zmluve, pretože môže mať rôzne prevedenie. Väčšinou dostane kupujúci byt s hotovým balkónom, lodžiou, oknami, vstupnými dverami, priečkami a stenami, podlahovými potermi, elektroinštaláciou, so skompletizovaným vykurovaním, napojený na vzduchotechniku. Súčasťou bytu je aj hygienické minimum, teda umývadlo a jednozáchodová misa.

„Výhodou je, že holobyty sa väčšinou kupujú od developera, teda on je povinný všetky takéto nedostatky odstrániť. Niekedy sú tie poruchy také vážne, že sa termín odovzdania holobytu môže predložiť aj o rok,“ vysvetľuje Ilčík

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Štandard – väčšinou by malo ísť o stav, keď do bytu prinesiete len nábytok a kuchynskú linku a môžete bývať. Nájdete v ňom hotové laminátové podlahy, fóliované dvere s kľučkami a okná s trojsklom či zásuvky s vypínačmi. Je možné dokonca urobiť aj zmeny v štandarde. „Zmeny zo strany klienta sú takmer vždy vypočuté, pokiaľ o ne požiada v dostatočnom predstihu a vtedy, keď vie zmeny po technické stránke zhotoviteľská firma vykonať,“ dodáva odborník.

Problémy pri novostavbách je možné riešiť, pokiaľ sú zaznamenané v preberacom protokole. Preberací protokol je základom pre reklamácie a opravy, ktoré developer musí vykonať, zvyčajne do 30 dní. V prípade vážnych nedostatkov však môže oprava trvať aj pol roka či dlhšie.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Problémy v starších panelákoch a tehlových domoch

Pri starších bytoch v panelákoch či tehlových domoch treba venovať pozornosť niekoľkým kľúčovým oblastiam:

Stav bytového domu: Zápisnice zo schôdzí vlastníkov môžu prezradiť veľa o problémoch domu, napríklad stav výťahu, stúpačiek či parkoviska.

Zateplenie panelákov: Pri nesprávne urobenom zateplení narastá riziko problémov.

Zábradlia a únikové cesty: Bezpečnosť by mala byť na prvom mieste.

Vlhkosť v suterénoch a v strešných priestoroch: Často spôsobuje zatekanie a s ním súvisiace problémy.

Zlý stav elektroinštalácií a okien: Problematická elektroinštalácia môže byť príčinou požiaru v byte, zatiaľ čo poškodené okná môžu zvyšovať váš účet za elektrinu. Revízia bytu odorníkom

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Prečo si nechať skontrolovať byt odborníkom?

Inšpekcia nehnuteľnosti od profesionálov môže kupujúceho zachrániť pred nepríjemnými prekvapeniami. Odborník dokáže objektívne posúdiť stav bytu bez emócií a poskytnúť realistický finančný odhad na opravy. Táto služba nie je drahá – jej cena je mnohonásobne nižšia než provízia realitného makléra.

ODPORÚČAME: Prečítajte si seriál Tajomstvá nehnuteľností v našom Magazíne.

Inšpektor nehnuteľností Jozef Ilčík v jednotlivých článkoch podrobne rozoberá problémy, s ktorými sa stretol vo svojej praxi pri kontrole nehnuteľností. V každom článku nájdete aj konkrétne fotografie jednotlivých nedostatkov.

Pri kúpe bytu, či už ide o novostavbu alebo starší byt, je dôležité myslieť na detaily, ktoré by nás mohli neskôr nepríjemne prekvapiť. Investícia do profesionálnej kontroly môže byť tou najlepšou zárukou, že nekúpite mačku vo vreci.

Odborník vám nielenže pomôže identifikovať problémy, ale vďaka presnej znalosti technického stavu nehnuteľnosti vám môže poslúžiť ako silný argument pri rokovaniach o cene. V konečnom dôsledku tak získate nielen pokoj na duši, ale aj istotu, že vaše finančné prostriedky ste investovali rozumne.