V článku sa dozviete:

• čo znamená vlastníctvo bytu,

• aké povinnosti musíte ako vlastník dodržiavať,

• čo tvorí spoločné časti bytového domu,

• akých najčastejších omylov sa dopúšťajú vlastníci bytov.

Vlastníctvo bytu v bytovom dome prináša nielen komfort súkromia, ale aj celý súbor práv a povinností, ktoré mnohí noví vlastníci podceňujú alebo dokonca vôbec nepoznajú.

„Mnohí noví vlastníci si neuvedomujú, čo prináša bývanie v bytovom dome. Majú predstavu o tom, že si vo svojom byte’a so svojím bytom môžu robiť, čo chcú,” opisuje bežnú prax 2. viceprezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku (ZSVB) Janka Desiatniková.

Realita je však iná – kúpou bytu totiž vlastník vstupuje do spoločenstva vlastníkov, čo mu prináša nielen práva, ale aj povinnosti voči ostatným vlastníkom.

Čo znamená vlastníctvo bytu v bytovom dome?

Bývanie v bytovom dome nepredstavuje úplne súkromné vlastníctvo. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ide o podielové spoluvlastníctvo všetkých vlastníkov v dome.

Dôvodom je, že každý vlastník bytu je zároveň spoluvlastníkom spoločných častí a zariadení domu, čo mu prináša povinnosti voči ostatným vlastníkom.

Čo sú spoločné časti bytového domu?

Spoločné časti a zariadenia domu možno rozdeliť do 3 kategórií, a to:

Spoločné časti domu:

• základy domu a strecha,

• chodby a schodiská,

• obvodové múry, nosné konštrukcie,

• loggie, balkóny, terasy, priečelia,

• povala a miestnosti pre technológie (práčovne, kotolne, sušiarne, kočikárne);

Spoločné zariadenia domu:

• výťah a vzduchotechnika,

• zariadenia na výrobu tepla a teplej vody,

• spoločné elektrické a telekomunikačné rozvody,

• bleskozvody a komíny,

• vodovodné, kanalizačné a plynové prípojky;

Príslušenstvo domu:

• stavby na priľahlom pozemku určené na spoločné užívanie, pričom nie sú stavebnou súčasťou domu, napríklad altánky, kôlne či prístrešky.

Na prevádzku, opravy a údržbu týchto častí je v každom bytovom dome zriadený fond prevádzky, údržby a opráv (FPÚO), o čerpaní ktorého rozhodujú vlastníci spoločne na schôdzach alebo v písomnom hlasovaní.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Aké práva majú vlastníci bytov a nebytových priestorov?

Zákon jasne upravuje práva vlastníkov, ktoré im umožňujú aktívne sa podieľať na správe spoločných častí domu, rozhodovať o jeho údržbe či modernizácii a zároveň zabezpečujú ochranu ich vlastníckeho práva voči ostatným spoluvlastníkom.

Tieto práva sú základom pre efektívne a harmonické spolunažívanie v bytových domoch a zároveň garantujú možnosť samostatného nakladania s bytom alebo nebytovým priestorom.

Vlastník má právo:

• nadobudnúť vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru, ktoré sú samostatným predmetom vlastníckeho práva, pričom vlastníctvo je spojené so spoluvlastníctvom spoločných častí a zariadení domu,

• zúčastňovať sa na správe domu a rozhodovať hlasovaním ako spoluvlastník o všetkých otázkach týkajúcich sa správy domu, spoločných častí, zariadení, príslušenstva a pozemku,

• nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu a mať informácie o hospodárení a prevádzke domu,

• splnomocniť inú osobu na výkon svojich práv v dome (napríklad hlasovanie) listinnou formou s úradne osvedčeným podpisom.

Aké sú najdôležitejšie povinnosti vlastníkov?

Povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov sú neoddeliteľnou súčasťou ich vlastníckeho vzťahu a zabezpečujú riadnu správu a údržbu spoločného majetku.

Medzi kľúčové povinnosti vlastníkov v bytovom dome patria:

• prispievať do FPÚO na prevádzku, údržbu, opravy, modernizáciu a rekonštrukciu spoločných častí domu, zariadení, nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,

• udržiavať byt alebo nebytový priestor na svoje náklady v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy,

• nerušiť a neohrozovať výkon vlastníckych práv ostatných spoluvlastníkov a správať sa tak, aby nepoškodzovali ostatných,

• odstrániť závady a poškodenia na spoločných častiach domu, ktoré vznikli z ich viny alebo zanedbania,

• umožniť v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru oprávnenej osobe na účely údržby, opravy alebo kontroly spoločných častí domu,

• zachovávať vzhľad domu a nerealizovať zásadné opravy alebo zmeny bez súhlasu ostatných vlastníkov,

• oznamovať zmeny v počte osôb užívajúcich byt.

Ktoré povinnosti vlastníci bytov najčastejšie zanedbávajú a aké to môže mať následky?

Mnoho majiteľov si myslí, že po kúpe bytu môžu s priestorom nakladať úplne svojvoľne. Táto predstava je však mylná a môže viesť k vážnym problémom nielen pre samotných majiteľov, ale aj pre celé spoločenstvo vlastníkov.

Podľa Janky Desiatnikovej zo ZSVB patria medzi najčastejšie ignorované povinnosti najmä tie, ktoré súvisia so stavebnými úpravami, umožnením prístupu do bytu a pravidelným financovaním spoločných nákladov.

Financovanie spoločných nákladov

Jedným z najväčších problémov býva neuhrádzanie mesačných preddavkov do FPÚO, respektíve nesúhlas vlastníkov s výškou príspevkov. Podľa Desiatnikovej vlastníci často požadujú kvalitnú správu a údržbu, no nie sú ochotní prispievať dostatočnými sumami.

Vlastníci sa zároveň mylne domnievajú, že príspevok je dobrovoľný, avšak to nie je pravda. Ide o ich zákonnú povinnosť, ktorej nedodržiavanie má negatívny vplyv na hospodárenie celého bytového domu.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Nedostatok financií vo fonde môže spôsobiť neschopnosť zabezpečiť revízie, opravy a údržbu, čo v niektorých prípadoch môže výrazne ovplyvniť celkovú bezpečnosť v bytovom dome.

Dochádza tiež k strate schopnosti uhrádzať včas faktúry za služby spojené s bývaním, následnej penalizácii a zvýšeniu nákladov pre ostatných vlastníkov, keďže v praxi tí zodpovední platia aj za tých nezodpovedných. Sťažená je tiež schopnosť úhrady poistenia bytového domu.

„Takmer v každom bytovom dome sa nájdu dlhodobí neplatiči alebo vlastníci, ktorí neplatia pravidelne. Ide o častý jav. V bytových domoch, kde je menší počet vlastníkov, to môže spôsobiť kolaps a ohroziť celkové fungovanie a prevádzku bytového domu,” upozorňuje Desiatniková.

Podľa partnera realitnej kancelárie Bosen Group Ivana Babušíka by pritom vlastníci bytov mali existenciu fondu brať ako výhodu. „Keď sa niečo v rámci bytového domu pokazí, na oprave sa spolupodieľajú všetci obyvatelia domu, a tým pádom náklad pre jednotlivca nie je taký vysoký a zároveň ani nárazový,” vysvetľuje.

Stavebné úpravy a ohlasovacia povinnosť

Každá stavebná úprava vyžaduje oznámenie a súhlas spoločenstva. Ak vlastník bytu realizuje stavebné úpravy, ktoré podliehajú ohlasovacej povinnosti alebo stavebnému povoleniu, musí požiadať o vyjadrenie predsedu spoločenstva alebo správcu a musí mať stanovisko statika. Ak ide o nosnú stenu, sú potrebné dokonca presné výpočty a návrh technických opatrení.

Najčastejšie neoprávnené úpravy zahŕňajú:

• odstránenie alebo poškodenie nosných stien,

• vysekávanie otvorov do nosných konštrukcií,

• zásahy do spoločných častí, zariadení a rozvodov domu (voda, kúrenie, elektrina),

• zmena dispozície bytu (napr. kúpeľňa v inej časti bytu),

• montáž klimatizácie na obvodový plášť,

• zmena vzhľadu stavby (zasklenie, markízy, reklamy),

• zmena tvaru okien a balkónových dverí,

• inštalácia súkromného kamerového systému v spoločných častiach.

Ak vlastník nedodrží pravidlá a stavebné úpravy nenahlási kompetentným osobám či inštitúciám, môže to mať vážne následky. V praxi totiž môže dôjsť k ohrozeniu statiky budovy, poškodeniu zateplenia či zamedzeniu prístupu k meradlám a rozvodom.

Majiteľ bytu takýmto postupom môže porušiť zákon o ochrane pred požiarmi, ale aj stavebný zákon, za čo mu následne hrozia pokuty, súdne spory či povinnosť odstrániť úpravy na vlastné náklady.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Neumožnenie vstupu do bytu

Vlastníci často ignorujú povinnosť umožniť predsedovi spoločenstva alebo správcovi vstup do bytu za účelom:

• vykonania revízií spoločných zariadení,

• opravy spoločných rozvodov,

• montáže a údržby meračov spotreby tepla a vody,

• odpočtu nameraných hodnôt.

Oznamovacia povinnosť a účasť na správe

Mnoho vlastníkov bytov považuje svoje bývanie za čisto súkromnú záležitosť a zabúda na to, že sú súčasťou spoločenstva, ktoré vyžaduje aktívnu participáciu a transparentnú komunikáciu. Pasivita vlastníkov a ignorovanie oznamovacích povinností totiž môže výrazne skomplikovať fungovanie celého bytového domu.

Vlastníci často ignorujú nasledovné povinnosti:

• nahlásenie zmeny v počte osôb žijúcich v byte predsedovi spoločenstva alebo správcovi,

• účasť na schôdzach vlastníkov alebo písomnom hlasovaní,

• voľbu do orgánov spoločenstva,

• oznámenie zmien zapisovaných skutočností na registrový úrad.

Rešpektovanie práv ostatných vlastníkov

Život v bytovom dome vyžaduje vzájomnú ohľaduplnosť a rešpektovanie skutočnosti, že každý vlastník má rovnaké práva na pokojné užívanie svojho bývania. Mnohí vlastníci si to však neuvedomujú.

Nedodržiavanie základných pravidiel spolunažívania nielen narušuje pokojné bývanie, ale môže viesť aj k vážnym bezpečnostným rizikám pre celý bytový dom. Podľa Desiatnikovej sú práve konflikty vznikajúce z nerešpektovania práv ostatných vlastníkov jedným z najčastejších zdrojov sporov v bytových domoch.

TIP: V našom Magazíne si môžete prečítať sériu zaujímavých článkov o najčastejších susedských sporoch a možnostiach ich riešenia.

Medzi najčastejšie spory medzi susedmi v bytových domoch patria:

• narúšanie pokojného bývania (napr. organizovanie večierkov v byte, hluk, hlasná hudba, hádky, krik, dupot, rušenie nočného pokoja),

• zápach (napr. z varenia, fajčenia, domácich zvierat),

• nadmerné využívanie spoločných priestorov (napr. „privatizácia” sušiarne či kočikárne jedným vlastníkom),

• skladovanie vecí na chodbách a v spoločných priestoroch (napr. skladovanie vriec s odpadkami na chodbách alebo balkónoch),

• skladovanie nebezpečných, horľavých alebo objemných vecí v spoločných priestoroch,

• úpravy spoločných priestorov (vytvorenie si „dielne” alebo „skladu”) a obmedzenie prístupu do spoločných priestorov ostatným vlastníkom,

• nadmerné rekonštrukcie alebo stavebné úpravy bez ohľadu na ostatných (vŕtanie, búranie mimo povolených hodín).

Takýmto konaním sa vlastník bytu či nebytového priestoru dopúšťa porušovania práv ostatných vlastníkov. ^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Najčastejšie omyly nových vlastníkov:

• príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv sú dobrovoľné – v skutočnosti sú povinné a nevyhnutné na chod domu,

• úpravy v byte môžu vykonávať bez ohlásenia – väčšina stavebných úprav vyžaduje statický posudok a súhlas spoločenstva,

• môžu zasahovať do spoločných častí – bez súhlasu ostatných vlastníkov to nie je možné,

• nemusia umožniť vstup do bytu – predseda alebo správca má za určitých okolností právo na vstup,

• nie sú povinní umožniť revízie – revízie a montáž meradiel sú zo zákona povinné,

• nie sú povinní umožniť dezinfekciu alebo dezinsekciu priestoru.

Zhrnutie

Vlastníctvo bytu v bytovom dome vyžaduje zodpovedný prístup a rešpektovanie práv ostatných vlastníkov. Kľúčom k úspešnému spolunažívaniu je pochopenie toho, že nejde o úplne súkromné vlastníctvo, ale o súčasť spoločenstva s jasnými pravidlami.

Pre nových vlastníkov je dôležité sa pred kúpou dôkladne informovať o všetkých aspektoch vlastníctva bytu a po kúpe aktívne participovať na chode spoločenstva vlastníkov. Len tak možno predísť konfliktom a zabezpečiť kvalitné bývanie pre všetkých.