Odpadky na chodbe nie sú v poriadku, kočikáreň je pre všetkých. Čo potrebujete vedieť o spoločných priestoroch v bytovke?

V článku sa dozviete:

• čo tvorí spoločné priestory bytového domu,

• aké sú vaše práva a povinnosti, 

• v čom spočívajú najčastejšie konflikty a ako im predchádzať,

• na čo sa vzťahuje právo výlučného užívania,

• ako sa rozhoduje o spoločných priestoroch.

---

Spoločné priestory v bytových domoch sú jedným z najčastejších zdrojov sporov medzi susedmi. Mnoho vlastníkov si neuvedomuje, že tieto priestory nepatria nikomu jednotlivo, ale všetkým vlastníkom bytov spoločne. 

Aké sú vaše práva a povinnosti týkajúce sa spoločných priestorov a ako sa vyhnúť najčastejším konfliktom?

Čo sú spoločné priestory bytového domu?

Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa spoločné časti a zariadenia domu delia do troch hlavných kategórií, a to na spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a príslušenstvo domu.

Spoločné časti domu zahŕňajú všetky konštrukčné prvky nevyhnutné pre bezpečnosť budovy. Patria sem:

• konštrukčné prvky: základy domu, strecha, obvodové múry či nosné konštrukcie,

• komunikačné priestory: chodby, schodiská, vchody, priečelia,

• vonkajšie prvky: loggie, balkóny, terasy (ak sú spoločné),

• technické priestory: povala, podkrovie, miestnosti pre technológie.

Spoločné zariadenia domu predstavujú technologické vybavenie slúžiace celému domu. Patria sem:

• dopravné zariadenia: výťahy, vzduchotechnika,

• technické systémy: zariadenia na výrobu tepla a teplej vody,

• rozvody: spoločné elektrické, telekomunikačné, vodovodné, kanalizačné a plynové prípojky,

• bezpečnostné prvky: bleskozvody, komíny.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Príslušenstvo domu tvoria pomocné stavby umiestnené na priľahlom pozemku, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne danému domu. Patria sem:

• pomocné stavby: altánky, kôlne, prístrešky na priľahlom pozemku,

• technické objekty, ktoré slúžia výlučne danému domu, ale nie sú jeho stavebnou súčasťou.

Všetky tieto priestory a zariadenia sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov v dome, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu sa určuje podľa pomeru podlahovej plochy bytu k celkovej ploche všetkých bytov v dome. To znamená, že vlastník väčšieho bytu má aj väčší podiel na spoločných častiach.

Práva vlastníkov týkajúce sa spoločných priestorov

Vlastníctvo bytu v bytovom dome automaticky prináša určité práva týkajúce sa spoločných priestorov. Mnoho ľudí ich však nepozná alebo ich nedostatočne využíva. Tieto práva pritom nie sú len teoretické, ale majú reálny vplyv na kvalitu bývania a možnosť ovplyvňovať chod celého domu. 

Medzi základné práva patria:

• Základné právo užívania: Každý vlastník bytu má právo užívať spoločné priestory v rozsahu obvyklom pre všetkých obyvateľov domu. Toto právo zahŕňa prirodzený prechod cez chodby a schodiská, používanie výťahov, prístup do pivničných priestorov, pokiaľ nie sú vyhradené konkrétnym bytom, ako aj využívanie spoločných technických miestností podľa potreby.

• Právo na informácie: Vlastníci majú zároveň právo na úplné informácie o všetkých záležitostiach týkajúcich sa spoločných priestorov. Môžu nahliadať do dokumentácie týkajúcej sa správy, získavať informácie o plánovaných opravách a modernizáciách a kontrolovať čerpanie fondu prevádzky, údržby a opráv. Toto právo nie je len formálne –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ správca alebo spoločenstvo má povinnosť tieto informácie poskytnúť.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

• Právo spolurozhodovať: Jedným z najdôležitejších práv je možnosť spolurozhodovať o podstatných otázkach týkajúcich sa spoločných priestorov. Vlastníci rozhodujú o opravách a modernizáciách, pravidlách využívania týchto priestorov, prenájme tretím osobám a zriadení nových spoločných zariadení. Každý vlastník má jeden hlas bez ohľadu na veľkosť svojho bytu.

Povinnosti vlastníkov týkajúce sa spoločných priestorov 

S právami úzko súvisia aj povinnosti, ktoré musí každý vlastník bytu dodržiavať. Tieto povinnosti nie sú len formálnou záležitosťou, ale majú priamy vplyv na bezpečnosť, funkčnosť a hodnotu celého bytového domu. Ich nedodržiavanie môže viesť nielen k susedským sporom, ale aj k vážnym právnym a finančným následkom.

Medzi základné povinnosti patria:

• Financovanie prevádzky a údržby: Mesačné príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚO) nie sú dobrovoľné, ale predstavujú zákonnú povinnosť každého vlastníka bytu. Z fondu sa financuje pravidelná údržba spoločných priestorov, revízie technických zariadení, opravy a modernizácie, ako aj upratovanie a osvetlenie spoločných častí. Výška príspevku sa určuje podľa spoluvlastníckeho podielu a vlastníci ju schvaľujú spoločne na jeden rok vopred.

• Rešpektovanie práv ostatných: Vlastníci sú povinní rešpektovať práva ostatných spoluvlastníkov. To znamená neobmedzovať prístup ostatných do spoločných priestorov, nepoškodzovať spoločný majetok, dodržiavať protipožiarne predpisy a rešpektovať rozhodnutia spoločenstva vlastníkov. Akékoľvek vlastné potreby musia byť v súlade s právami ostatných.

• Dodržiavanie ohlasovacej povinnosti: Pri akýchkoľvek zásahoch do spoločných priestorov platí prísna ohlasovacia povinnosť. Vlastník musí požiadať o súhlas spoločenstvo vlastníkov, predložiť statický posudok pri stavebných úpravách a dodržať stavebný zákon a súvisiace predpisy. Žiadne úpravy nie je možné vykonávať svojvoľne.

Prečítajte si tiež: Vlastníte byt? Okrem súkromia ste získali aj súbor povinností. O mnohých možno ani netušíte

Najčastejšie konflikty medzi vlastníkmi bytov a ich riešenie 

Napriek jasne stanoveným právam a povinnostiam dochádza v bytových domoch pravidelne ku konfliktom súvisiacim so spoločnými priestormi. Tieto často vznikajú z nepochopenia pravidiel, ignorovania práv ostatných vlastníkov alebo jednoducho z nedostatku vzájomnej komunikácie. 

Poznanie najčastejších zdrojov konfliktov a spôsobov ich riešenia vám pomôže nielen predchádzať problémom, ale aj ich v prípade výskytu dokázať efektívne riešiť.

Nižšie si môžete pozrieť zoznam najčastejších konfliktov a možné riešenia. 

„Privatizácia” spoločných priestorov jedným vlastníkom

Jedným z najčastejších problémov je svojvoľné využívanie spoločných priestorov jedným vlastníkom. Dochádza k „privatizácii” spoločných priestorov, keď si niekto zriadi súkromný sklad v pivnici, monopolizuje sušiareň alebo kočikáreň, alebo upravuje spoločné priestory bez súhlasu ostatných. 

Takéto konanie porušuje práva ostatných spoluvlastníkov a môže byť riešené pripomienkami na schôdzi vlastníkov, požiadaním o obnovenie pôvodného stavu, a v krajnom prípade súdnym vymáhaním práv.

---

TIP: V našom Magazíne si môžete prečítať sériu zaujímavých článkov o najčastejších susedských sporoch a možnostiach ich riešenia.

---

Skladovanie nevhodných predmetov v spoločných priestoroch 

Problematické je aj skladovanie nevhodných predmetov v spoločných priestoroch. Mnohí vlastníci si zvyknú ukladať vrecia s odpadkami na chodbách, horľavé látky v pivničných priestoroch alebo objemné predmety, ktoré blokujú únikové cesty. 

Takéto konanie nielenže porušuje protipožiarne predpisy a ohrozuje bezpečnosť obyvateľov, ale môže mať za následok aj pokuty od hasičského zboru. Riešenie spočíva v okamžitom upozornení vlastníka na porušenie predpisov a požiadaní o odstránenie problémových predmetov.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Úpravy spoločných priestorov bez súhlasu

Vážnym problémom sú neoprávnené úpravy spoločných priestorov bez súhlasu. Niektorí vlastníci si vytvárajú „dielne” v pivnici, inštalujú súkromné zariadenia alebo menia rozvody bez súhlasu spoločenstva. 

Ak k takémuto konaniu dôjde, vlastník je povinný vrátiť priestory do pôvodného stavu na vlastné náklady, nesie zodpovednosť za škody spôsobené na spoločnom majetku a hrozia mu súdne spory s ostatnými vlastníkmi.

Obmedzenie prístupu ostatných vlastníkov do spoločných priestorov

Niektorí vlastníci si inštalujú zámky na pivničné priestory, blokujú prístup k technickým miestnostiam alebo monopolizujú spoločné zariadenia. Takéto konanie predstavuje porušenie spoluvlastníckych práv ostatných vlastníkov a môže byť riešené právnou cestou.

---

Čo je právo výlučného užívania? 

Zákon pozná aj výnimky z pravidla spoločného vlastníctva v podobe práva výlučného užívania určitých spoločných priestorov. Toto právo môže vzniknúť v troch prípadoch, a to ak:

• zo stavebnotechnického určenia priestorov vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom, 

• je to určené v prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru,

• tak rozhodnú vlastníci bytov spoločne.

Typickými príkladmi, ktoré podliehajú právu výlučného užívania, sú pivničné kobky priradené ku konkrétnym bytom, balkóny a lodžie patriace k bytom, garážové stojiská s priradeným právom užívania alebo skladové priestory vyhradené pre konkrétne byty. 

Právo výlučného užívania nie je samostatné vlastníctvo. Prechádza len spolu s prevodom bytu a nemôže sa previesť samostatne.

---

Rozhodovanie o spoločných priestoroch

Pre rôzne typy rozhodnutí týkajúcich sa spoločných priestorov zákon vyžaduje rôzne väčšiny hlasov. 

Súhlas všetkých vlastníkov sa vyžaduje pri prevode spoločných priestorov do vlastníctva tretích osôb alebo prístavby rozširujúce dom pôdorysne.

Nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov je potrebná na schválenie pravidiel prenájmu spoločných priestorov, súhlas s bežnými stavebnými úpravami a domový poriadok upravujúci využívanie priestorov.

Dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov sa vyžaduje pri zásadnejších rozhodnutiach, ako sú zmena účelu užívania spoločných priestorov, zriadenie nových spoločných zariadení alebo väčšie stavebné úpravy a modernizácie.^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Zhrnutie

Spoločné priestory v bytových domoch vyžadujú zodpovedný prístup všetkých vlastníkov. Kľúčom k bezkonfliktnému spolunažívaniu je pochopenie toho, že tieto priestory patria všetkým rovnako a každý má právo na ich pokojné užívanie.

Ak máte pochybnosti o využívaní spoločných priestorov, vždy sa poraďte so správcom alebo spoločenstvom vlastníkov. Prevencia konfliktov je vždy lepšia ako ich následné riešenie.

Odporúčame: Správca bytového domu: Čo môže a čo je už za hranicou? Komplexný prehľad práv a povinností