Kancelárie v kríze, byty v rozkvete. Developeri odhaľujú zákulisie biznisu v roku 2025 a plány v tomto roku
Kým kancelárie čelia náročným výzvam, dopyt po bývaní opäť naberá na sile. Ako lídri developmentu hodnotia vplyv nového stavebného zákona a ktoré projekty plánujú odštartovať v roku 2026? Prinášame bilanciu a výhľad najväčších hráčov na slovenskom trhu.
Martin Odkladal
redaktor Nehnuteľnosti.sk
Kancelárie v kríze, byty v rozkvete. Developeri odhaľujú zákulisie biznisu v roku 2025 a plány v tomto roku
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
Rok 2025 bol pre slovenský development skúškou odolnosti. Makroekonomické vplyvy, nová sadzba DPH a dlhoočakávaný stavebný zákon zamiešali kartami, no zároveň priniesli nové príležitosti.
Ako sa lídri trhu vysporiadali s klesajúcou neobsadenosťou kancelárií, rastúcim dopytom po prémiovom bývaní a aké ikonické projekty začnú meniť tvár našich miest už v najbližších mesiacoch?
Pýtali sme sa kľúčových hráčov slovenského realitného biznisu na ich bilanciu minulého roka a odvážne plány pre rok 2026.
Respondenti odpovedali na nasledujúce otázky:
- Ako hodnotíte z pohľadu realitného (stavebného) trhu rok 2025?
- Bol niečím výnimočný, prípadne špecifický v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi?
- Aký bol prínos nového stavebného zákona, ktorý začal platiť v minulom roku?
- Aké projekty plánujete začať v roku 2026?
Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate
1. Rok 2025 bol pre kancelársky trh v Bratislave mimoriadne náročný. Makroekonomické a geopolitické vplyvy a dôsledky predchádzajúcich období sa prejavili vo výrazne zníženej lízingovej aktivite na trhu v Bratislave, ktorá bola len zlomkom oproti najlepším rokom. Neobsadenosť na trhu v Bratislave v priemere osciluje na úrovni okolo 15 %, čo jasne ukazuje na tlak v komerčnom segmente.
Napriek týmto podmienkam Alto Real Estate potvrdilo svoju silu. Spravujeme najlepšie kancelárske nehnuteľnosti s neobsadenosťou na úrovni 8 %, teda polovičnou oproti trhu. V uplynulom roku sme podpísali takmer 30 000 m² kancelárskych prenájmov a napriek náročnému trhu plánujeme sériu investícií, ktoré výrazne zvýšia kvalitu našich budov.
Rezidenčný segment bol naopak motorom významného rastu. Predali sme o 60 % viac prémiových bytov oproti roku 2024 v kumulatívnej hodnote 80 miliónov eur bez DPH. Dokončili sme 1. etapu Florian Residence, spustili výstavbu druhej etapy a v SKY PARK Tower sme prekročili hranicu 100 predaných bytov. Rok 2025 bol pre Alto Real Estate zlomový – potvrdili sme našu stratégiu diverzifikácie a inovácie.
2. Áno, rok 2025 bol pre Alto Real Estate špecifický v niekoľkých rovinách. V komerčnom segmente sme v náročných podmienkach dosiahli nadpriemerné výsledky, ktoré nás radia medzi lídrov – nízka neobsadenosť a silné zmluvné portfólio sú dôkazom kvality našich aktív.
Zároveň sme urobili zásadný krok v diverzifikácii. Vstúpili sme do segmentu prímestskej logistiky prostredníctvom projektu STORE.TO, ktorý reaguje na potreby moderných miest a otvára Alto Real Estate nové príležitosti pre udržateľný rozvoj.
V rezidenčnom developmente sme uviedli do života technologickú koncepciu moderného bývania – 1. etapu Florian Residence, ktorá sa ako jeden z prvých komerčných bytových developmentov hrdí štatútom energeticky aktívnej budovy. Tento rok potvrdil našu ambíciu byť lídrom v prémiovom bývaní, kde spájame inovatívne technológie, exkluzívnu architektúru a dlhodobú hodnotu pre klienta.
3. V tejto chvíli je priskoro na definitívne hodnotenie dopadu nového stavebného zákona. Všetky naše projekty, ktoré sú aktuálne vo výstavbe, boli pripravené a stále sa riadia podľa starej legislatívy. Pri nových zámeroch sme ešte len v úvodnej fáze a realitu spoznáme až o niekoľko mesiacov.
4. Rok 2026 bude pokračovaním našej ambície prinášať projekty, ktoré definujú budúcnosť prémiového bývania, nielen z hľadiska inovatívnosti, ale aj kvality vyhotovenia. Už čoskoro uvedieme do predaja 2. etapu Florian Residence, pokračujeme vo výstavbe ikonickej SKY PARK Tower a napredujeme aj v príprave SKY PARK Square, teda konceptu bývania v parku, ktorý spojí nadčasovú architektúru, vysoký štandard a udržateľnosť.
Pretrvávajúci silný dopyt po prémiovom bývaní je jasným signálom, že trh oceňuje našu víziu – inovácie zabalené v exkluzívnej architektúre.
Zároveň v tomto roku dokončíme projekt STORE.TO, ktorý mení štandard prímestskej logistiky a otvára Alto Real Estate cestu do nového segmentu.
V komerčnom portfóliu sa sústredíme na ďalšie zvyšovanie kvality našich kancelárskych budov. Pripravujeme sériu investícií, ktoré posunú naše nehnuteľnosti vizuálne aj z pohľadu ESG štandardov. Naším cieľom je, aby Alto Real Estate zostalo synonymom pre moderné, udržateľné a atraktívne pracovné prostredie, ktoré spĺňa očakávania nájomcov aj medzinárodné trendy.
Projekt Florian Residence
Igor Bubeník, Head of Business Strategy CORWIN SK
1. Vo všeobecnosti bol rokom oživenia dopytu a ponuky, čo súvisí napríklad s postupným znižovaním úrokov na hypotékach. Potvrdilo sa, že bývanie na Slovensku, špeciálne v Bratislave, stále chýba a utlmenie záujmu kupujúcich bolo len dočasným výkyvom v reakcii na sťažený prístup k úverom.
Z nášho pohľadu bol rokom, kedy sme na Slovensku nerozbehli, kvôli zdĺhavému povoľovaniu, žiaden projekt. To neplatí o Slovinsku, kde viaceré projekty dynamicky napredujú, ale ani o Česku, na ktorého trh sme vstúpili projektom Dvory Vysočany. Pozemok sme pritom akvirovali v roku 2023 a dnes už staviame prvú etapu projektu.
2. Po dlhých rokoch čakania sme sa v Bratislave dočkali zmeny územného plánu pre lokalitu Palmy. Vďaka tomu sa tento náš vlajkový projekt na Slovensku bude môcť rozbehnúť a v budúcom roku dostať aj do predpredaja.
Nie všetky zmeny však boli takéto pozitívne. Žiaľ, výnimočnou bola aj kombinácia stúpajúcich cien stavebných materiálov a prác s externým tlakom na rast nákladov v podobe vyššej DPH, transakčnej dane, vyvolaných investícií a požiadaviek samospráv na rôzne kontribúcie. To všetko, logicky, tlačí aj na rast cien bytov a zhoršuje dostupnosť bývania na Slovensku.
3. Zatiaľ sme nemali príležitosť tieto prínosy zažiť, keďže podľa novej legislatívy sme ešte pri žiadnom z našich projektov nepostupovali. Až neskôr budeme môcť prínosy reálne posúdiť, keďže reálne dopady legislatívy potvrdí až aplikačná prax.
4. Na Slovensku nepôjde v budúcom roku do výstavby žiaden z našich projektov. Očakávame však významný posun v povoľovaní Palmy, ktorej budúca etapa pôjde do predpredaja. Výstavba by v prípade splnenia termínov zo strany úradov mohla začať v roku 2027. Dúfame, že v povoľovaní pokročíme aj s projektom Hrubé Lúky v Dúbravke. V zahraničí je dynamika našich projektov vyššia. Ide predovšetkým o projekt Dvory Vysočany v Prahe, s ktorého výstavbou sme už začali. V Ľubľane zas prebehne kolaudácia najväčšieho administratívno-obchodného komplexu v krajine Vilharia. Do nej by sa mali v roku 2026 nasťahovať nájomcovia. Napreduje aj Nordika, vďaka ktorej hlavné mesto Slovinska získa jednu zo svojich nových dominánt.
Projekt Palma
Roman Petro, Project Director Reinoo
1. Rok 2025 bol pre nás v Reinoo rokom úspešného zavŕšenia kľúčových míľnikov. Najvýznamnejším bolo decembrové stavebné dokončenie IV. etapy nášho doteraz najväčšieho rezidenčného projektu Zelené Vlčince, ktoré prebehlo presne podľa plánovaného harmonogramu.
Z hľadiska trhu sme čelili miernemu nárastu cien stavebných materiálov a prác, pričom v niektorých profesiách sme pociťovali nedostatok kvalifikovanej sily. Avšak rok 2025 vnímame optimisticky. Hlavným impulzom boli postupne klesajúce úrokové sadzby hypoték, ktoré viditeľne zlepšili náladu kupujúcich a priniesli na trh potrebnú stabilitu pri riešení otázky bývania.
2. Pre našu spoločnosť išlo o rok strategickej prípravy. Kým v minulosti sme sa sústredili najmä na realizáciu, rok 2025 bol v znamení intenzívneho povoľovania a projektovania nových dominánt v Žiline, konkrétne projektov Na Studničkách, Pod hájom či Bôrik, a ďalších dvoch, ktoré sú aktuálne v príprave.
Výnimočný bol však aj zmenou našej optiky. Začali sme oveľa aktívnejšie analyzovať investičné príležitosti v iných regiónoch Slovenska a vážne sa zaoberáme možnosťou expanzie za hranice. Reinoo už dnes nevnímame len ako regionálneho hráža, ale ako developera s ambíciou prinášať kvalitu do širšieho stredoeurópskeho priestoru.
3. Novú legislatívu vnímame ako nevyhnutný krok k modernizácii a zrýchleniu trhu. Kľúčovým prínosom je najmä integrácia dvoch doterajších povoľovacích stupňov do jedného procesu, čo odstraňuje duplicitu a neefektívny čas strávený administratívou.
Vítame tiež digitalizáciu a elektronickú komunikáciu so stavebným úradom. Veľkým prínosom je zavedenie pravidla, že ak sa úrady nevyjadria v zákonnej lehote, ich mlčanie sa považuje za súhlas. To nám dáva istotu v plánovaní a výrazne skracuje čas od nápadu až po samotný výkop na stavbe.
4. Rok 2026 bude pre Reinoo v znamení nových začiatkov. Našou vlajkovou loďou bude štart výstavby a spustenie predpredaja ambiciózneho rezidenčného projektu Na Studničkách priamo v centre Žiliny.
Pokračujeme však na viacerých frontoch. Rozvíjame prípravu novej budovy NORDCITY Obchodná 2, čím posilňujeme biznisový ekosystém v regióne. Projekty Rezidencie Bôrik a Pod hájom, ako aj ďalšie zámery v Žiline a Bratislave posúvame do ďalších etáp a schvaľovacích procesov. Naďalej sa budeme sústrediť na kvalitnú správu a prenájom našich administratívnych priestorov (Hollého 6, NORDCITY Obchodná a Poštová, Banka, Framborská), aby sme našim nájomcom poskytovali špičkový štandard.
Projekt NORDCITY Obchodná 2
Patrik Golský, výrobný riaditeľ YIT Slovakia
1. Rok 2025 ukázal, že aj v meniacich sa podmienkach trhu zostal záujem o bývanie v projektoch YIT Slovakia stabilný. Ku koncu roka sme predali približne 240 bytov, pričom najväčší dopyt bol po 2- a 3-izbových bytoch. Zároveň sa potvrdil rastúci záujem o 4-izbové byty, ktoré reflektujú vyššie nároky klientov na dispozície a komfort bývania.
Rok 2025 nám tiež priniesol konkrétne posuny naprieč kľúčovými projektmi, od dokončovania etablovaných mestských štvrtí až po významné míľniky v príprave nových rozvojových území.
Popri samotnej výstavbe sme sa zameriavali aj na rozvoj nových partnerstiev a iniciatív, ktorými sa snažíme prispievať k širšej odbornej diskusii o rozvoji developmentu a stavebníctva v hlavnom meste. Patria k nim podpora centra TU-BA alebo prvý AI Hackathon v stavebníctve „stavebko.digital“, ktorý sme zorganizovali v spolupráci s mestskou časťou Bratislava-Ružinov za účelom nájdenia inovatívneho riešenia v oblasti digitalizácie stavebného konania.
2. Rok 2025 bol pre YIT Slovakia výrazný z hľadiska technologického posunu vo výstavbe. Naša spoločnosť úspešne zaviedla moderné stavebné postupy vrátane novej formy prefabrikácie, tzv. offsite construction. Tento spôsob výrazne skracuje proces výstavby, zvyšuje presnosť a zabezpečuje spoľahlivejšie dodržiavanie termínov. V kombinácii s Lean Construction (optimalizácia procesov a eliminácia plytvania) ide o ďalší krok k systematickému zrýchľovaniu výstavby bez kompromisu v kvalite.
3. Ešte stále sa nachádzame v prechodnom období, kedy sa nové pravidlá len zavádzajú do praxe a súbežne sa povoľuje aj „po starom“. Je preto predčasné hodnotiť, aké konkrétne zásadné dopady priniesol nový stavebný zákon v praxi. Očakávame však, že po jeho plnej implementácii by mohol zjednodušiť a skrátiť proces prípravy a povoľovania projektov tzv. „vyhradených stavieb“ približne na celkových max. 1,5 až 2 roky oproti súčasným v priemere 5 rokom. Samotný proces stavebného povolenia – od momentu podania žiadosti až po získanie právoplatného rozhodnutia – by pritom v štandardnom režime nemal trvať viac ako 6 mesiacov v prípade tzv. „vyhradených stavieb“.
V princípe ide teda o dobrý zákon a nové projekty povoľujeme už podľa novej stavebnej legislatívy. Jej najväčšou nevýhodou je, že nie je možné požiadať stavebný úrad o zmenu stavby pred dokončením. Podľa nového zákona musíte povoľovanie spustiť s novým projektom odznova.
4. Naším cieľom je pokračovať v prinášaní efektívnych a udržateľných projektov, ktoré reflektujú potreby trhu, zlepšujú kvalitu mestského prostredia a majú hodnotu pre obyvateľov.
Veríme, že dôjde k zmene územného plánu na Mlynských nivách, a nielen tam. V súvislosti s tým by sme radi čo najskôr začali s výstavbou nových projektov na Mlynských nivách, Hraničnej ulici, ale aj Viedenskej ceste.
Obytné súbory Viedenská cesta západ dosiahli v roku 2025 dôležitý posun, keď rozhodnutie EIA nadobudlo právoplatnosť. Projekt sa tým posunul do ďalšej fázy povoľovania.
Posun zaznamenal i náš ružinovský projekt Mlynárka, ktorý patrí medzi kľúčové rozvojové zámery na Mlynských nivách. Mestská časť Bratislava-Ružinov vydala v novembri 2025 rozhodnutie o umiestnení stavby pre 1. etapu projektu a 18. decembra 2025 nadobudlo územné rozhodnutie pre 1. etapu právoplatnosť.
Projekt Mlynské nivy
Peter Čižmár, Senior Business Development Manager Penta Real Estate
1. Rok 2025 hodnotím ako obdobie, ktoré prinieslo výraznú stabilizáciu trhu po predchádzajúcich turbulentnejších obdobiach. Trh nadviazal na pozitívny vývoj z konca roka 2024 a v mnohom ho aj prekonal. Videli sme, že silnejúci dopyt po bývaní sa nielen udržal, ale oproti predchádzajúcemu roku sa ešte zvýšil, čo bolo znateľné hlavne v prvej polovici roka 2025. Kľúčovým faktorom tohto vývoja boli klesajúce úrokové sadzby hypoték, ktoré zlepšili dostupnosť financovania pre širokú skupinu klientov.
Na druhej strane nás aj v roku 2025 trvalo zamestnávali výzvy, ktoré sú už dlhodobo súčasťou slovenskej realitnej situácie: vysoké stavebné náklady a administratívne zložitý povoľovací proces. Na základe spätnej väzby od klientov vieme, že nemalý efekt na výsledné čísla mali dozaista aj konsolidačné opatrenia a geopolitická situácia. Tieto faktory tlmia dostupnosť bývania a priťahujú pozornosť developerov aj investorov k optimalizácii procesov a produktov.
Z pohľadu projektov Penta Real Estate bol rok 2025 veľmi intenzívny: dosiahli sme dôležité projektové míľniky, úspešne sme vypredali etapy ako Bory Nový Dvor a Rezidencie pri Mýte, spustili predaj etapy Bory Nádvorie a úspechom bol aj predaj Bory Mall, čo potvrdzuje silu kvalitne rozpracovaného územia na bratislavskom trhu.
2. Áno, určite áno. Rok 2025 bol špecifický tým, že priniesol návrat stability a postupné budovanie dôvery na trhu, čo potvrdzujú aj mesačné čísla predajov naprieč celým rokom. Stabilizácia úrokových sadzieb otvorila priestor pre klientov, ktorí doteraz odkladali rozhodnutia o kúpe, čím sa zvýšil objem reálne realizovaných predajov. Znižovanie úrokových sadzieb v kombinácii so zvyšovaním cien prenájmov spôsobilo, že špecifikom roka 2025 bol pre mňa aj návrat investičného klienta, predovšetkým v segmente menších bytov s efektívnymi výmerami, ktoré stále predstavujú atraktívnu kombináciu vstupnej investície a potenciálneho výnosu z prenájmu.
Na úrovni Penta Real Estate bol rok 2025 charakteristický našou veľkou aktivitou v povoľovaní, keď viaceré naše veľké projekty dosiahli povoľovacie milníky a posunuli sa bližšie k realizácii. Napríklad projekt Southbank so schválením zmeny územného plánu, všetky tri etapy projektov Medze a Vajnorská získali rozhodnutie EIA a zároveň viaceré projekty získali záväzné stanovisko od hlavného mesta SR Bratislava. V roku 2026 tak očakávame začiatok predaja väčšiny našich projektov.
3. Nový stavebný zákon podľa môjho hodnotenia priniesol kombináciu očakávaných benefitov aj praktických výziev. Pozitívne vnímam tú časť reformy, ktorá sa zameriava na digitalizáciu procesov a zavedenie zákonom stanovených lehôt vrátane inštitútu domnelého súhlasu. Tieto kroky majú potenciál zvýšiť predvídateľnosť povoľovacích procesov a znížiť doterajšie zdržania, ktoré často trvali príliš dlho a znamenali vysoké náklady pre developerov aj investorov.
V praxi však zatiaľ pozorujeme, že prechodné obdobie súvisí s vyššou administratívnou náročnosťou a potrebou intenzívnej koordinácie medzi developermi, projektantmi a úradmi. Zmena režimu prebieha práve vtedy, keď je väčšina procesov rozbehnutá ešte podľa starých pravidiel, a preto je momentálne ťažké vyvodiť konečné závery. Skutočný prínos novej legislatívy očakávame skôr v strednodobom horizonte, keď sa nové mechanizmy plne implementujú v praxi a úradné postupy sa stabilizujú.
Ak sa naplní pôvodný cieľ reformy, malo by to viesť k efektívnejšiemu povoľovaniu a zníženiu neopodstatnených zdržaní projektov, čo by v konečnom dôsledku mohlo priniesť aj zvýšenie dostupnosti bývania, keďže každý mesiac povoľovania so sebou nesie státisíce v nákladoch.
4. Rok 2026 bude z pohľadu Penta Real Estate veľmi aktívny a strategicky významný. V rezidenčnom segmente plánujeme pokračovať v predaji úspešného projektu Bory Bývanie spustením ďalšej etapy vrátane rozvoja družstevného bývania v etape Bory Na Hrádzi, ktoré reaguje na aktuálne potreby flexibilnej dostupnosti bývania. Okrem toho chceme spustiť do predaja projekt Medze, zasadený do prírodného prostredia, a projekt Vajnorská, ktorý ponúkne mestské bývanie s výraznou dopravnou a občianskou dostupnosťou.
Pre klientov hľadajúcich prémiovejší segment bude významným krokom spustenie predaja bytov v projekte Chalupkova, ktorý prináša vysoký štandard urbanistického konceptu a kvality bývania v centre Bratislavy. V kancelárskom segmente pokračujeme s projektom Chalupkova Offices, ktorý sa profiluje ako budova s nadštandardnými technologickými a udržateľnými riešeniami.
Súbežne sa projekt Southbank posúva v povoľovacích procesoch; ide o dlhodobý mestotvorný zámer na pravom brehu Dunaja, ktorý prináša nové verejné priestory a mestskú infraštruktúru. Celkovo je rok 2026 pre nás rokom, v ktorom sa dlhodobá príprava projektov pretaví do ich komerčného spustenia a reálnej realizácie, čo bude mať významný dosah na rozvoj urbanistických štvrtí a dostupnosť bývania v Bratislave.
Projekt Bory Bývanie
Michal Dutka, hovorca JTRE
1. – 2. Ciele, ktoré sme si pred začiatkom kalendárneho roka 2025 stanovili, sme aj naplnili. Súviseli najmä s predajom dvoch rozostavaných rezidenčných projektov – Downtown Yards a Ganz House, ako aj už dokončených Eurovea Tower a Riverside. V tomto roku stúpli náklady na výstavbu. Tie však, reflektujúc globálne trendy, prirodzene stúpli naprieč celým odvetvím. Rok 2025 teda z nášho pohľadu hodnotíme pozitívne.
3. Pri príprave projektov vnímame veľké množstvo nezodpovedaných otázok, ktoré z nového stavebného zákona vyplynuli. Ide najmä o konkretizáciu postupov, výklad jednotlivých ustanovení zákona a podobne. Chýba podrobnejšie upravený postup pri zásadnejších zmenách stavieb pred dokončením alebo aj praktická funkčnosť portálu pre výstavbu. Podľa JTRE je potrebné dopracovať vyhlášky, ale aj chýbajúce metódy. Riešením by malo byť zapracovanie podnetov, ktoré reflektujú reálne skúsenosti z praxe.
4. V nasledujúcom roku sa tešíme na dokončenie a skolaudovanie projektu Ganz House a prvých blokov projektu Downtown Yards. Začiatok výstavby a predaja rezidencií očakávame v pokračovaní projektu River Park. Zároveň plánujeme začať stavať projekty Harmincova a Nové nádvorie Dúbravka. Na Novom Lide budeme pokračovať v príprave stavebných zámerov pre prvú i ďalšiu etapu, ktoré rozvinú štruktúru novej štvrte v lokalite pozdĺž Jantárovej cesty. V zahraničí plánujeme finalizáciu projektu Nordhafen v Berlíne aj dokončenie hrubej stavby kancelárskej budovy 220 Blackfriars v Londýne.
Projekt Ganz House
Ivana Tittelová, hovorkyňa Grafobal Group Development
1. Úvod roka bol poznačený zvýšením sadzby DPH, čo dočasne spomalilo predaj. Po krátkom období neistoty sa však trh opäť rozhýbal a predaje sa vrátili na štandardnú úroveň.
2. Rok 2025 bol špecifický najmä v úvode, keď zvýšenie DPH viedlo k rastu cien vstupov a zároveň výrazne ovplyvnilo rozhodovanie klientov. My ako developer sme na túto situáciu reagovali zachovaním pôvodných cien, a to tak pri nových predajoch, ako aj pri existujúcich rezerváciách. Po úvodnom adaptačnom období sa trh stabilizoval a ďalší vývoj bol porovnateľný s predchádzajúcimi rokmi.
3. Prínos nového stavebného zákona zatiaľ nevieme objektívne vyhodnotiť, keďže sme nezačali konanie podľa tohto zákona, ktoré by bolo už aj ukončené. Procesy pri všetkých projektoch momentálne ešte prebiehajú.
4. Momentálne máme tri rozpracované projekty, ktoré plánujeme začať realizovať v tomto roku. Ide konkrétne o projekty Patio Hraničná, Sasinkova/Moskovská a dlhoočakávaný projekt Green Park, ktorý považujeme za jeden z najlukratívnejších projektov v Bratislave.
Projekt Green Park
