Realitné prípady: Keď veľkorysý dar od rodiča po rokoch skomplikuje dedičské konanie
Darovanie nehnuteľnosti dieťaťu môže byť brané ako prejav lásky, avšak po rokoch sa môže stať dôvodom právnych sporov medzi súrodencami.
Katarína Runnová
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Darovanie bytu jednému z detí môže po rokoch spôsobiť nepríjemné konflikty medzi súrodencami.
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
Pani Anna mala dve dospelé deti, syna Jakuba a dcéru Veroniku. Vzťahy v rodine boli dlhé roky vyvážené, no matka mala pocit, že Jakub, ktorý si práve zakladal rodinu, potrebuje okamžitú pomoc s bývaním o niečo viac.
Ešte počas svojho života mu preto darovala byt, ktorého hodnota bola v tom čase 120 000 €. Jakub sa tak stal výlučným vlastníkom nehnuteľnosti a jeho sestra Veronika matkino rozhodnutie plne rešpektovala.
Situácia sa však zásadne zmenila o niekoľko rokov neskôr, keď pani Anna zomrela. Začalo sa dedičské konanie, ktorého hlavným predmetom bol jej ďalší byt v hodnote 200 000 €.
Keďže pani Anna nezanechala závet, malo nastať klasické dedenie zo zákona a delenie majetku na polovicu. Práve v tom momente však Veronika vytiahla kartu, s ktorou jej brat nepočítal.
Príbeh súrodencov je varovným prstom pre tisíce slovenských rodičov, ktorí v dobrej viere darujú majetok len jednému z potomkov. Ako v praxi funguje takzvané započítanie daru, na základe čoho sa v takýchto situáciách prepočítavajú podiely a akú rolu v tomto celom zohráva neúprosný rast cien nehnuteľností?
V spolupráci s Realitnou klinikou vám pravidelne prinášame skutočné príbehy z praxe, ktoré vás naučia, na čo si dať pri realitných obchodoch pozor.
Čo je a čo nie je „obvyklý dar“?
Keďže pani Anna po smrti nezanechala závet, nastúpilo dedenie zo zákona. V praxi to znamená, že deti zosnulého by mali dediť rovnakým dielom.
Veronika však prišla s logickou námietkou: jej brat už od matky jeden byt dostal a nie je spravodlivé, aby si ten ďalší rozdelili presne na polovicu. Preto žiadala, aby sa darovaný byt započítal do bratovho dedičského podielu.
„Účelom započítania je zabezpečiť spravodlivé rozdelenie majetku medzi dedičov a predísť situácii, keď by jeden z nich získal od poručiteľa podstatne väčší majetkový prospech než ostatní,“ približuje advokát a zakladateľ Realitnej kliniky Mojmír Plavec.
Slovenský Občiansky zákonník na takéto situácie myslí a pri dedení zo zákona dedičovi do jeho dedičského podielu započítava to, čo od poručiteľa bezplatne nadobudol za jeho života. Výnimkou sú obvyklé dary, medzi ktoré patria napríklad menšie dary k narodeninám, svadbe, promóciám či Vianociam, prípadne príspevky na štúdium a živobytie.
Naopak, darovanie nehnuteľnosti (bytu, domu, pozemku) alebo vysokých finančných súm za obvyklý dar nemožno považovať.
Ako vypočítať spravodlivé podiely?
Mnoho ľudí sa mylne domnieva, že započítanie daru znamená povinnosť obdarovaného niečo vracať späť alebo dar fyzicky odovzdať do dedičstva. Nie je to tak. Celý proces prebieha výhradne v rovine finančných prepočtov v rámci dedičského konania.
Notár pritom postupuje podľa presného matematického kľúča. V prípade súrodencov Jakuba a Veroniky to bolo nasledovne:
1. Zistenie čistej hodnoty dedičstva: K hodnote majetku, ktorý mal poručiteľ v čase smrti (aktuálny byt za 200 000 €) sa pripočítala hodnota daru, ktorý dedič získal za života (byt za 120 000 €). Vznikla celková suma v hodnote 320 000 €.
2. Výpočet ideálneho podielu: Táto celková suma (320 000 €) sa rozdelila medzi dvoch dedičov rovnakým dielom. Na každého súrodenca tak pripadol ideálny spravodlivý podiel vo výške 160 000 €.
3. Započítanie (odpočítanie) daru: Od podielu obdarovaného Jakuba sa odpočítala hodnota daru, ktorý už dostal (160 000 € – 120 000 € = 40 000 €). Jakub mal preto z aktuálneho dedičstva nárok už len na majetok v hodnote 40 000 €.
4. Nárok neobdarovaného dediča: Druhý dedič (Veronika), ktorý za života nedostal od matky žiaden majetok, si z reálneho dedičstva nárokoval svoj plný podiel vo výške 160 000 €.
Pasca menom rast cien: Rozhoduje čas darovania, nie súčasnosť
Počas dedičského konania sa objavil zásadný spor o to, v akej hodnote sa má Jakubov byt vlastne započítať. Jakub totiž argumentoval, že hoci byt mal pred rokmi hodnotu 120 000 €, dnes je kvôli situácii na realitnom trhu a prudkému rastu cien nehnuteľností jeho reálna hodnota viac ako 180 000 €.
Ako však vysvetľuje advokát Plavec, rozhodujúca nie je hodnota daru v čase smrti poručiteľa ani v čase dedičského konania, ale hodnota, ktorú mal dar v čase darovania. Akékoľvek neskoršie zhodnotenie trhom, infláciou alebo vlastnými investíciami obdarovaného sa už neberú do úvahy.
„Preto sa vychádzalo zo sumy 120 000 €, ktorú mal byt v období, keď ho Jakub od matky nadobudol,“ konštatuje Plavec.
Paradoxom je, že vyššia cena bytu by Jakuba dostala do ešte nevýhodnejšej pozície, než v akej sa ocitol počas dedičského konania. Keby sa totiž započítavala súčasná trhová suma, Jakub by z dedičstva nedostal vôbec nič.
Spomínaná hodnota 180 000 € je totiž vyššia ako jeho ideálny podiel (160 000 €), čo znamená, že jeho nárok by klesol na nulu a byt v hodnote 200 000 € by pripadol Veronike bez akéhokoľvek nároku na kompenzáciu.
Koniec sporu a mimosúdna dohoda súrodencov
Keďže právna situácia bola jednoznačná a obaja súrodenci mali záujem vyhnúť sa dlhoročným súdnym ťahaniciam, dedičské konanie sa napokon skončilo schválením oficiálnej dohody dedičov.
Byt v hodnote 200 000 €, ktorý bol predmetom dedičstva, pripadol do výlučného vlastníctva Veroniky. Tá následne svojho brata Jakuba finančne vyrovnala tak, že mu priamo na účet vyplatila jeho reálny prislúchajúci podiel vo výške 40 000 €. Tým sa naplnila litera zákona a zároveň sa zachoval princíp spravodlivosti.
Zhrnutie
Darovanie nehnuteľnosti za života rodiča automaticky neznamená, že obdarované dieťa je stopercentne „za vodou“ a po smrti rodiča získa opäť automaticky polovicu zo zvyšného majetku.
Ak chcete ako rodičia predísť nečakaným prekvapeniam a budúcim sporom medzi vašimi deťmi, je vhodné myslieť dopredu. Riešením môže byť spísanie závetu, v ktorom jasne zadefinujete, ako sa má naložiť s vaším zvyšným majetkom.
Sledujte nás aj naďalej, v ďalších dieloch seriálu vám ukážeme ďalšie reálne prípady, ktoré vám môžu zachrániť tisíce eur a kopu nervov.
Prečítajte si aj predchádzajúce diely:
Realitné prípady: Jozef sa ocitol v pasci, banka mu nedovolila predať dom. Problémom bola cesta
Realitné prípady: Martina chcela byt predať, Peter obývať. Dedičský spor „rozsekol“ až exekútor